家を売る時の注意点!失敗しない不動産業者の選び方とは?

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2019.07.09

目次

家を売る時に不動産業者はどうやって選べばいいのでしょうか。

やっぱり大手?最寄りの中小?悪い業者に捕まらないためには?

スムーズに家を売るためにも良い不動産業者を見つけたいですよね。

不動産業者の選び方や、大手と中小の違いをご説明します。

賃貸or売買?

不動産業者には、賃貸を主に行っている場合と売買を主に行っている場合に分かれます。

宅建の免許としては、賃貸でも売買でもどちらも行うことが許されますが、賃貸の仲介と中古の売買では、求められる知識も異なるため、それぞれ得意な不動産業者にお願いするのが正解です。

また、宅地建物取引士の資格を営業が持っているとは限らないため、営業=宅地建物取引士ではありません。

契約関連の手続きだけ事務員に変わる時などは、営業が宅地建物取引士資格を持っていないことが多いです。

不動産業者ならなんでも売却を受けてくれるというわけではないのです。

POINT

売却なら、売却を得意としているところへ依頼しましょう。

大手と地元の中小の不動産業者の違い

不動産業者と言われて思いつく名前がいくつあるでしょうか。

不動産業は、1つの都道府県のみで営業を行う場合と、複数の都道府県で営業を行う場合で、免許が分かれています。

複数の都道府県に事業所があり、全国展開をしている不動産業者は約2,500社。

おそらくこの中には、知名度がある見知った大手が含まれています。

一方で、不動産業者の多くは1つの都道府県内で営業をしているケースが多く、その数は統計によると、最も多いのは東京都で約24,000社、少ないのは鳥取で約300社です。

