不動産売却における買取再販という選択肢!メリット・デメリットから買取に向いている物件まで

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2019.02.20

目次

買取再販はご存知ですか?

不動産を売却する方法は、仲介の他に買取という方法があります。

あまり物件の状態が良くない、早く売りたいなど難ありの不動産では買取であれば、取引が簡単で、後々揉めることもありません。

不動産売却の一つの選択肢、買取再販について説明します。

買取再販とは?

業者が買い取って、リフォームやリノベーションなどを加えた不動産を転売することです。

買取再販業者は買取と転売の差額が利益となります。

中古住宅では、リフォーム済みだと印象も良く、不動産の価値も上がりますね。

スケルトンと言われる床や壁を全て壊してから全体的に新しくリノベーションして再販される住宅から、水回りや壊れているところだけリフォームして直してから販売されるパターンなど、工事される範囲は様々です。

不動産の売却を考えている人にとって、買ってもらう人の対象は大きく2つあります。

1.所有目的の個人への売却
2.転売目的の業者による買取

1は不動産の広告を出して、買いたい人を探す「仲介」。

2は業者が仕入れのために不動産を購入する「買取」。

新築の数が減り、中古住宅の市場が拡大しており、それに伴い買取再販住宅も注目されています。

買取再販住宅では、業者は不動産を仕入れなければ事業が成り立ちませんから、常に売り物件を探しているような状態です。

買取は業者にとって仕入れなので、買取のメリットは主に、仲介よりも売却が簡単にできるということです。

買取では、仲介のような煩わしさが少ないのです。

買取のメリット

不動産の売却=仲介と考えていた人にとっては、買取のイメージがあまりないかもしれませんが、主にメリットは取引相手が業者なので、手間がかかることが少ないところです。

物件の状態はあまり問われない

個人がマイホーム目的で不動産を探すとなると、条件や物件を選ぶ目線も厳しいものになります。

立地や広さは内覧するまでもなく、仲介業者で分かる情報なので、消費者はある程度、検討できる物件であることを確認してから内覧します。

それでも内覧の数はあるのになかなか成約にならない不動産が中にはあります。

内覧で見られるのは、主に部屋の綺麗さや劣化具合です。

購入するなら汚いよりも綺麗な方がいいですし、古いよりも新しい方がいいですよね。

購入してからリフォームする人ももちろんいますが、傷だらけのフローリングや壁紙の印象が良くありません。

ペットの匂いがあったり、築年数が古いのに水回りのリフォームがされていないと見た目が良くないので、買主のテンションも下がります。

汚れはクリーニングで綺麗にすることもできますが、壊れてしまっている箇所が多いと、売主としても直す費用をかけるのももったいないと思いますよね。

例えばユニットバスの交換だけでも100万円程度かかりますから、買主が喜ぶようなレベルの見た目にしようとすれば、数百万円はかかるでしょう。

しかも直す手間をかけてもそれだけ売買価格が高くなるとも限りません。

その点、買取であれば、業者は細かく室内の状態を見たりしません。

瑕疵担保責任も買主の業者を保護する必要はありませんから、売主は負わなくて済みます。

後からどこどこが壊れていたという苦情になって買取業者と揉めることもほぼないです。

それよりも売買価格から、再販時に利益が上がることが重要です。

壊れている箇所はリフォーム、リノベーションで直しますので、状態が悪い物件ほど業者に買い取ってもらった方が楽なのです。

状態が良くない不動産の代表例が、任意売却や競売というような訳あり物件ですが、その代わり安いというメリットがありますので、買取再販で業者が綺麗にして売り出すというパターンが多いのです。

他にも事故物件のようにそもそも買い手が付かない可能性が高い不動産であっても、買取業者にとっては商品になる物件ですから、買ってもらえるのです。

自分の不動産の価値は客観的にどれくらいなのか自信がない人、内覧した人のリアクションがどうも良くないと感じた時は、割り切って業者に買い取ってもらった方が早いかもしれません。

現金化が早い

仲介は買主を探す時間がかかります。

早く売れる不動産もありますが、売主と買主の条件が合わずになかなか成約にならないことも。

しかも仲介では、個人の買主は住宅ローンの利用があれば、おおよそ1ヶ月程度は買主側の手続きに時間がかかり、売主の思ったタイミングで売却ができるとは言えません。

また買主の住宅ローンが通らなかったなどの万が一のキャンセルのリスクが仲介にはつきます。

かといって、仲介で売り出してから時間がかかれば、値下げをすることになってしまうため、あまり長期化させるのは好ましくありません。

売却まで時間がかかっても問題がなければ、仲介でもいいのですが、早く現金化したい、売り急ぐ事情があるときは、買取がおすすめです。

買取では売主の引き渡しの準備さえできれば、業者は現金は用意できているので、数日から1週間で売却が完了するのでスムーズです。

また引き渡しまでに時間を与えてくれる業者もあるので、引越し費用を売却益からまかないたいから引き渡し日に空き家にできない可能性がある場合は、買取業者に相談に乗ってもらえるかもしれません。

他にも仲介で出される査定価格は、あくまで売り出しの価格。相場からこの金額で広告に載せて買主を探しましょうというスタートの金額です。

仲介会社が必ずこの金額で売りますという価格ではありません。

一方買取では、業者がこの金額で買いますという査定が出るので、その金額に納得いくかいかないかの選択ができるので、売る・売らないを決めればいいのです。

定価がないと言われる不動産の売却の中でも分かりやすい売却方法といえるかもしれません。

仲介手数料がかからない

仲介手数料は買主と売主の仲立ちをする不動産会社に払うものなので、そもそも買取で業者がそのまま買ってくれれば、仲介手数料が発生しません。

何十万も仲介手数料に取られるのは、やはりもったいないもの。

買取であれば仲介手数料を心配する必要がなくなりますね。

ただし、仲介を不動産業者に頼み、結果として買主が業者になった場合は、仲介する不動産会社に売主も買主も仲介手数料を払うことになります。

買取再販業者に買い取ってもらうのが第一希望の場合は、仲介ではなく最初から買取業者を探しましょう。

買取のデメリットと注意点

デメリットももちろんあり、一番大きなデメリットは、個人間売買よりも価格が安くなりがちという点です。

買取再販業者は買い取った不動産価格が最も大きな原価ですが、そこに所有権の移転登記費用から、リノベーションの工事費用、所有している間の税金、再販売するときの広告費など、様々な経費がプラスされ、さらに利益を乗せた価格で再販売価格をつけなければなりません。

仕入れ価格は出来る限り抑えなければなりませんから、個人に売買するよりも価格は低くなりがちです。

買取価格は仲介価格の7割程度とも言われます。

仲介手数料がかからないが、買取価格は安くなるいう一般的な相場です。

買取業者探しに一括査定サイト利用のすすめ

説明したように買取には仲介にはないメリットがありました。

では、買取業者はどこにあるのでしょうか。

街の不動産会社は仲介しかやっていないことが多く、買取業者とは異なります。

また、買取業者の特徴として建設会社が買取再販をやっていることもあります。

不動産会社には、賃貸専門、新築のデベロッパー、中古不動産売買仲介など、得意不得意があるので、買取業者探しは一括査定サイトで探すことがおすすめです。

また、買取で心配になる買取価格のことも、一括査定サイトでは何社か比較できますから、提示価格が相場なのか、安すぎないか高すぎないかの検討もしやすくなります。

soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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