家を売る方は必見！トラブルを避けるための予防策

不動産の取引は動く金額が大きいため、トラブルが発生してしまうと一筋縄では解決しません。

家を売る前にしっかりと予防策を講じておけば、トラブルなくスッキリと取引を終えられるでしょう。

ではどのようなトラブル対策を心得ておくと良いのでしょうか？

仲介業者としっかり信頼関係を築いておく

トラブルを未然に防ぐためには、日頃アナタからも仲介業者とコミュニケーションをとっておく必要があります。

売却の準備から引渡し完了まで少なくとも数か月、長ければ数年の付き合いになる業者との関係。

不動産取引の知識不足はもちろんのこと、対応が遅い、いつも一方的で話を聞かない、威圧的など相手の立場で物事を考えられない担当はトラブルが起きやすいと言えるでしょう。

また不動産業者とのコミュニケーションが必要な理由として、日常の伝達が抜けていると業者に大事なことを伝え忘れ、後々問題が発覚してトラブルに発展する可能性があるのです。

例えば近隣からの騒音は、そこに住んでいる人しか知りえないことです。

買主が落ち着いた静かなところへの住替えを希望しているのであれば、アナタが騒音問題を以前より知っていながら隠していた場合、告知義務違反として買主から損害賠償を請求される可能性があります。

「この情報は物件にマイナスイメージを持ってしまう」とか「このくらいのことなら言わなくて大丈夫だろう」と勝手に判断せず、あったことや知っていることを仲介業者に相談しましょう。

すると業者は売主、買主、業者間で言った言わないの水かけ論にならないよう、書面として記録を残してくれます。

この書面は契約時に読み合わせをし、売主買主双方で署名押印を行う大切な書面です。

数回の内見だけでは知りえない情報は、確実に買主に知らせておかなければ、トラブルの元になりかねません。

このため告知書を作成する仲介業者担当とはしっかり信頼関係を築き、常日頃からどんなことでも話ができるようになっておけば、不要なトラブルは防げます。

重要事項説明書を契約前に作成してもらい、疑問点をチェックしておく

重要事項説明書とは、その名のとおり不動産の取引における重要な事項が記載されている書面のことで、宅地建物取引業法にて仲介業者が説明と交付をする義務があります。

実務上、契約当日に重要事項説明書の読み合わせをして署名押印することが多いですが、必ず事前に業者から取り寄せ、一度は目を通すようにしましょう。

契約の直前ですと関係者が同席している中で不明点や疑問点があっても言いづらいですし、緊張で内容も頭に入ってこないでしょう。

重要事項説明書におけるトラブル対策のためのチェックポイントを解説していきます。

住宅ローン特約は要チェック

住宅ローン特約が付されている契約では、買主が住宅ローンの審査に通過できなかった場合でも契約解除にあたり何もペナルティーは発生しません。

そうなると売主は販売活動を内見から仕切り直しする必要があるため、時間と労力のロスは少なくありません。

住宅ローン特約による契約解除トラブル対策として下記のことを心得ておきましょう。

住宅ローン特約を付けない＝現金購入のお客さんのみを募集することも可能ですが、問い合わせの反響は圧倒的に少なくなるため、売れないリスクが高まるでしょう。

契約解除によるトラブル

何らかの事情で売買契約の白紙解除を要望するケースでトラブルが見られます。

売主買主どちらからでも契約の解除（キャンセル）を言い出すことができますので、重要事項説明書の内容をチェックしておく必要があります。

手付放棄による解除

売買契約時に買主は売主へ売買代金の一部として手付金を渡します。

手付金の相場は売買代金の5～10％ほどが多いです。
（2,000万円の物件で100～200万円）

この手付金を放棄することで、売買契約を解除することが可能です。

買主は手付金を放棄、売主は受領した手付金の倍額を買主に返還することになります。

買主の手付放棄による解除トラブルに見舞われないようにするには、手付金額を高めに設定したり手付解除期日を短めに設定することでリスクを減らすことができます。

契約違反による損害賠償額の予定や違約金の支払い

相手方が契約に違反したにも関わらず、ただ契約を解除するだけでは到底納得がいくものではありません。

契約の履行が最大の目的ですが、万一契約に違反して契約を解除する場合に備えて、違約金や損害賠償の額を予め設定します。

実務上違約金の額は、売買代金の10～20％程度が多いです。

あまり違約金等の額を安く設定してしまうと、契約解除しやすくなってしまいますので、最低でも10％以上に設定し、契約前に当事者間でしっかり確認することでトラブルの予防に繋がります。

契約不適合責任免責の特約と建物状況調査の実施

売主であるアナタには契約不適合責任と言って、物件に欠陥や問題があった場合に責任を負う義務があります。

代表的なトラブルの中に漏水（水漏れ）が挙げられます。

表面上はキレイな物件でも壁や天井の裏を開けたら、漏水が原因で柱や梁などが腐食しているような状態です。

どの部屋にも点検口があって天井裏を覗けるわけではないですし、あくまで任意規定ですし中古住宅の取引ですから、買主が納得すれば契約不適合責任を免責とする特約が有効です。

また建物状況調査（インスペクション）を実施し、物件に既存住宅瑕疵（かし）保証保険を付保すれば引渡し後に欠陥や問題が発見された場合でも、修繕費用などの保証が受けられます。

インスペクション実施後に漏水等の問題が確認された場合は、適切な補修を行って再度検査に合格しなければ保険の付保ができないので、老朽化など心配な物件の場合は、売却を決めた段階から速やかに調査を依頼しましょう。

また調査には費用が発生し、保険の付保にも保証料がかかりますが売主だけではなく、買主が請求することも可能です。（売主はインスペクション自体を拒否することも可能）

売主としては建物状況調査済みの物件としてアピールできますし、買主としては後々のリスクを保証してくれるというメリットがあるので、売却後のトラブルは避けられ双方とも気持ち良い取引ができるでしょう。

不動産一括査定の利用

複数の業者を比較して仲介業者を選ぶことで、トラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。

査定を依頼した1社だけで業者を決めてしまうと、その査定が高いのか安いのか分からず、最悪のケースでは騙されて安く買いたたかれてしまうことだってあるかもしれません。

このため査定を含め対応など総合的に複数の業者を比較して、アナタの希望にマッチした業者を選ぶことが重要です。

「複数の業者に査定依頼する時間がない…」「どこに依頼したらいいか分からない…」

そんなアナタに便利なサービスがあります。

「不動産一括査定サイト」の利用です。

物件情報とアナタの連絡先（電話での対応が煩わしい場合はメールアドレスのみでも大丈夫）を一度入力することで、大小複数の不動産業者から査定をもらうことが可能です。

こちらで紹介するサイト運営会社は実績と運用歴に定評があり、個人情報や物件情報が漏れる心配はありません。

不動産一括査定サイトを利用して対応、スピード、査定額、経験や知識量など複数の業者を比較してアナタにとって最適な業者を選ぶことでトラブルなく家を売りましょう。

オススメの不動産一括査定サイト

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