家を売る方は必見!トラブルを避けるための予防策

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2019.07.16

目次

不動産の取引は動く金額が大きいため、トラブルが発生してしまうと一筋縄では解決しません。

家を売る前にしっかりと予防策を講じておけば、トラブルなくスッキリと取引を終えられるでしょう。

ではどのようなトラブル対策を心得ておくと良いのでしょうか?

仲介業者としっかり信頼関係を築いておく

トラブルを未然に防ぐためには、日頃アナタからも仲介業者とコミュニケーションをとっておく必要があります。

売却の準備から引渡し完了まで少なくとも数か月、長ければ数年の付き合いになる業者との関係。

不動産取引の知識不足はもちろんのこと、対応が遅い、いつも一方的で話を聞かない、威圧的など相手の立場で物事を考えられない担当はトラブルが起きやすいと言えるでしょう。

POINT

長期間やりとりが続くわけですから、どうしても担当と反りが合わない場合は、会社に担当変更の依頼をしたり、媒介契約の期限である3ヶ月を待って仲介業者自体を変更したりして対策しましょう。

また不動産業者とのコミュニケーションが必要な理由として、日常の伝達が抜けていると業者に大事なことを伝え忘れ、後々問題が発覚してトラブルに発展する可能性があるのです。

例えば近隣からの騒音は、そこに住んでいる人しか知りえないことです。

買主が落ち着いた静かなところへの住替えを希望しているのであれば、アナタが騒音問題を以前より知っていながら隠していた場合、告知義務違反として買主から損害賠償を請求される可能性があります。

「この情報は物件にマイナスイメージを持ってしまう」とか「このくらいのことなら言わなくて大丈夫だろう」と勝手に判断せず、あったことや知っていることを仲介業者に相談しましょう。

すると業者は売主、買主、業者間で言った言わないの水かけ論にならないよう、書面として記録を残してくれます。

POINT

売買契約に影響を及ぼしかねないような売主が持つ情報や業者が物件について調査した情報を元に、業者は物件状況報告書(告知書)という書面を作成してくれます。

この書面は契約時に読み合わせをし、売主買主双方で署名押印を行う大切な書面です。

数回の内見だけでは知りえない情報は、確実に買主に知らせておかなければ、トラブルの元になりかねません。

このため告知書を作成する仲介業者担当とはしっかり信頼関係を築き、常日頃からどんなことでも話ができるようになっておけば、不要なトラブルは防げます。

重要事項説明書を契約前に作成してもらい、疑問点をチェックしておく

重要事項説明書とは、その名のとおり不動産の取引における重要な事項が記載されている書面のことで、宅地建物取引業法にて仲介業者が説明と交付をする義務があります。

実務上、契約当日に重要事項説明書の読み合わせをして署名押印することが多いですが、必ず事前に業者から取り寄せ、一度は目を通すようにしましょう。

契約の直前ですと関係者が同席している中で不明点や疑問点があっても言いづらいですし、緊張で内容も頭に入ってこないでしょう。

重要事項説明書におけるトラブル対策のためのチェックポイントを解説していきます。

住宅ローン特約は要チェック

住宅ローン特約が付されている契約では、買主が住宅ローンの審査に通過できなかった場合でも契約解除にあたり何もペナルティーは発生しません。

そうなると売主は販売活動を内見から仕切り直しする必要があるため、時間と労力のロスは少なくありません。

住宅ローン特約による契約解除トラブル対策として下記のことを心得ておきましょう。

1.内見時に購入希望者の属性を教えてもらう
→購入希望者が転職したばかりや自営業の場合など、住宅ローンの審査が通りにくいか一定の判断材料となる


2.契約前に金融機関等から住宅ローンの事前審査を通してもらう
→金融機関等の事前審査が通れば本審査で落ちることは稀なため
(経験上9割以上は本審査も通ります)


3.キャンセル待ちの購入希望者を募集し続ける
→1から売却活動をスタートするリスクの軽減とキャンセル予防効果
 (人気の物件であれば2番手3番手のお客さんがいることも珍しくありません)

住宅ローン特約を付けない=現金購入のお客さんのみを募集することも可能ですが、問い合わせの反響は圧倒的に少なくなるため、売れないリスクが高まるでしょう。

契約解除によるトラブル

何らかの事情で売買契約の白紙解除を要望するケースでトラブルが見られます。

売主買主どちらからでも契約の解除(キャンセル)を言い出すことができますので、重要事項説明書の内容をチェックしておく必要があります。

手付放棄による解除

売買契約時に買主は売主へ売買代金の一部として手付金を渡します。

手付金の相場は売買代金の5~10%ほどが多いです。
(2,000万円の物件で100~200万円)

