家を売る基礎知識【グッバイホーム】

自己紹介及びポリシー

数ある不動産一括査定紹介サイトの中からご訪問いただきまして、ありがとうございます。

当サイト『グッバイホーム』は、不動産業を営んでいる金井が運営管理人として、正直・真面目をモットーに監修しています。

ただでさえ不動産は、専門用語や数字が多用されるため、とっつきにくいイメージを持たれているのではないでしょうか？

当サイトでは、家を売りたい人が本当に知りたい現場にいるからこそ伝えられる活きた情報や、時には業界のタブーにも触れポイントを押さえて初心者のあなたにも分かりやすく伝えていきます。

家を売る『3ない宣言』

後悔しない！損しない！だまされない！

家を早く高く売りたいならどうすればいいの？

その答えは、ズバリ『いい担当に出会えるか』につきます。
いい営業担当と信頼関係を築き、連携を取ることが早く高く家を売る一番の近道です。

家を売るにあたってネットを使えばいろいろな情報を手に入れられる現代でも、本当に知りたいことは検索しても出てきません。

ネットの情報は手軽に調べられて便利な反面、当てにならない場合もあります。（情報自体間違っていたり、古かったり、同業他社の悪口であったり）

時間も無限ではないため自分では分からないこと、できないことや面倒なことは誰かに相談や依頼をしましょう。
身近に信頼できるプロがいれば悩みや疑問を相談できますが、大抵の人は不動産業者へ訪問もしくは連絡をすることでしょう。

日本の宅建業者数は2019年（平成31年）3月末時点で124,451業者もいて、5年連続で増加してます。
そこに従事している営業マンが数えきれないほど在籍している中で、あなたにとっていい担当に巡り合える確率は、とてつもなく低いと言えます。

不動産業者の営業担当は、みな重いノルマを抱えて同業他社ひいては同じ社内、店舗内でも厳しい競争をしているのです。（担当エリアなどあってないようなものです）

その結果、営業担当が自己の利益を優先することによって、何も分からないお客さんをだましたり損をさせたりするかもしれません。
後々あんな担当に任せなければよかった...と後悔する人も数多く目にしてきました。

じゃあ、どうしたら、いい担当に出会えるの？

いい担当というのは、評価する人が何を優先するかによって違います。

知識や経験が豊富
レスポンスが早い
フットワークが軽い
人柄が良い
仲介手数料の値引きがある

などなど、上記全ての条件を満たす完璧な担当は存在しないかもしれません。
いい担当に出会うため、最寄り駅近くの不動産業者を一社一社訪れるのも非現実的です。

そこで近年利用者が増えている、不動産一括査定サイトを利用していい担当と出会うという選択肢があります。

不動産一括査定サイトとは？

あなたが売りたい家の情報と連絡先を入力することによって、複数の不動産業者から査定金額の提示を受けることが可能なサービスです。

不動産一括査定サイトには、テレビCMや広告で見聞きしたことのある大手から地域密着型の中小まで、さまざまな不動産業者が登録されています。

一括査定？しかも無料？

怪しいんじゃない？

そう思うのも無理はありません。

かくいう私自身も、サービス開始当初 『不動産一括査定サイト』は、オススメできないサービス でした。

しつこい営業やわざと高い査定を提示するなど容易に想像できるため、不信感でいっぱいだったからです。

不動産業を営んでいる私ですらそう感じるのですから、いまから家を売ろうとするあなたが不安がるのは当然のことです。

けれども不正やコンプライアンスの問題で話題になれば一瞬で炎上してしまう昨今、質の悪いサービスや業者は必然的に改善を余儀なくされる、もしくは淘汰されます。

よりよいサービスにしようという運営側の努力や運用年数が経過したことによって、サービスの質も向上し、業者も選定されました。
何より利用者数を増やしているということは、世の中に便利なサービスであると認められているほかありません。

家を売る時に信頼できるプロが身近にいない場合、業者にだまされたり損をしないため大体の相場観を知ることは絶対必要です。

相場観を知るための第一歩として手軽に複数社へ査定を依頼できる『不動産一括査定サイト』を利用することは最適ではないか？と心変わりしました。

そんな不動産一括査定サイトですが、メリットはもちろんのこと、デメリットもあります。
それぞれを紹介するので、一括査定の前にしっかりと目を通してください。

不動産一括査定サイト利用のデメリット

まずは悪い面から見ていきましょう。

営業がしつこい

連絡先を教えれば、もちろん連絡がきます。
ただでさえ忙しい毎日の生活の中で、ひっきりなしに営業の連絡がくると誰でも気持ちのいいものではありません。
けれども営業担当目線では目の前に家を売りたいお客さんがいるのに、声をかけるなという方が無理があります。

