家を売る場合に負う瑕疵担保責任とは？期間はどれくらい？

家を売る場合に「瑕疵担保責任」という言葉を初めて聞く人は多いかも知れません。

契約の際にも出てきますから、1回は目にするでしょう。

瑕疵担保責任は買主を守る制度で、中古住宅と言えども、住めないような大きな欠陥は買主が引き渡し後でも一定期間責任を持ちなさいというものです。

瑕疵担保責任では、損害賠償のほかに最悪の場合、契約解除も可能なため売主は特に覚えておく必要があるといえます。

※民法改正のため2020年4月より「瑕疵担保責任」という文言が使用されなくなり、『契約不適合責任』という概念に置き換わります。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）の瑕疵とは、欠陥のことです。

ただし、欠陥といっても、なんでも指すわけではなく、住むにあたって重大な不具合のことで、例えば壁紙や床が傷ついていた、というようなものは含まれません。

いわゆる欠陥住宅のイメージで良いでしょう。

売買をする住宅に隠れた瑕疵があったときに、売主は補修をしたり、損害賠償の責任、土地などでは重大な瑕疵のせいで住宅が建てられない、瑕疵を直しても住めないなど本来の目的が達成できないときは、契約解除という責任も生じます。

地中に埋設物がある、土壌汚染があり改良工事に多額の費用を要するなど、土地の瑕疵もまったくない話ではありません。

地中に過去の建物の基礎や杭が残っていることは多く、すべて撤去しなくも建物は建てられることがありますから、どんどん上から建てていることで何年も前の残置物が後々の建築に影響が出てしまうことがあります。

こういった場合は、売主が原因でもなく、過去のことは知らなかったという主張になるかもしれませんが、瑕疵担保責任の話では売主が原因であるかどうかは関係がないため、このような状況でも売主は責任を問われる立場になります。

予期せぬことが原因で瑕疵担保責任が問われる可能性があるのです。

ちなみに、瑕疵担保責任は売主が宅地建物取引業者（いわゆるプロ）と個人（素人）では、責任の重さが異なるという考え方があります。

個人であれば、瑕疵担保責任は長くても最初の3か月程度に規定することになります。

「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」

瑕疵担保責任と一緒に「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」という言葉がよく出てきます。

「構造耐力上主要な部分」とは、建物の基礎、柱、床、屋根等を指します。

「雨水の浸入を防止する部分」とは、雨漏りに関連する箇所で屋根等のことです。

簡単に言うと、このような箇所に欠陥が見つかってしまうと、補修をする必要があり、住宅として住めなくなってしまう可能性もあります。

重要な部分は売主が責任を持たなければならないということです。

雨漏りは室内にまで被害が発生していれば発見も容易ですが、壁の中や天井裏で止まっていると、リフォームで室内の解体をしたときに見つかってしまうことがあります。

隠れた瑕疵とは何か？

瑕疵担保責任は隠れた瑕疵について売主は責任を負うということでした。

では、隠れた瑕疵とは何か。

簡単にいうと簡単には見えない欠陥のことで、以下のようなものが考えられます。

・土地の埋設物や汚染 ・シロアリのような虫食い ・雨漏り ・心理的瑕疵

瑕疵担保責任は、買主が通常の注意を持っても知ることのできなかった欠陥が対象です。
買主に落ち度があって気づかなかった、事前に説明を受け知っていた欠陥は免責になります。