この手付金を放棄することで、売買契約を解除することが可能です。

買主は手付金を放棄、売主は受領した手付金の倍額を買主に返還することになります。

買主の手付放棄による解除トラブルに見舞われないようにするには、手付金額を高めに設定したり手付解除期日を短めに設定することでリスクを減らすことができます。

契約違反による損害賠償額の予定や違約金の支払い

相手方が契約に違反したにも関わらず、ただ契約を解除するだけでは到底納得がいくものではありません。

契約の履行が最大の目的ですが、万一契約に違反して契約を解除する場合に備えて、違約金や損害賠償の額を予め設定します。

実務上違約金の額は、売買代金の10~20%程度が多いです。

あまり違約金等の額を安く設定してしまうと、契約解除しやすくなってしまいますので、最低でも10%以上に設定し、契約前に当事者間でしっかり確認することでトラブルの予防に繋がります。

瑕疵担保免責の特約と建物状況調査の実施

瑕疵(かし)とは簡単に説明すると隠れた欠陥のことをいいます。

売主であるアナタには瑕疵担保責任と言って、物件に瑕疵があった場合に責任を負う義務があります。

代表的な瑕疵に漏水(水漏れ)が挙げられます。

表面上はキレイな物件でも壁や天井の裏を開けたら、漏水が原因で柱や梁などが腐食しているような状態です。

どの部屋にも点検口があって天井裏を覗けるわけではないですし、あくまで中古住宅の取引ですから、買主が納得すれば瑕疵担保責任を免責とする特約が有効です。

けれども瑕疵担保責任免責の特約でトラブルになる注意点として、アナタが瑕疵の事実を知っていたか知らなかったかがポイントになります。

売主が知っていたのに買主に告げなかった瑕疵の場合は、たとえ瑕疵担保免責の特約を結んでいた契約だったとしても責任を負わなければなりません。

POINT

瑕疵には物理的なものだけでなく心理的な瑕疵(近隣の事故物件など)も含まれますから、前項で説明した告知書にはアナタが知っている情報は全て記載してもらいましょう。

また建物状況調査(インスペクション)を実施し、物件に既存住宅瑕疵保証保険を付保すれば引渡し後に瑕疵が発見された場合でも、修繕費用などの保証が受けられます。

インスペクション実施後に漏水等の瑕疵が確認された場合は、適切な補修を行って再度検査に合格しなければ保険の付保ができないので、瑕疵が心配な物件の場合は、売却を決めた段階から速やかに調査を依頼しましょう。

また調査には費用が発生し、保険の付保にも保証料がかかりますが売主だけではなく、買主が請求することも可能です。(売主はインスペクション自体を拒否することも可能)

売主としては建物状況調査済みの物件としてアピールできますし、買主としては瑕疵を保証してくれるというメリットがあるので、売却後の瑕疵によるトラブルは避けられます。

不動産一括査定の利用

複数の業者を比較して仲介業者を選ぶことで、トラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。

査定を依頼した1社だけで業者を決めてしまうと、その査定が高いのか安いのか分からず、最悪のケースでは騙されて安く買いたたかれてしまうことだってあるかもしれません。

このため査定を含め対応など総合的に複数の業者を比較して、アナタの希望にマッチした業者を選ぶことが重要です。

「複数の業者に査定依頼する時間がない…」「どこに依頼したらいいか分からない…」

そんなアナタに便利なサービスがあります。

不動産一括査定サイト」の利用です。

物件情報とアナタの連絡先(電話での対応が煩わしい場合はメールアドレスのみでも大丈夫)を一度入力することで、大小複数の不動産業者から査定をもらうことが可能です。

こちらで紹介するサイト運営会社は実績と運用歴に定評があり、個人情報や物件情報が漏れる心配はありません。

不動産一括査定サイトを利用して対応、スピード、査定額、経験や知識量など複数の業者を比較してアナタにとって最適な業者を選ぶことでトラブルなく家を売りましょう。

オススメの不動産一括査定サイト

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金井

生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。 地場の建設会社にて施工管理を学ぶ(某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事)。 同社で不動産の営業、企画にも携わる。 その後、大手不動産会社へ転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。 保有資格:宅地建物取引士、二級建築施工管理技士

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