そのためメリットで先述のとおり、「メールのみの対応」を査定依頼時に要望することで、不要な電話を無くすことができます。

それでも他社との差別化を図るため、電話連絡タブーの場合でも上手いことを言って直接コンタクトをとってくる業者がいるのも事実です。
万一電話がかかってきた場合の対処法として効果抜群な魔法の言葉があります。

覚えておきたい魔法の言葉！

知人のいる他社で決めました。

これで不要な営業は撃退できます。
また利用した一括査定サイト運営元へ報告を入れておけば、しつこく電話されることを防げます。

ひとついえることは、営業がしつこい＝あなたの売りたい家が業者にとって魅力的な物件であるということを覚えておきましょう。

判断が難しい

複数社の査定金額がでてくるため、何を基準に業者を選べばいいか分からない人が多いでしょう。
一括査定サイト開始当初、とにかくお客さんの気を引くために高い査定金額を提示してくる業者がいたのは事実です。

しかし現在では他社とかけ離れた査定金額を提出する業者は減っています。
業者選びの判断基準は、あなたが納得できる査定の根拠をしっかり提示してもらうことです。

一括査定を受けられない場合がある

離島であったり過去に取引事例がない地域や規模の場合、業者は仲介をやりたがらないため一括査定サイトのサービスを受けられない場合があります。

ただ、一社だけでも対応してくれる不動産会社が見つかるかもしれないので、自分が売りたい地域だとダメかも…と決めつけずに一括査定を利用してみることをオススメします。

このようにデメリットがあるサービスですが、それ以上にメリットの方が大きいです。

不動産一括査定サイト利用の5つのメリット

無料である

無料って聞くと裏があるのでは？と勘ぐってしまうのは人の性ですが、安心してください。

本当に無料で査定依頼が可能です。

これは国家資格である不動産鑑定士以外、不動産の査定を有料で行うことを法律で禁止しているからです。
もちろん紹介された業者に不動産鑑定士が在籍していても、一括査定サイトから依頼して査定書が届いた場合、費用を請求されることはありませんのでご安心を。

不動産一括査定サイトは登録業者からの会費や手数料で運営が成り立っているため、売主側へ費用を請求することは一切ありません。

クレームやトラブルが多い悪質な業者がいない

事前のヒアリング審査で悪徳業者をブロックしたり、クレームやトラブルの多い不動産業者を排除したりと各社サービス向上の取り組みを行っています。

またクレームなど直接業者へは話しにくいことも、別途相談窓口がある査定サイトもあります。

電話対応が得意でなければメールで業者とのやりとりが可能

何社からもかかってくるしつこい電話営業は、誰しもが避けたいところです。
この対策として査定依頼時に「メールのみの対応」と要望を伝えることで自分のタイミングで業者とのやりとりが可能になります。

またメールの文章は書き手の人柄が結構でます。
文面はもちろん、誤字脱字や対応の早さであったり、文章間から読み取れる性格であったり、どんな人物かを判断するうえで参考になります。

電話連絡が煩わしい人はメールでのコミュニケーションを楽しんでみてはいかがでしょう？

運用年数および利用実績が多い＝信用できる

インターネットが一般に普及してから、誕生したサービスのため一括査定サイトの歴史自体、そこまで古いわけではありません。
それでも運用年数が10年を超えるサイトもありますし、いくつも査定サイトがあるのはそれだけ需要と信用があるからです。

売りたい不動産及び地域を得意とする業者を紹介してくれる

不動産取引は業歴が長ければいいものでもありませんが、知識や経験のない人に大事な資産の売却を任せたくないものです。

また自分が売りたい物件がある地域についての情報が乏しい営業担当には、物件の魅力が分からないため査定金額に信ぴょう性がありません。

自身の所有する不動産と条件の近い成約価格は、不動産業者であれば誰でも調べることが可能です。
一括査定サイトから紹介してもらえる地域密着型の業者でしたら、取引事例の他にもプラスα（駅や商業施設の再開発の計画がある・デメリットを語れるなど）で査定根拠を明示できるような担当に出会えるかもしれません。

