【実話】現役不動産屋が取引に関わった家を売る成功例

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2019.07.23

目次

家を売る理由は人によって違うため、その売却が成功したか失敗したかは本人でないと分かりません。

ただ現役不動産屋である金井の視点からすると、早く高く売却し、依頼者に感謝されることが成功の基準になります。

ここでは筆者が実際取引に関わって、リフォームを入れて成功したパターンとリフォームを入れないで成功した2通りの家を売る成功例についてご紹介します。

リフォームで売却に成功した例

東京都大田区にある築5年のマンション売却の相談を受けました。

筆者が最初に物件を見て感じたことは、リフォームの必要性です。

売主は室内でペットを飼っていたのですが、至る所の木製巾木(※)がかじられて損傷しており、フローリングの傷、壁紙の破れがあったため、とても築浅の物件とは思えない状態でした。
※巾木とは壁紙と床の間を仕切る部材のことで、端部の見た目をスッキリとさせ、壁と床両方を守る緩衝材としての効果があります。また素材は塩化ビニル製や木製があります。

またレンジフード(換気扇)の下でだけ喫煙していたということで、タバコのにおいはあまり感じませんでしたが、壁紙の変色が見受けられました。

信じられないかもしれませんが、煙は喫煙場所のキッチンだけでなく、リビングや他の洋室の壁紙も変色させていたのです。

現役不動産屋 金井からのワンポイントアドバイス

壁のコーナー部分を見ると喫煙などをしていたことが分かります。
壁紙を貼った時は、継ぎ目に同系色の内装用コーキング剤を塗布します。
コーキング剤には壁紙の継ぎ目を目立たなくする他、のりが剥がれるのを防ぐ効果があり、喫煙やお香などの煙でも色が付着しません。
このため壁の隅を見れば、壁紙とコーキング剤の色の違いで喫煙などをしていた部屋かどうかすぐに分かるのです。

このまま購入希望者が内見をしたところで、購入意欲が減退してしまうのは目に見えています。

幸い売主の住替えは「買い」先行で既に新居への引越しが決まっていたため、リフォームをオススメすることができました。

リフォーム内容としては、全室天井と壁のクロスを貼替え、木製巾木の交換、フローリングの傷補修、そして室内クリーニングを施工しました。

築浅の物件であったことから、表面的な部分をキレイにすることで、新築同様の状態にまで回復したのです。

リフォーム期間は1週間ほどで費用は70万円ほど掛かりましたが、最終的に売主が新築で購入した時よりも1割以上高い金額で売却することに成功しました。

通常家を売る時にリフォームは不要(その分値下げが有効的)なケースが多く見られますが、内見客に対し第一印象でキレイなイメージを与えることは、実はとても大切なのです。

また売主が引越し済みであったため、いつでもお客さんが希望する時間で内見が対応可能だったことも成功の一因です。

家を売るときはリフォームの要否に悩むと思いますが、信頼できる仲介業者に判断してもらうと良いでしょう。

リフォームを入れなかった売却成功例

次は神奈川県横浜市にある築30年を超えるマンション売却の成功例です。

この物件は売主が住んでいた訳ではなく、長く賃貸物件として貸し出されていた部屋で、賃借人の退室を機に売却することになりました。

なぜ今までと同じように、賃貸募集しなかったのでしょうか?

それには理由があります。

今回退室した賃借人は長く居住していたので、お部屋の設備(キッチン、エアコン、給湯器、洗面台、便器、ユニットバスなど)は総じて古く、床や天井と壁の損耗もひどいものでした。

また通気が不十分であったのか、一部の壁にはカビも見られました。

さすがにリフォームを入れなければ、住んでくれる人など見つかりません。

募集可能な状態までフルリフォームを入れるとなると、工事会社が見積りした結果300万円以上かかる内容でした。

しかしながらリフォーム費用に300万円をかけたとして、賃料で回収するには月額10万円で貸していたとしても2~3年かかってしまいます。

もちろん賃貸募集後に借主がすぐ決まる保証はありませんし、長く住んでくれる保証もありません。

売却するとしても、かけたリフォーム費用が販売価格に上乗せできるわけではありませんし、仲介業者に支払う仲介手数料も考えておかねばなりません。

そこで「業者買取」という選択肢が出てくるのです。

業者は買取して再販売することが基本ですので、利益を出すために買取金額は市場価格より安くなります。

けれども今回のように大掛かりなリフォーム費用分を値引きしたと考えてみると、買取金額は一概に安いとは言えませんでした。

メリットは他にもあり、業者による直接の買取であれば、売主は仲介手数料が不要となります。

また業者は、解体工事で一旦スケルトン状態にしてからリノベーションをすることが前提になりますので、売主が売却後に気がかりな瑕疵担保責任も免責となるのです。

結果として筆者が買取業者を売主に紹介することで、迅速に売却が進みました。

築年数が経過して大掛かりなリフォームが必要な家の売却では、業者買取で成功するパターンがあることを紹介しました。

業者選びで成功する!不動産一括査定サイト利用のすすめ

家を売る時にリフォームを入れた場合と入れない場合の2通りの成功例を紹介しました。

売却する方法が仲介にせよ買取にせよ、どのように不動産業者を選べばいいか判断基準が難しいと思います。

現役不動産屋である筆者の意見としては、大手の不動産業者だから高く売れるとか、地元の不動産業者であれば早く売れるということは、決してないということをアナタへ伝えたいのです。

もっと言ってしまえば、同じ不動産会社でも担当によって売り方やお客さんへのアプローチ方法はガラリと変わるからです。

家を売るには不動産業者の担当と少なくとも数ヶ月コミュニケーションを取ることになりますので、業者選びで一番大切な判断基準は「信頼できる人」を選ぶことでしょう。

そのため一つの業者だけでは、アナタが信頼できる担当に出会える確率は少ないため、いくつかの業者に査定を依頼することが必要になってきます。

「忙しくて、いくつも業者に依頼なんてできない…」

そんな方こそ「不動産一括査定サイト」を利用することで、アナタの要望にマッチした業者担当と出会うための橋渡しとなってくれます。

不動産一括査定サイトにアクセスし、アナタが売りたい家の情報などを数分入力することで、複数の業者から査定をしてもらえます。

もちろん24時間いつでも、どこからでも無料で査定依頼が可能です。
(※インターネットのデータ通信料は発生する場合があります)

複数の査定が出そろえば相場観を肌で感じられますし、査定の根拠などを比較することでよりアナタの要望にピッタリの業者を選べます。

家の売却が何を持って成功と呼べるかは人によって様々ですが、業者選びが上手くいけば成功に大きく近付くことでしょう。

オススメの不動産一括査定サイト

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HOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。

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イエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。

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金井

生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。 地場の建設会社にて施工管理を学ぶ(某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事)。 同社で不動産の営業、企画にも携わる。 その後、大手不動産会社へ転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。 保有資格:宅地建物取引士、二級建築施工管理技士

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