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家を売る時の流れとして、住みながら売却するか、引越してから空き家で売り出すか迷いますね。
金銭的な問題、内見の準備や時間を割くことへの問題などメリットもデメリットもあります。
アナタが家を売る順番は先に引越しか、後に引越すかどちらが良いのかを分かりやすく解説します。
引越してから売るなら内見の負担は少ない
まずは引越してから、空き家にした状態で内見してもらう方法です。
忙しい人にとっては、内見を不動産会社に任せられるところもメリットです。
不動産会社に鍵を渡して内見はお任せ、ということもできます。
居住しながらの売却活動は、すぐに買主が見つかれば良いですが、何件見学があっても決まらない場合は、在宅して週末の度に時間を割かなければなりません。
それに比べ、空き家にしてしまえば、不動産会社にお任せスタイルで売主は内見の度に付き合わなくてもよくなります。
さらに綺麗な状態を見てもらうという意味では、室内にクリーニングを入れたり、壊れている箇所は工事をしてから、ベストな状態を一度作ってしまえば、内見の度に掃除をする必要もありません。
自身は先に引越して新生活を始められますから、精神的にも余裕が生まれますね。
一方でデメリットとして、何より心配なのは金銭的なこと。
その中でも家賃などの2重払い・住宅ローン控除・空き家の管理の費用の3点が挙げられます。
賃貸の場合は家賃の負担
一時的に賃貸に引越す場合は、家賃は基本的に前払いのため売却活動の長さに関わらず住宅ローンとの2重払いが避けられません。
また、敷金や礼金、仲介手数料も掛かりますね。敷金に償却（返ってこない）の条件がついていることも珍しくありませんから、一時的な住まいとはいえ、家賃の何倍もの初期投資が必須です。
引越し先も購入する場合
ケースとしては多くはないかと思いますが、売却活動をしつつ引越し先を住宅ローンで購入して引越してしまう方法もあります。
ただし、「住宅ローンが重なる期間がある」いわゆるダブルローンは、多くの場合は審査が通りません。
住宅ローンとは自己居住用（マイホームは1件）であるため、金利が低く設定されています。
だから投資用のローンとは違い、随分お値打ちに借りられますよね。
基本的に、自己居住用は1件であるはずですから、地方銀行はすでに住宅ローンがあるというだけで審査が通りません。
ダブルローンは多くのケースでメガバンクしか選択肢がありませんが、それでも審査が通るかといえば簡単ではなく、収入に対して2件分のローンの支払い能力があるかどうかが問題です。
残高や売却予定であることも審査では見られますが、毎月の支払い能力がないようでは貸してもらえませんから、ダブルローンを借りるには借入金額が少ないか、よほど高収入である必要があります。
住宅ローン控除はどうなる？
本人が住まなくなると、住宅ローン控除は対象外になります。
また、住宅ローン控除も自己居住用の家に対する減税措置のため、複数の所有物件があっても、主に住んでいる1件にのみにしか適用されません。
単身赴任によって家族が引き続き居住のために残った場合の救済措置として、本人の居住がなくても住宅ローン控除が認められることがありますが、誰も住まない空き家には控除が適用されません。
空き家の管理の費用
引越して空き家にしたとしても、内見のために水道と電気は通しておきましょう。
分譲マンションでは、管理費や修繕積立金は売却・引き渡しまではかかってしまいます。
一戸建てでも雑草が生い茂っていてはいけませんから、維持にも手間がかかります。
それに所有しているだけで、固定資産税の負担があります。
他にも売買契約の際に先に引越した場合に1点だけデメリットがあり、住所を移してしまうと不動産登記の所有者の住所と、売主の現住所が異なることになります。
住所が異なれば、売却物件の所有者であるのか本人確認ができませんから、住所変更登記が必要になったり、手間がかかります。
手続き自体は、売買契約の際に司法書士が入るので問題ありませんが、事前に引越した場合は、手続が少し増えると思ってください。
以上のように、空き家にする期間が長くなれば、金銭的には不利になります。
支出を抑え住みながら売るメリット
支出は最小限にするなら、住みながら売却をした方が良いでしょう。
売り出しからスムーズに決まれば3ヶ月以内に引き渡しになります。
しかしこれは買主あってのこと。
いつ売れるか、いくらで売れるかは売買契約まで分かりません。