身近に信頼できるいい担当がいない、という場合は一括査定サイトのメリットとデメリットをしっかり確認してから利用を検討してみてください。

何を基準に一括査定サイトおよび業者を選べばいい？

不動産一括査定サービスを紹介するサイトも多く存在し、それぞれ推している一括査定サービス会社が違います。
では何を基準に一括査定サイトを選べばいいか解説します。

まず最初に信頼できる不動産業者もしくは担当がいる場合は、そちらに相談することをオススメします。
家を売る時には、売主であるあなたと担当の信頼関係が一番大切だと私は思うからです。
どこへ行ったらいいか、どこへ相談すればいいか分からない人に不動産一括査定サイトをオススメします。

一括査定サイトを選ぶ際は、以下のポイントを押さえましょう。

大手と地域密着型の業者を登録している

都市圏では大手不動産業者に販売力があります。
主要な駅には店舗がありますし、広告を大量に撒ける資力も備えています。
地方の物件では、地域密着型でその地域の売却に強い地元の不動産業者が多いといえます。
大手と地域密着型の不動産業者どちらからも査定してもらえると、売却の後ろ盾になって心強いですね。

全国対応可能

上記で挙げた地域密着型の不動産業者を見つけるには当然全国対応であることが条件です。
またせっかく不動産一括査定サイトを利用しようと思っても、自分の家の対象エリアが対応していない場合もあるので注意が必要です。

利用者数が多い

利用者数が多いということは、それだけ需要があり信頼されているサービスということです。

運用年数が長い

運用年数も長いに越したことはありません。
利用者数が多いことももちろんですが、運用年数が長いということは信用につながる大事な部分です。

いい業者≠いい担当
私は大手担当だから安心、中小担当だから不安とは一切いいません。
どんなことでもいえるかもしれませんが、結局は人なんです。
テレビコマーシャルで知っている有名な企業だから、良い業者であり、良い担当がいるわけではありません。
会社が突然無くなることはないでしょうが、異動のため担当が変わることはよくあります。
一方で地域密着型の中小企業だから、フットワークが軽く決定が早いともいえません。

結局のところ営業担当の裁量や能力による部分が大きいからです。

知識と経験がある
話をよく聞いてくれる
レスポンスが早い
いつでも連絡がとれる
デメリットをきちんと説明してくれる
一方的に担当の意見を押し付けてこない
嘘をつかない

このような担当は信頼できるのではないでしょうか？

家を売る基本5ステップ+α

家を売るのは初めてという人が多いと思いますが、買う場合と比べて売るための情報は少ないため何を参考、どこへ相談すればいいか迷います。

ここではあなたが後悔しないために、家を売るうえで知っておかなければならない情報と基本的な流れを説明します。

家を売る流れは大まかに次の通りです。

STEP1　査定（調査）
STEP2　媒介契約（仲介業者選定）
STEP3　販売（広告～内覧）
STEP4　売買契約（手付金受領）
STEP5　引き渡し（残金決済）
+α　確定申告

それぞれ詳しく解説していきます。

STEP1　査定・準備

家を売るために最初にしなければならないことは、不動産業者へ査定を依頼して大体どのくらいの金額で売却ができるかを知ることです。
このとき1社だけではなく複数の業者へ査定を依頼し、比較検討できるようにしましょう。

複数の業者へはここまでも解説してきた不動産一括査定サイトを利用することで、手間をかけることなく数社に依頼が掛けられます。

不動産一括査定サイトのメリット・デメリットと良いサイトの見極め方とは？ | 家・マンションを売るなら！今おすすめの不動産一括査定サイト比較【グッバイホーム】

https://goodbye-home.net/column/ikkatusateisite-mikiwamekata/

机上査定と訪問査定

机上査定とは住所・広さ・築年数などの簡易的な情報と過去の成約事例、現在の不動産市場の動向から金額を査定する方法です。
あくまで机上なので、不動産業者が現地を確認するわけではありません。
家を売ることが具体的でない場合は、この机上査定で十分 です。

訪問査定とは実際に売る予定の家を不動産業者に訪問してもらい、外観から内装、設備の状態をチェックすることで机上査定よりも正確な価格を出してもらえる査定方法です。
実査定とも呼ばれます。

机上査定でも訪問査定でも、この段階で『不動産一括査定サイト』を利用すると、大手から地域密着型の不動産業者まで一括で依頼ができるためとても便利です。

販売方法もしっかりと計画しよう

オーナーチェンジ物件や特殊な事情がない限り、家を買う人のなかで内覧をしないまま購入を決める人はいません。
住みながら販売をするか、引越しをするか、リフォームをするか？程度は決めておいたほうがいいでしょう。

