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家を売るまでには査定・媒介契約・売買契約・引渡しなど様々なステップがあります。
マイホームの売却は何度も経験する人はあまり多くはありませんよね。
今回は、家を売るまでの手順を説明します。
手順1 査定
まずは売りたい家の販売価格を決めるために、不動産会社に査定をしてもらいましょう。
査定は無料で、自宅の情報を提供するだけで不動産会社に出してもらえます。
ただし、査定＝売却価格ではないことに気をつけましょう。
家を売る時の価格は、定価というものがなく、査定には正解はありません。
近隣の取引事例や、市況の状況などを鑑みて、査定額は出されます。
業者の買取価格ではない場合は、査定額は目安であり、それを元に売り出し価格を決めることになります。
売り出し後に反響が少なければ、価格が需要と合っていないと考えられますし、好感触の客がついても値下げの要望があるかもしれません。
個人間の売買では、売主と買主が納得できた金額が売却価格となり、査定額よりも下がることも多いです。
しかし査定額が売却価格とは一致しないとはいっても、高すぎる査定は何の参考にもなりませんし、素人である消費者にとって、査定をすれば、ある程度その金額で売れるのだろうと期待するものです。
査定を比較することができれば、妥当な金額なのか消費者でも考えることができますね。
しかし、不動産会社に1件、1件問い合わせて査定を取るのはとても時間もかかりますし、ましてや問い合わせの度に営業を受けるかもしれません。
その点、不動産一括査定サイトであれば、1回情報を入力すれば、複数の不動産会社から査定をもらえます。
自宅に居ながら一度の査定の依頼で、待つだけです。
複数の査定があれば、明らかに他よりも高い、安い査定を見分けることもできます。
一括査定サイトでも不動産会社からの営業は多少ありますが、執拗な営業があるような不動産会社はサイトが登録を断っており、厳選された不動産会社が集まっているので、安心できるといえます。
手順2 媒介契約
家を売るときの仲介をお願いする契約を媒介契約といい、「専任」とつく媒介契約では、1社だけ、「一般」媒介契約であれば、何社でも契約を結ぶことができます。
媒介契約は不動産会社と売主の契約であって、買主と結ぶ売買契約とは異なります。
媒介契約は一括査定をもらった不動産会社の中から、信頼できると思えるところを選べば良いのです。
一般媒介契約には、契約期間の長さに制限はありませんが、専属専任媒介契約と専任媒介契約には最長でも3ヶ月の契約期間と自動更新なし（更新の度に書面を交わす）いう制限があります。
3ヶ月といえば、順調に売れる家は売却できますが、時間がかかってしまうとあっという間に過ぎてしまいます。
最大でも3ヶ月という期間が短いと思う人もいるかもしれませんが、契約期間が長いほど不動産会社にとっては、囲い込めるため有利になってしまいます。
家を売るのは短期間であればあるほど、価格も高く、良い条件で売れるので、短期間で売り切るのを目標にしましょう。
ちなみに仲介手数料は成功報酬なのですが、一般的に売買契約時に50％、家の引渡し時に残りの50％を支払う慣習があります。
一般媒介契約で複数の不動産会社と契約した場合でも、実際に成約できた1社だけに仲介手数料が発生します。
手順3 販売活動
広告を掲載する費用や、集客は不動産会社にお任せです。
仲介手数料以外に販売活動に関しての費用は基本的には請求されませんので、売主がすることは、売り出した家に興味を持ってくれる人が来るのを待つことになります。
不動産会社が行う販売活動としては、不動産会社共通の情報サイトであるレインズの登録から始まり、自社のホームページに載せる、不動産の消費者向けのポータルサイトに載せる、店頭に来た人に紹介するなどがあります。
インターネットの普及で昔に比べると効果は薄く感じますが、住宅の売買では、立地を重視する人が多いため、近隣住宅へのチラシのポスティングが有効なこともあります。
内覧（内見）をする人が出てくると、不動産会社より日時の調整の話があるでしょう。
1回ですぐに買います、となることもありますし、値下げしてもらえるのなら、といった話になることもありますが、値下げの交渉は不動産会社を通すことがマナーですから、直接売主が交渉する必要はありません。
手順4 売買契約
買主が決まれば、売買契約を結びます。
ここで売主は仲介手数料の準備が必要です。
仲介手数料は、売買契約時と引渡し時に半分ずつ不動産会社に支払うパターンが多いです。
売買契約には、重要事項説明書と売買契約書が必要ですが、これを準備するのは不動産会社の仕事。
売却価格も売買契約の際には確定することになります。
家に欠陥や不具合がある場合はこのタイミングまでに買主に伝えることになります。
金額だけでなく、場合によっては売買物件のデメリットを細かく説明することにもなりますから、そういった意味では、売買契約が最初の山場かもしれません。
売買契約が済むと、買主は売買代金の一部を手付金としてもらえます。
しかし、売買契約が終わったとはいえ、買主の住宅ローン不承認によるローン特約の解約等、手付金を返却しなければならない解約も中にはありますから、ここでもらう手付金はすぐに使ってしまうのは危険です。
受領した手付金の使い方は売主の自由ですが、手付金は引き渡しまで返却や売主都合での契約破談では倍返しのリスクまでありますから、万全を期すのであれば、引き渡しまで残しておきたいところです。
手順5 引渡し
売買代金全額の支払いと、不動産の所有権の移転などすべて同日に行います。
登記申請は、売主と買主が共同で申請するものですが、間違いが許されない作業ですから、
不動産会社紹介の司法書士が代理人になります。
引渡し当日は、売買代金の支払いが確認できる（振り込み、着金の確認など）と司法書士が所有権移転の登記申請を行います。
買主側に住宅ローンの利用があった場合は、銀行指定の司法書士がいる場合があり、所有権移転の司法書士と住宅ローン（抵当権設定）の司法書士がいることもあります。
所有権移転に関わる費用は買主側の負担になることが多いですが、買主負担は義務ではないので契約時に確認を行うことが大切です。
不動産に住宅ローンの抵当権がついており、引渡し時に入るお金で完済・抵当権の抹消を行う場合は、引渡し時に司法書士が並行して行います。
売主は抵当権を抹消せずに引き渡すことはできませんので、引き渡しまでにローンを返済するようにします。
抵当権の抹消費用は売主が負担します。
また、不動産売買の慣習として、引渡しの日で区分して固定資産税を売主にも負担してもらうことが一般的です。
固定資産税の清算については売買契約の時に取り決めます。
+α 確定申告
不動産を売った時の税金の申告は確定申告を自身で行うことになります。
1月1日～12月31日の売却について、翌年の2月16日～3月15日に申告することが原則です。
自宅を売った時に使える税金の優遇措置について、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」がありますが、これは確定申告をすることで適用されます。
自宅を売ったら利益が出た、という人はそれほど多くはありませんが、この特例があることで、3,000万円までであれば、利益に対して非課税の扱いを受けることができる便利な制度です。
逆に損失があった場合も確定申告で、税金を減らすことができます。
売却と購入があるときは、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が使えます。
利益が出るのか、損失が出るのかによって使う特例が変わるのです。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |
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