現役不動産屋が教える早く家を売るための内覧（内見）テクニック

人間も不動産も第一印象はとても大切です。

不動産の購入（賃借）希望者が家の印象を確認するために、建物内を見学することを内覧（内見ともいう）と呼びます。

このため家を売るためには、内覧は避けて通ることができない重要なプロセスのひとつになります。

家という高額な取引で失敗をするわけにはいかないため、どんなところを見られているのか気になるところです。

この記事では現役不動産屋である筆者が経験に基づいた、内覧で役に立つテクニックを教えます。

お客さんはいつから来るの？内覧までの流れ

そもそも、どのタイミングで不動産業者は内覧希望のお客さんを連れてきてくれるのでしょうか？

家を売ることを決めたら、まず最初にアナタが売りたい家の査定をしてもらう不動産業者を選ぶ必要があります。

信頼できる業者であれば一社だけの査定でも問題ありませんが、そうそう信頼できる業者と知り合いという方もいないでしょうし、一社だけの査定では適正な査定額かどうか判断に迷います。

ここでオススメのサービスが「不動産一括査定サイト」の利用です。

業者へ査定を依頼するにあたって家の情報を入力する必要があるため、購入や取得した時の書類を準備しましょう。

家の情報を一度入力することでアナタの家を売ることを得意とした複数の業者から査定が届くため、忙しいアナタでも簡単に物件の相場を把握することが可能です。

また業者から査定の根拠など説明を受けて比較検討することによって、自分に合った営業担当と出会える確率も上がります。

不動産一括査定サイトは無料で利用可能なので利用しない手はないです。

不動産業者が決まったら…

こうして信頼できる不動産業者が決まったら、家を売るための「仲介」をお願いする媒介契約を結ぶことになります。

一般的には、媒介契約後早ければ1週間ほどで内覧依頼の問い合わせが入ります。

媒介契約を結ぶと業者はレインズという業者間のネットワークシステムにアナタの物件を登録する義務があるため、日本全国の不動産業者に対して情報が共有されるのです。
（※複数の業者に依頼可能な一般媒介契約は、レインズへの登録義務がありません）

人気のエリアやマンションの場合、すでに業者が購入希望のお客さんの情報を持っているケースもあるため、媒介契約を結んですぐに内覧となる可能性もあることを心得ておきましょう。

また賃貸中の家を売るようなオーナーチェンジ物件のケースでは、内覧不要なため利回りや建物のメンテナンスがより大切になってきます。

成約するための内覧テクニック

内覧対策3大ポイントとして「清潔感、明るさ、におい」は特に意識しておく必要があります。

大切なお客様を迎え入れるわけですから、ホコリや髪の毛、虫などが落ちていないよう清掃し、片付けをして室内をスッキリさせましょう。

室内の照明は全て点灯し明るくすることで、広くキレイに見せる効果があります。

そして通気をしっかり行い生活臭を消す努力をしましょう。

どの家にも当てはまること

・玄関
入った瞬間に内覧が終わってしまうこともある大事な場所です。
なるべく土間には自分たちの靴を置かないようにし、下駄箱などへ収納してスッキリ見せることがポイントです。
また内覧客が何人くるか分からないため、スリッパはなるべく多めに用意しておきましょう。

・リビング
モデルルームなどを参考にして家具や小物類は統一感を出し、なるべくスッキリと見せられる努力をしましょう。
色味も大切で配置されている物の色がバラバラだと、空間は狭く見えます。

・水回り（キッチン、浴室、トイレ、洗面所）
水回りの設備は特に女性が気になる場所です。
内覧の度、入念に清掃をしましょう。
また自分で清掃するには限界があるので、クリーニングの専門業者へ依頼するのも高い費用対効果を期待できます。

・収納内
クローゼットや押入れなどの収納力は家選びで気になるポイントですので、内覧で見せないわけにはいきません。
着ない洋服や使っていないものがある場合は、これを機会に処分するのもいいかもしれませんね。