また、あまり知られていないのですが家を売る手段が二つあることを知っていますか？
一つは『仲介』、そしてもう一つは『買取』という手段です。

仲介

仲介とは、売主と買主の間に入って両者の契約を成立させることです。
契約が成立すると不動産業者のもうけに当たる仲介手数料が発生します。
一般的に高く家を売るためには、仲介を選択します。

買取

これに対して買取は買主＝不動産業者になるため、家を早く売りたい人に向いています。
なぜ早いかというと、家を売るうえで一番時間を要する販売活動がないため、取引完了がスピーディーです。
買取の場合、これから紹介するSTEP2と3が不要です。
けれども早く現金化できる分、不動産市場の7～8割の売買金額になってしまうことが多いです。
なお売主と業者の直接取引となるため、仲介手数料は不要で瑕疵担保責任（隠れた欠陥などを保証する義務）は免責というメリットもあります。

STEP2　媒介契約（仲介業者選定）

査定金額が出そろったら、次のステップとして仲介業者を選ぶ必要があります。
不動産業者は査定を依頼するだけでは、販売するための営業活動を行ってくれません。
媒介契約を結ぶことによって、初めて広告に載せたりお客さんを家に連れてきてくれます。

媒介契約とは？

では聞きなれない言葉『媒介契約』とは何でしょうか？
媒介契約とは、売主（買主）が不動産業者へ仲介を依頼した場合に、双方が販売（買主の場合は購入）活動について確認しあう契約のことで、必ず書面に残します。
この書面（媒介契約書）は宅地建物取引業法で不動産業者が交付を義務付けられています。
媒介契約を結ぶ際に家の販売価格（売出価格）や業者へ支払う仲介手数料の額、支払う時期などを決めることになります。

不動産業者と契約となると、かしこまってしまう人もいるでしょう。

ですが契約はあなたが指定した場所で行えますし、必要なものは印鑑くらいで認印で大丈夫です。
また金銭はもちろんのこと、添付書類や収入印紙を準備する必要もありません。

内容を確認して分からないこと、納得がいかないことがあったら、すぐに業者へ質問をしましょう。

媒介契約には下表のとおり3種類の契約形態があります。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
他業者への依頼	×	×	○
売主自ら買主を見つけた場合の直接取引	×	○	○
契約期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	実務上3ヶ月以内※1
レインズ※2への登録義務	契約から5日以内	契約から7日以内	義務なし任意で可
売主への状況報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	義務なし

※1　法令上の制限はなし
※2　レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構のこと

問題は専任か一般か？

専属専任及び専任媒介契約は、制限や制約が厳しい変わりに契約に至れば仲介手数料が発生するため、業者は一生懸命営業活動を行ってくれます。
また家を売る業者を一本化する契約なので販売活動がスムーズです。

一般媒介契約は、売主の制限が緩いけれども業者によっては、積極的に営業活動を行ってくれません。
なぜなら一般媒介契約を結んだ複数の業者のうち、お客さんを見つけて契約に至った業者しか仲介手数料をもらえないため、ただ働きになってしまう可能性があるからです。
不動産営業担当は重いノルマを抱えているため、タダ働きを一番嫌います。
そして一般媒介契約の場合は、売主であるあなた自身が各不動産業者へ連絡をとる必要があります。
内覧の予約があった時、売出条件に変更があった時、契約が決まった時などなど。
これはかなりの時間と労力が必要です。

オススメの媒介契約は？

私がオススメする媒介契約は、『専任媒介契約』です。
専任媒介契約の最大の特徴は、 売主自ら買主を見つけた場合に直接取引を認められている点 です。

住宅ローンが残っている場合

あなたが売る家に住宅ローンが残っている場合、家を売ることが決定したこの段階で、早めに融資を受けた銀行へ連絡を入れておく必要があります。

住宅ローンを借りるには必ず抵当権が設定されます。
要するに住宅ローンを支払えなくなった場合の担保ですね。
この抵当権が抹消されないと不動産を売却できないためです。

STEP3　販売（広告～内覧）

いずれかの媒介契約を結ぶと数日でレインズに売却情報が公開されます。
情報が公開されたことによって、チラシやネット広告などで一般の人にも情報が知れ渡ります。
問い合わせを受けた不動産業者は、お客さんを連れて内覧に訪れます。
売る家に住みながら内覧を行う場合、下記ポイントを押さえると印象がよくなります。

水回りに力を入れて清掃を行う
できるだけ明るく見せる
　（照明は全てONにし、切れている電球や蛍光灯があったら交換しておきましょう）
ゴミや使用していないものは処分して出来るだけ部屋を広く見せる