これには法人ではない個人の業者も含まれます。

それにしても意外に多いと思いませんか。

街の不動産屋のような事務所が1店舗の不動産業者を含む、地場に密着した不動産業者はこんなにあるのです。

不動産業者は従業員の数が少なかったり、規模が小さくても営業ができるので、従業員数が5人未満が全体の約84%を占めます。

知られていないだけで中小(零細)の数はかなり多いのです。

仲介手数料や査定の方法、売却までの流れは大手でも中小でも変わりません。

では、不動産業者はたくさんあるといっても、実際のところ大手と中小ではどんな違いがあるのでしょうか。

大手には買主情報のストックがある

顧客情報の数でいえば、大手はやはり強いです。

中古物件を探すとき、まずはネットで検索をする人がほとんどですよね。

当然大手は広告も多いですから、買主の目にも留まりやすく、問い合わせも多いわけです。

大手は〇〇エリアで〇〇万円くらいの予算で探しているという顧客を中小よりも持っています。

買主とのマッチングがより早い可能性がありますが、大手は「(専属)専任媒介契約」を結びたがるので、一般媒介契約には消極的です。

一般媒介契約を希望している売却の場合は、大手にはあまり期待しない方が良いと言えます。

元々多くの買主情報を持っていますから、いわゆる両手仲介(両手取引)をしやすいのです。

売主も買主も両方自社でマッチングしたときの両手仲介は片手仲介の2倍の手数料が入りますから、不動産業者にとっても最も嬉しい取引になります。

いわゆる囲い込みになりやすいのが両手取引ですが、こればかりは見破ることは難しいので、対策はほとんどできません。

大手の一番の特徴は、売主の目に留まる大手=買主の目にも留まるということです。

他には社内のルールが厳しいので、仲介手数料の値引きの要望は大手は応じてもらえないと考えた方が良いです。

中小にはキャリアが長い営業が多い

中小の不動産業者は、基本的に従業員数が少ない傾向にあります。

しかし、売却依頼をすると物件情報をレインズ(不動産業者共通の情報サイト)に掲載するので、買主情報の数で劣る中小でも、買主を見つけるチャンスは十分にあります。

中小では、売主側の不動産会社として、レインズを見た買主側の不動産会社(大手など)からの問い合わせを受けて商談をしたりできるからです。

また、中小不動産業者にはキャリアの長い営業が多く、遠くへの転勤もありませんから、その地域のことを知っている安心感があります。

大手に比べ、縛りが少なく、個人プレーな部分も多いので上手くいけば、細かな要望も対応してもらえる可能性があります。

ちなみに不動産業界でもフランチャイズ方式があります。

直営店もあるのですが、フランチャイズ店は実際の中身は別の不動産業者というケースです。

この場合は大きな看板(有名な不動産業者名)の他に小さく不動産業者名が書いてあります。

大きな看板が同じでも、接客の雰囲気や店舗の雰囲気はお店ごとにまるで違ってきます。

注意!

名前を知っている不動産業者でも、実際には中小の不動産業者がやっているというパターンがありますから注意しましょう。

顧客へのイメージとして名前を聞いたことがあるだけでも安心感を与えることができますから、フランチャイズは街の不動産屋にとって、大きな宣伝効果があります。

良い業者と悪い業者の見分け方

不動産業者といえば、あまり良いイメージがない人もいるでしょう。

悪い業者の特徴として、次のようなものが挙げられます。

答え方が曖昧だったり、一方で断定的な言葉遣いをする

不動産取引では、「言った・言わない」という些細な問題が大きなトラブルを起こすことがあります。

良い業者や営業ですと、無責任な発言や根拠のない説明で断言してしまうことはしませんから、良いことばかり言うような業者は注意した方が良いでしょう。

「絶対」「完璧」といった言葉は不動産広告ではご法度。

規制の対象です。

そのため、良い不動産業者は話の中でもこのような言葉は使いませんし、無責任な発言などはしません。

良い営業ほど、日頃から説明には気を付けていますから、「絶対に大丈夫」というような言葉が出た時は接客に雑なところがあると思って良いでしょう。

査定額の説明がない

査定額の根拠や、売れるまでの流れなど、素人には疑問がいっぱいですよね。

査定の基になるのは、近隣の取引事例やその時の市況ですが、その根拠の説明や実際に売却物件を現地で確認しているのであれば、売却のデメリットとなるようなこともきちんと説明できるのが良い不動産業者といえます。

不動産業者にとっては、まずは媒介契約を取ることが目標。

とにかく媒介契約を勧めてくるようなら要注意。

あの手この手で売却物件を褒めるかもしれませんが、どんな不動産にもデメリットはあります。

良いことも悪いことも客観的に説明してくれるか見極めましょう。

そしていくらで売れるかは本当に最後まで分かりません。

高めの金額で売り出すことが一般的ですが、高すぎると客の引きがぱったりと悪くなりますから、さじ加減が重要になります。

自分に合った不動産業者の見つけ方

想像以上に不動産業者は数が多いことを説明しました。

住んでいる都道府県内だけでも数百件の不動産業者がいるのにどうやって選べば良いのでしょうか。

その中でも売却の依頼をするのは通常1社、一般媒介契約で複数にお願いしても3社くらいでしょうか。

大手も良い、中小にも良い点があります。簡単には選びきれませんよね。

そんな時に活躍するのが「不動産一括査定サイト」です。

不動産業者がサイトに登録しており、そのサイトで査定依頼をすると、自動的に立地などから条件に合う不動産業者からの査定をもらえるというもの。

最初の時点で、ある程度不動産業者を絞り込めますから、その中から選べば良いのです。
査定のみで断ることも可能で、サイトの利用は無料です。

まずは数ある不動産業者から絞り込むためにも一括査定をしてみましょう。

オススメの不動産一括査定サイト

HOME4U

HOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。

国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。

北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。
最大6社に無料で査定依頼ができます。

詳細 公式サイト

リビンマッチ(旧スマイスター)

45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。

これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。

査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。

登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。

詳細 公式サイト

イエウール

イエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。

全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。

わずか60秒で入力完了。最大6社に一括査定依頼ができます。

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soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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