・希望の時間は出来る限り合わせる
お客さんの内覧希望時間を最優先すること。
ただコチラで内覧の日時を選べる場合は、日当たりのいい時間を指定したり、雨風が強い日を避ける、西日が強い時間を避けるなどの配慮はあっていいでしょう。

・便利な点やセールスポイントをアピール
ここに住んでいたアナタだからこそ分かる情報を伝えることが大切です。
駅や商業施設の再開発や、近所の買物に便利なお店、美味しい料理屋などの情報は、内覧客へのアピールポイントになります。

・ウソはつかない
人として当たり前のことですが、信頼関係を壊さないためにもウソは禁物です。
知らないことは知らないでいいと思いますし、マイナスな面も伝えることで、お客さんに正直な印象を与えられるのではないでしょうか。

・家のことを良く知るひとのみで対応
家族には出来る限り外出してもらいましょう。
また子どもやペットがいる場合もなるべく預かってもらうことをオススメします。
人がいればそれだけ狭く感じますし、お客さんも内覧に集中できません。

マンションの場合

ごみ置き場、駐輪場、駐車場、集合ポスト、掲示板など共用部をチェックされます。
要はキチンと管理が行き届いているかがポイントになります。

例えば共用廊下の電灯が故障しているのに気付いた時は、管理会社や管理人に連絡を入れて内覧までに対応してもらいましょう。

戸建ての場合

植栽を含め庭の手入れは必須と言えます。
ウッドデッキのペンキが剝げていたり、植物が伸び放題では魅力半減です。

また駐車スペースがある場合、車を空けておくとお客さんの移動が少なくてすみますし、駐車練習ができたりと、親切な印象を与えます。

内覧前に引越しを済ませてしまう手段も

もしも経済的に可能であるならば引越しを済ませてから売却活動を行うと、様々な問題が解決されます。

・いつでも内覧可能
家を売るにはとても大切な要素です。
平日休日の朝晩問わず、内覧客の都合に合わせてスケジュールを調整し、その都度掃除や内覧対応の準備をするのは、とても骨が折れます。

週末の度に内覧予約が入った場合、外出の予定など立てられません。
引越しが済んでいれば鍵を業者に管理してもらうことで、内覧の立会も不要です。

・物がないのでスッキリ、掃除やリフォームもやりやすい
室内に物がないことで、実際の床面積よりも広く感じます。

また掃除もしやすくなりますし、壁紙の貼替などリフォーム工事もやりやすいので、内覧客に部屋がキレイな状態を見てもらえます。
ちなみに清掃を専門業者にお願いする場合、キッチンや浴室など部分部分でクリーニングを入れるよりも、全体で依頼した方が割安です。

内覧は予習復習が大切

不動産業者の営業担当者と事前に内覧や質疑のシミュレーションを行うことをオススメします。

じっくり見てもらいたいリビングや水回り、プライベートな部分のためサッと流して見てもらいたい寝室や収納内など、動線を決めておけばスムーズに案内できます。

また想定される質問は、あらかじめ準備しておいた方がいいです。

例えば家を売る理由は、誰しも気になるところなので考えておく必要があります。

全くでたらめなウソはいけませんが、お客さんにネガティブな印象を与えてもプラスには働かないため、本当は売却理由が離婚であったとしても「実家で親の面倒を見なければならなくなった」くらいなら、許容範囲と言えるのではないでしょうか。

契約後トラブルになることは絶対に避けたいため、お客さんからの質問にも「どこまで」「誰が」答えるかなど、想定しておけば戸惑わずに済みます。

もちろん予習だけでなく復習も大切です。

内覧時間が短かったり、質問が全くない場合はアナタの家に興味がない証拠です。

不動産業者経由でお客さんにアナタの家の何がいけなかったのかを聞いてもらい、その理由を知ることで次の内覧で対策が立てられれば、成功に結び付く可能性も高まります。

オススメの不動産一括査定サイト

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