家を売るタイミングが定年退職!住み替え先の選択と注意点とは?

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2019.06.24

目次

平均寿命は80歳超えの今、マイホームは人生で1度、という時代でもなくなりました。

30代で購入したとして、30年すれば家族構成も変化して、建物も劣化することでしょう。

その時その時で必要な広さや住みたい立地も変化しているかもしれません。

定年退職に合わせて家を売る、引っ越しを検討するときのパターンを説明します。

定年退職と引っ越し

定年退職に伴い、地元に戻る・過ごしやすい気候の土地へ移るといった住環境を変える選択をする人は珍しくありません。

平均寿命も長くなり、定年後の暮らしが何十年と続く時代。

通勤を考えて購入した家であれば、定年後はそこに住み続ける意味も薄くなるかもしれませんね。

しかも30代で購入したマイホームも定年間近になると、リフォームやバリアフリーを検討する築年数になり、リフォームをしつつ住み続けるか新居へ引っ越すか、いずれにしても家の修繕について考えるタイミングです。

リフォームであれば、その後も住むことを考えて、まだ身体が元気でもバリアフリーを取り入れた工事をする人が多いです。

ただし、既存の家でできるバリアフリーにも限界がある場合も。

例えば、スロープを設置するのには意外とスペースが必要で、さらに車いすで上ることを想定したスロープになると、介助者が居るとした場合で1/8勾配、バリアフリーであれば1/12勾配が必要です。

これは階段でいえば、2段程度になる50cmの段差を1/12勾配でスロープを設計するとしたら、6mのスペースが必要になるのです。

室内に手すりを増やす程度であれば可能でも、水回りや元々それほど広くないトイレを完全に車椅子対応にしようとすると想像以上にスペースが必要になります。

また、購入して引っ越す場合でも、定年という区切りでは住宅ローンを初めて組んだ30代とは異なる資金計画を考える必要があります。

売却時の注意点

まず今の家は、売却までに住宅ローンを完済しなければなりません。

ローン残高が減っていれば、繰上げ返済はそれほど負担は少ないかもしれませんが、売却価格がローン残高に届かない時は、手持ち資金の持ち出しをしなければいけないので、注意しましょう。

余裕があれば、引っ越し先を先に見つけて、売却は後にすると楽です。

売却する家を空き家にして、不動産会社に希望者の内覧をお任せすることもできます。

仲介の場合は、早くても売り出しから最低でも1ヶ月、普通のペースで3ヶ月程度で買主に引き渡しになります。

引っ越し先である売却後の住まいは早めに目星をつけておくことをお勧めします。

1年の動きとして、物件情報が最も増えるのは3月入居のタイミングです。

定年退職であれば、引っ越し時期にこだわりは少ないかと思いますが、売却の家を持っている場合は、購入検討者も増える時期ですから、上手く活用したいですね。

ちなみに売却理由として定年退職で田舎へ帰ることになった、というような理由は、自然な理由でマイナスイメージもないので、買主に伝えても印象は悪くなりません。

築30年ほどの家を売却する場合は、買主も価格を重視しており、リフォームは想定しているため売主はリフォームをして高く売ろうとせずに、現状引き渡しで十分といえます。

住替え先は購入?それとも賃貸?

購入する場合のポイント

購入するなら、サイズダウンも検討して購入金額は抑えるのが正解。

年齢的にも基本的に住宅ローンは組まない方向で資金計画を考えるのが賢明です。

住宅ローンは完済年齢を80歳としている銀行もありますが、年を取るほど住宅ローンの審査は厳しくなるのが一般的です。

年収が若い時より上がっていても、30代に比べて借り入れできる金額は少なくなります。

借り入れ期間の間ずっと遅滞なく返済してもらえるかを考えると、定年後は、収入が減ることが一般的ですから、銀行としても貸し出しにくくなります。

定年が近い人は住宅ローンの審査で、退職金の額や手持ち資産も聞かれることでしょう。

年金生活になるであろう定年後の返済計画まで確認されることもあります。

そのため、借り入れ額を可能な限り抑えて、それでも住宅ローンを組む場合は、十分な経済力があることを提示する必要があります。

住宅ローンが組みにくくなるので、定年間近や定年後に購入をする人の特徴としては、現金購入の傾向や頭金を多く入れる人が多いです。

もし購入に充てる頭金が2割に満たない場合は、賃貸の選択もしくは、予算を大幅に落とした物件に変更したほうが現実的です。

さて、物件選びのポイントとしては、例えば街中や駅に近いマンションを選べば車を手放す生活も可能になります。

駅に近いほど専有面積は狭くなりがちですが、夫婦2人暮らしや単身であれば、思い切って今より狭い2LDKを選択するのも有りです。

狭い分、固定資産税も抑えられますし、購入価格も抑えられます。

立地が良い物件を購入できれば、もし自立生活が難しくなって高齢者施設に入居することになっても、賃貸オーナーとして貸し出すこともできます。

中古マンションで購入する場合は、築年数を25年~30年くらいの物件を狙うと購入価格を抑えられ、余ったお金でリフォームをしてから入居することが可能になったり、入居者の層が60代以降が多くなるので、同世代が多くなるといったメリットもあります。

コンクリート造の建物の寿命は50年以上ありますから、管理が行き届いた建物であれば、古い物件でも定年後に長く住むことが可能です。

逆に比較的新しいマンションを探すメリットとしては、新築時の設計がバリアフリーですから、玄関と廊下の段差が最小限、洗面室と浴室の段差もないという点があります。

逆に築年数が古いと、床下は配管の関係からバリアフリー化するにも限界があり、室内の段差はリフォームでも解消できないことがあります。

売却後は賃貸にする場合

この場合は高齢になるほど一般の賃貸は入居審査が厳しくなることを知っておきましょう。

賃貸の契約では、親族が保証人になりますよね。

親族以外では、お金で保証会社が保証人の役割をしてくれる場合もありますが、保証会社側にとっては、年金暮らしの高齢者ほど認知症発症など滞納リスクも高くなるため、保証を嫌がられます。

子どもなど親族で保証人がいる人なら心配ないかというとそうでもなく、賃貸のオーナーからすれば部屋の中で孤独死で発見されれば、現状復旧費用やその後の家賃も下げる必要があり一大事。

事故物件のリスクがあるなら、貸し出さないで空室にしておく方がマシと考えるオーナーもいるくらいです。

賃貸を選ぶ場合のデメリットとして現役時代と比べると、年を取るほど好きな時に好きな賃貸を自由に借りられない可能性があるのです。

また、一般の賃貸ではバリアフリーや手すりをつけることも難しいですから、いずれかのタイミングでシニア向けの住宅を検討するのがお勧めです。

売却を検討するなら不動産一括査定サイトから始めてみよう

以上のように定年退職に合わせた住み替えには、いくらなら住宅にお金を割けるのかによって選択も変わってきます。

まずは、今の家がいくらで売れるのか、ローンは返せそうか確認する為に不動産一括査定サイトをお勧めします。

一括査定サイトは難しい手続が必要なく、所在地や広さなどの持ち家の情報を入力するだけ。

サイトの利用は無料です。

近隣の不動産会社から自動的に査定を複数取得できます。

査定があれば、引っ越し先の購入予算を考えたり、住宅ローン返済後に手元に残る分を考えたりできますよね。

また、査定をもらったからといっても必ず仲介の契約をしなければいけない訳ではないので、安心してサービスを利用してください。


soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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