さらに住宅ローンの返済などに売却した資金をあてにしている場合は、手元に入るのは引き渡しの時です。
引越しは資金的に余裕がなければ、少なくとも売買契約で売却が決まって、いくら手元に残るか資金の目途が立ってからが良いでしょう。
内見者の反応が見えやすくなる
他には内見時に、見学者がどういう気持ちで検討しているか雰囲気を感じられることも利点です。
つまり、その家の市場での評価を感じられるということ。
内見予約も多く、しかも褒められることが多いのに全然契約が決まらない、そもそも見学希望者が現れないといった問題も見えやすくなります。
褒められるのに決まらないのは、見学前よりも見学後の方がテンションが下がったということです。
いわゆる「想像と違った」という状況ですね。
思っていたよりも劣化があった、場所が悪かった、汚かったなどマイナスなイメージがついてしまったのかもしれません。
見学者すらこない場合は…
さらに見学者すら現れないのであれば、その金額でその場所では需要がないということですから、売り出し価格は下げた方がいいかもしれません。
すぐに売れると思っていたのに、リアクションがそれほど良くないのを感じることで、もしかしたら売却には時間がかかるかもしれないという心構えもできますし、引越してから売却すると発生する2重払いの長期化も防げます。
また、不動産会社の担当者の案内の仕方も実際に見ることになるので、この人に任せて大丈夫かという判断もできるかもしれません。
以上が住みながら売却をするメリットです。
しかし住みながら売るがゆえのデメリットも、もちろんあります。
支出は抑えられる代わりに内見にも応じて、引越し先も探すというタイトなスケジュールに対応することや、室内の清掃に気を配ることなど精神的には大変かもしれません。
生活感や美観を保つことの難しさ
人の家に訪れると、住んでいる人は気づかないような、汚れやにおいなどに敏感になりませんか。
それに家財をそのままで見てもらうことになりますから、部屋が広く見えないかもしれません。
家具が置いてあるのと、空き家なのとでは随分印象も異なります。
さらに汚れの気になる水回りも毎日使う場所ですから、毎週末の見学の度に掃除が必要です。
自分では十分キレイと思っていても、その部屋をお金を出して購入しようと考えてる人の目はもっと厳しいと心に留めておきましょう。
内見の予約の度に週末が潰れる
家を売る場合、1件目の内見で決まるとは限りません。
内見の要望が多い週末を中心に、不動産会社から内見の予定が入ってきます。
内見自体は何時間もかかるわけではありませんが、先に説明したような事前の清掃や準備など、やることはいっぱいです。
売却が決まるまで、1回1回の内見に丁寧に対応しなければなりませんから、普段から掃除が得意でない場合は楽ではありません。
売れたとして引越し先はあるか
売却期間は順調にいくと3ヶ月程度。
住みながら売りに出すとなると、その期間は内見のために在宅する時間が増えますから、週末を引越し先を探す時間にすべて充てられるわけではありませんよね。
売却が決まると、買主が住宅ローンを利用する場合では1ヶ月程度先が目安。
現金購入であれば、買主は1ヶ月以内に引き渡しを希望するかもしれません。
売却先が決まって、内見がなくなってからでは遅いでしょう。
買主への引き渡し日は、要相談で決まりますが半年先や1年先までは待ってもらえません。
自宅を売りながら、自身の満足できる引越し先を探すことになりますから、売却の引き渡し時期と引越しの時期を合わせる難しさがあります。
しかも満足できる引越し先が見つからなくても、引き渡し日はやってきますから、慌てて引越すとなれば仮住まいのリスクがあります。
売ることを決めたらはじめにすること
家を売るより前に引越すか、住みながら売却を行うか、金銭的には余裕があるか、時間の余裕があるか、優先すべきことでメリットとデメリットがあることが分かりました。
家を売ることを決めてはいるが、引越し時期が決められない時は「不動産一括査定サイト」の利用からはじめることをオススメします。
不動産会社を探すのにも役立ち、まずは査定だけなので利用は無料です。
一括査定の先には、個別に不動産会社に相談もできますから、どうやって売ればいいのか分からない、不動産会社へどうやって問い合わせたらいいのか分からないという人ほどオススメできます。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |
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