家を売る時に気をつけたい!古い家は要注意!買取業者という選択肢

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2019.06.18

目次

古い家を売る時、実は見えていないだけで売却の大きなハードルになるような問題を抱えていることがあります。

売却後に問題が見つかった場合は、「瑕疵」となれば売主の責任問題になりかねません。

古い家を安全に売却するための知識と売却方法を紹介します。

瑕疵担保責任とは

家を売る時は、欠陥がないものを売らなければなりません。

逆にいうと問題がある場合は、買主への説明が必須です。

住宅の欠陥を「瑕疵(かし)」といい、売主が買主に対して負う責任を「瑕疵担保責任」と呼びます。

瑕疵には、見えているもの以外にも、床下や壁の中など見えない箇所で起きているものも含まれます。

引き渡し後に欠陥が見つかった場合に、買主は売主に対して修復したり、賠償したりしてもらう権利を有しているのです。

よくある瑕疵の例は次のようなものがあります。

シロアリ被害や腐食

見えない箇所で起こっているため、売主でも気づいていないことがありますが、建物の強度にも関わりますし、瑕疵の代表的なものです。

雨漏り

室内に漏れていれば、売主でも気づく可能性がある雨漏り。

外壁からの雨水の浸入の場合、劣化箇所がすぐに見つかれば良いのですが、浸入経路がなかなか見つからない場合は、完全に止めるにも時間がかかることがあり、厄介な問題になります。

防水処理は10年保証が一般的で、それ以上の期間なにもメンテナンスをしていない家は、注意した方が良いでしょう。

土壌汚染や残存物(埋設物)

これは、土地についての瑕疵です。

土壌汚染はピンとこない人が多いかもしれませんが、その土地が昔工場であった場合や、近隣に工場などがあると、知らぬ間に有害物質で土地が汚染されていることがあります。

土壌汚染が見つかった場合、対策工事に多額の費用がかかることがあり、後から分かると買主から対策工事費用の負担や契約解除問題に発展することになります。

残存物(埋設物)というのは、従前の建物の基礎や建築資材の残りなどが地中に残っていることです。

一般的に建物を壊して建て替えるときは、前の建物の基礎などを綺麗に撤去しません。

建て替えの建物に影響するような杭を一部撤去や切断するなどして、新しい建物を建てていきます。

前の建物が大きなコンクリート造ですと、大きな杭が地中に埋まっている、ということがあるのです。

残存物というのは珍しいことではなく、残っているからと言って直ちに何かが起こるわけではありませんが、新しく建て替えるときに邪魔になったり、撤去費用が高額になるものなどは、買主にとっては「瑕疵」になります。

このほかにも「心理的瑕疵」といわれるような事故物件の告知義務など、買主にとって不利益と思われる事が広く瑕疵という扱いになります。

既存不適格とは

法令の改正により、現行の法令に適合しない部分が出てきてしまう家があります。

日照制限や接道義務、用途地域などが新たに設定されたことで既に建っていた家が既存不適格となると同規模の建物が建てられないのです。

再建築時には、現行の法令に即した建物を建てなければなりませんが、接道義務など土地の形状の問題である場合などは建て替えではどうにもならないケースもあります。

買主側としては、建物が建てられると思って買ったのに、建て替えができなかったり、セットバックが必要で、使える土地が狭くなるなんてことになれば大問題です。

建て替えできるのか、建て替えられるとしたら今と同等の大きさのものなのか、既存不適格の住宅は要注意です。

新耐震基準とは

1981年5月31日までに建築確認が下りた家を旧耐震基準、1981年6月1日以降であれば、新耐震基準の建物であるとなります。

建築確認とは、設計段階で建築基準法に違反がないかチェックされるものです。

建築確認が下りなければ、工事を始めることができません。

新旧の耐震基準では大地震に対しても耐震性能が大きく変わっており、新耐震基準の建物は震度6強~7程度の揺れに対しても耐えうる強度になっています。

いつの建物であるかという判断材料に「竣工」というものがありますが、これはあくまで建物の完成時期のことで、建築確認がいつ下りたかは分かりません。

建築確認がいつかは、「建築確認通知書」で確認します。

税制や住宅ローン控除など、国の税金関連の優遇措置は、新耐震基準であるかどうかを適用要件にしていることがほとんどで、旧耐震基準である場合は耐震改修を行ってさらにその証明書を取得しなければならないなど、ハードルが多く当然費用と時間もかかります。