売ろうとしている家に住んでいない場合は、専門業者によるクリーニングを入れると印象がいいでしょう。
どちらの場合でもリフォームに関しては、最低限壊れている設備などを修理する程度で余計なお金をかけない方が無難です。
リフォームは中古住宅の場合、自分で自由にプランニングできるというメリットがありますが、買主の趣味に合わないリフォームをしてしまったがために売れなくなってしまうこともあります。
また例えばリフォームに300万円費用をかけたとしても、売買金額や査定金額が300万円上乗せできないケースが多いからです。
なのでリフォーム可否の判断は、不動産業者に相談することをオススメします。

販売価格があまりに相場より高いと、問い合わせがないため業者から値下げの提案を受けることになります。

そして内覧を終え買主に購入意思があった場合、購入申込書をもらいます。

STEP4　売買契約（重要事項説明）

売主、買主双方の意思が合致すると、全員（売主、買主、不動産業者）が一堂に会し売買契約を締結します。
契約時に売主は買主から手付金（売買代金の10％程度が一般的）を受領します。
この手付金は残代金支払い時に売買代金に充当するもので、契約の成立を表す意味合いが強いです。

双方で「こんなこと知らない」、「こんなはずではなかった」ということがないように、売買契約を結ぶ前までに重要事項の説明をすることが宅地建物取引業法で義務付けられています。
重要事項説明とは取引する物件についての詳細や取引する条件などが記載されている、重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、説明を行うことです。

実務的には売買契約書と重要事項説明書を事前にデータや紙媒体でもらい内容を確認し、売買契約と同時に重要事項説明を行うことが一般的です。
また、どうしても双方が契約に立ち会えない場合は、業界用語で『持ち回り』といって売主と買主別々に重要事項説明と署名押印を行って済ますケースもあります。
（業者によって『持ち回り』をやりたがらない場合もあります。）

分からないことや疑問に思ったことは、必ず契約前に確認することがトラブルを避けるために必要です。

売主が契約時に必要なもの

本人確認書類	犯罪収益移転防止法の対象事業者である宅地建物取引業者は、不動産売買の契約を行う場合本人確認をしなければならないため身分証が必要です。一般的に免許証やパスポート、マイナンバーカードなどいずれか一点を提示します。その他、以下のものが必要になります。
実印
印鑑証明書	3ヶ月以内に取得したもの1通
登記済証または登記識別情報	買主へ提示するため（ない場合は事前に司法書士へ要相談！）
建築確認通知書（検査済証）
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書	固定資産税の納税額を確認するため必要。のちのち登録免許税の算出にも必要なため最新のものを取得しましょう。
収入印紙	売買契約書貼付用の収入印紙で売買金額によって印紙代金も変わります。
手付金領収書	通常不動産業者が用意してくれるので大丈夫です。
仲介手数料	不動産業者へ支払うもので、媒介契約時に決めた手数料の金額、割合になります。契約時に全額を請求されても法的に問題はありませんが、契約時半分、残代金決済時に半分の金額が支払われることが多いです。
（住民票）	登記上の住所と現住所が違う場合、3ヶ月以内に取得したもの1通
（土地測量図・境界確認書）	一戸建てや土地取引の場合
（管理規約や使用細則等）	マンション取引の場合
（建築協定書等）	協定がある場合 ※売りたい家が共有名義となっている場合は、共有者全員分の書類が必要になります。

STEP5　引渡し（残代金決済）

買主が住宅ローンを組んでいる場合、本審査とローン契約の完了を待たなければなりませんがあと一息です。

通常引渡し（残代金決済）は買主側の指定した金融機関で行います。
契約で顔を合わせた面々プラス所有権移転登記（売主にローンが残っていれば抹消登記）をするため司法書士が同席します。
登記するための委任状などに署名捺印をし、買主は残代金の振込を行います。

実務上、残代金の着金確認がとれた段階で鍵を買主へ引渡し完了となります。

売主が決済時に必要なもの

本人確認書類	一般的に免許証やパスポート、マイナンバーカードなどいずれか一点を司法書士へ提示します。
実印
印鑑証明書	3ヶ月以内に取得したもの1通
登記済証または登記識別情報
住民票
売却物件の鍵（全て）
残代金および固定資産税等精算分領収書	通常不動産業者が用意してくれるので大丈夫です。
取扱説明書やパンフレット等
仲介手数料	媒介契約時に決めた手数料の金額で契約時に半分支払っていれば、残額。
登記費用	事前に司法書士から見積書が届きます。