そして、重要なのが売主でも知ることのない瑕疵も含まれることです。

シロアリの被害や、土地の欠陥などは住んでいても知らなかったということはあり得ますよね。

しかし、瑕疵担保責任は買主を保護するため、売主に原因があった欠陥であるか、売り主が知っていたかは関係ありません。

雨漏りの履歴など、売主が知っている情報はあらかじめ告知することで免責にする必要があります。

故意に隠そうとすると大きな問題になるので注意しましょう。

売主の瑕疵担保責任期間

売主が業者であれば、最低2年の瑕疵担保責任期間を設けなければなりませんが、個人間の売買ではそこまでの責任は問われません。

免責または3か月程度にすることが多いです。

築年数が古い家の方が、瑕疵担保責任は免責でノークレームノーリターンにするケースも多くなります。

木造家屋であれば、築30年も経てばどうしても躯体の痛みが進んでいますから、適切に維持がされていなければ、雨漏りなどは珍しい話ではありません。

しかし、注意したいのが、売主が知っていたのにわざと買主に伝えずに免責にすることはできません。

免責にしておけば、安心とはいえません。

あとから欠陥が見つかったとき、買主の心情としては、その住宅自体を買わなかったのに、買ったとしても欠陥部分を考慮した価格にするべきという話になりますから、売主が知っている欠陥は契約書に残した上で、買主に了承を取るのがベストです。

買主が知っていた瑕疵は瑕疵担保責任になりませんから、可能な限り土地建物の状態を伝えられることが一番の対策になります。

既存住宅売買瑕疵保険とは

瑕疵担保責任が発生したときに、売主が住宅瑕疵担保責任保険に事前に加入しておくことで、保険金で補修ができるものです。

新築住宅では、法律で10年間は業者が責任を負わなければならなく、資力確保措置が義務化されていますので、大半の業者は住宅瑕疵担保責任保険加入による資力確保措置をとっています。

住宅瑕疵担保責任保険には、既存住宅（いわゆる中古住宅）版もあり、中古住宅の売主が業者である場合と個人である場合で、それぞれ既存住宅売買瑕疵保険があります。

中古住宅では任意保険なので、加入していないことが多いですが、新築と比べ保証が少ない中古住宅の売買の不安の軽減ができます。

保険加入にはインスペクションを受けなければならないので、きちんとした住宅であることの証明にもなり、検討してみる価値はあると思います。

保険の加入の仕方は、売主が保険の申し込みをして、所定の検査機関が建物の検査を行い、保険加入ができるか確認します。

保険に加入できれば、保険付保証明書が発行されますので、買主にこの証明書を渡すことになるのです。

なお、検査の時に欠陥がある場合は、保険に加入できませんので、まずは補修が必要になります。

検査をクリアしなければならないので、既存住宅売買瑕疵保険に加入できている、つまり欠陥がない可能性が高いという証明もできるのです。

保険加入は万が一の保証のためでもありますが、中古市場でアピールポイントになり買い手が見つかりやすくなるというメリットもあるのです。

引渡し後に欠陥が見つかった場合は、補修費用を保険金で賄うことができる仕組みです。

構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などを対象に、引渡しから1年または5年間の保険期間があるので、一般的な3か月程度の個人間売買の瑕疵担保責任期間よりも長く、安心できるとも言えます。

なお、国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人は5社（2020年2月現在）あり保険内容は主なところは同じですが、異なる部分もあり保険料も異なります。

特約で保険の対象範囲を増やすことも可能です。

保険料と検査料がかかり、住宅の延べ床面積でも変わってきます。

全部でおおよそ5万円～10万円程度は見ておくと良いでしょう。

マンションの方が戸建てより割安になっています。

保険加入の費用負担は、売主と買主のどちらが行わなければならないという決まりがないため、当事者間で決めることになります。

瑕疵担保責任が不安な家を売る方法

家を売るなら瑕疵担保責任はどのくらいの期間にするのか、買主に伝えるべき告知義務はあるかなど仲介業者と確認する必要があります。

既に雨漏りなど物件にトラブルを抱えている場合、経験豊富で心強い不動産業者に仲介を依頼したいものです。

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査定を依頼するときに予め、瑕疵となりそうな不安要素を伝えておくと良いでしょう。

売主が知っている瑕疵は隠さず伝えることで、その箇所については、買主が知っている瑕疵になりますので、後々に瑕疵担保責任を負わずに済みます。

より確実にリスクを減らすのであれば、保険の加入を検討しましょう。

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soraki 宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。