そのため、旧耐震基準の家では税制優遇は諦めることになるケースがほとんどどです。

一番大事かもしれない隣地境界

隣地境界との越境を説明しなければ、後々に瑕疵と判断されることがあります。

よくあるケースは、境界の塀が越境していたり、見た目には問題がなくても地中で越境しているものです。

塀だけでなく、建物の庇など、どんなものでも越境物になります。

越境問題は、自身の土地に隣地から「越境されている」場合と、自身の土地から隣地へ「越境している」場合の2種類があります。

どちらも本来であれば越境問題をその時、解消しなければなりませんが建物を壊したり、掘削したりしなければならない時など実際には、すぐに解消することは難しい場合が少なくありません。

そのようなときによく取られる方法として、建て替え時などに解消することを双方で約束した合意書を作ることがあります。

合意書は所有者が変わったとしても継続する約束ですから、買主にもその事実と合意内容は引き継がなくてはなりません。

買主へ越境問題の説明がされていないと「瑕疵」となります。

古い家はリフォームや解体をすべきか

リフォームをすれば、しないよりは価値が上がり、売買価格は高くなるかもしれません。

しかし、内装のリフォームなどは築年数によりますが、買主が自身で行うことを物件探しの時から想定していることもあります。

内装は好みも分かれるところですから、売主がすべて綺麗に直したからと言って、買主が喜んだり引き合いが増えたりするとは限りません。

それどころか、売主が掛けた費用分をそのまま物件価格に上乗せできるかというと、買主にとってはリフォームなしで少しでも安い方が喜ばれるという現実もあります。

古民家の解体についても同じで、買主が土地利用の目的であっても、「更地渡し」が条件となる売買以外は、解体費用相当分を売買価格から安くするという交渉をした方が売主側の負担が少なくなります。

解体費用は建物の構造や広さにもよりますが、100万円以上かかることもあり、騒音や粉塵などの近隣対策もしなければなりません。

解体して引き渡すとなれば、これらは売主側の負担になります。

古民家付きで売るという選択肢

古民家を解体せずに売却するメリットがいくつかあります。

それは大きく分けて3つ。

固定資産税が安くなる

土地の固定資産税は、住宅用地の特例措置というものがあり、更地では減税がありませんが、住宅がある場合では減税措置があります。

・小規模住宅用地(住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分)
固定資産税は課税標準×1/6、都市計画税は課税標準×1/3
・一般住宅用地(小規模住宅用地を超える部分)
固定資産税は課税標準×1/3、都市計画税は課税標準×2/3

これが、家があった方が固定資産税が安いと言われる所以です。

固定資産税は1月1日時点での所有者と建物の有無によって決まります。

解体費用を掛けなくて済む

先ほども説明した通り、解体してから引き渡すとなると、解体費を先に負担しなければなりません。

木造が最も安く、鉄筋コンクリート造が最も高くなります。

木造で坪2~4万円程度、鉄筋コンクリート造では1坪4~6万円程度です。

建物が大きければ大きいほど解体費用がかかります。

また前面道路が狭いなど重機や大型のトラックが近づけないような場所ですと、人の手で行う作業が増えるため高くなります。

一戸建ての解体の工期は1週間程度です。

さほど大きくない一戸建てでも30坪ほどはありますから、60~80万円程度の解体費は少なくとも掛かると考えておいた方が良さそうです。

リノベーションを検討している業者をターゲットにする

築年数にもよりますが、例えば鉄筋コンクリート造などは寿命も長く、解体費も高くなりますから、建物付きで売却をするのもお勧めです。

新築事業は先細り感が否めませんが、昨今はリフォーム・リノベーション業界が伸びており、建物を購入して中身はリノベーションを行い、新築のように綺麗にしてから再販する業者も多くなりました。

売主で解体やリノベーションを行ってもそれだけの売却価格でのメリットがありませんが、業者買取であれば決済も早く、さらに買主が不動産会社(プロ)の場合は瑕疵担保責任を免責にできるため、引き渡し後にトラブルになる可能性が低くなります。

買取業者を探す方法

まずは「不動産一括査定サイト」の利用がお勧めです。

業者買取は直接売主から現金一括で家を買います。

仲介とは異なり、売り出してから買主を探すわけではありません。

しかも内装工事を業者は想定済みですから、傷や汚れなどは気にしません。

いくらで買取をしてもらえるか買取業者を比較してみることが大切です。

仲介手数料や解体費用などの経費もかかりませんから、買取額は手元に残る金額です。

早く売却したい、手続きは簡略にしたい、引き渡してからトラブルになりたくないという人は業者買取を不動産一括査定サイトで探しましょう。


soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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