築浅で家を売る!新築との違いと注意点とは?

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2019.08.01

目次

家を売るなら築浅の物件であるほど有利だと考える人も多いでしょう。

確かに築浅は高めの金額が付きますが、新築と比べると価格は下がりますし、ローンは返せるか、税金は課税されるのかなど、築浅ならではの注意点もあります。

築浅で家を売るときの注意点を紹介します。

築浅だから人気=高く売れる?

一般的にも知れ渡っているとおり、よほどのことがない限り、新築の販売価格を頂点に建物の取引価格はだんだん下がっていきます。

新築価格には原価に加えて、利益が大きく乗せられていますから、中古と比べれば割高です。

新築や築年数が新しいほど人気がありますから、築年数が浅ければ浅いほど市場の評価は確かに高くなります。

築10年未満であれば、設備や室内の雰囲気もまだまだ古さを感じないこともありますね。

給湯器は10年を超えると故障も増えますが、築浅ならば中古で購入しても交換せずに使えますね。

しかし売主からすれば築浅で売ることになったが、まだまだ綺麗だから新築と同じくらいか、ローンの残高が全部返せるくらいで売れると思って、査定を出して安すぎてびっくり!という人が実は多くいます。

売り手から見ると、新築同然だから新築価格からそれほど下がらないはずという思い込みがあるのです。

実際には一旦、誰かが住んで新築ではなくなった瞬間に不動産の価値はまずガクッと下がります。

例えば、新築と築5年がほぼ同じ広さ、立地条件で売られていて同じ価格なら間違いなく、新築を選ぶ人がほとんど。築5年の方がやや安いくらいでも新築を選びたい人は多いでしょう。

新築の方が住宅ローンを組みやすいこと、築浅を購入して下手にリフォームなどするとかえって新築より割高になってしまう可能性があります。

周辺の新築販売状況や需要にもよりますが、新築と同じくらいやちょっと安いくらいで、買い手が喜んで買ってくれると考えているならば、少し甘いと言えます。

まだ買って数年だから、と売主は考えがちですが、住んだ時点でその家は中古です。

価格の変化をデータでも見てみましょう。

東日本不動産流通機構(レインズ)の築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2018年)によれば、成約物件ベースで築5年以下の中古マンションの平均㎡単価は80.96万円です。

㎡単価とは、取引価格を専有面積で割ったものです。

ただし、この数字は中古として登録がされている件数であり、新築で業者が分譲されたものは含まれておりませんから、新築時の㎡単価はこれよりも高くなります。

さらに築年が古くなると、築6年~10年では平均㎡単価は68.06万円になります。

ちなみに成約ではなく、新規登録ベースの平均㎡単価は築5年以下で97.55万円、築6年~10年では76.51万円となっています。

成約ベースは実際の取引が成立した金額の平均ですから、登録時点よりも値下がりして成約がされたことが分かります。

中古マンションの平均㎡単価

築5年以下 築6年~10年
80.96万円 68.06万円

新規登録ベースの平均㎡単価

築5年以下 築6年~10年
97.55万円 76.51万円

成約と新規登録の平均㎡単価には、築5年以下で約16万円、築6年~10年で約8万円の差が見られます。

㎡単価であれば差はこの程度ですが、取引されているマンションの平均的な広さが60㎡~70㎡程度ですから、売買価格に直せば約1,000万円前後の差になってきます。

築年数が浅ければ浅いほど(特に築5年以下)、期待されている売却価格が高く、実際に成約に至るまでに価格がかなり下がってしまっていることが分かります。

新築と比較されることもありますので、その時の不動産市場にもよりますが、築浅だからほぼ新築と変わらない、と売主が価格を期待している傾向があるのかもしれません。

実際には、価格の下落が落ち着く築20年以上と比べると急激に値下がりするのが築浅です。

そもそも新築とは?

新築の定義としては、竣工から1年以内かつ未入居である事とされます。

広告で新築と謳えるのはこの2つの条件を満たしている時だけです。

業者が販売する新築の中には、竣工後に1年以上残ってしまう在庫といわれるものがありますが、まったく人が一度も住んでいない(ただの売れ残り)でも維持費がかかるので、経過時間とともに値下げして販売してしまうことが多いです。

未入居でも竣工後1年を超えた不動産は価格が下がるので、築浅はなおのこと値下がりするのです。

特に新築の定義が重要になってくるのは、すまい給付金など国の政策です。

新築と中古で優遇内容が異なることがあります。

ちなみにすまい給付金の場合は、手続が異なりますが新築でなくとも同じ金額がもらえるのです。

中古の場合は、消費税が課される業者が売主の場合のみ適用されます。(個人間取引では消費税が課されないため、すまい給付金対象外です)

築浅で綺麗な状態でも、誰かの手に渡った時点で扱いは中古になります。

築浅では住宅ローン残高は意外に減っていない

新築時に頭金を最低2割入れている場合は、売却価格でローン残高を返せる可能性が十分にあります。

頭金2割とは昔から言われていたことですが、途中で売却してもローン残高を下回らないラインの目安でもあります。

昨今は頭金がなくとも住宅ローンを借りられるようになっていますが、頭金をほとんど入れていない場合で、しかも繰上げ返済もしていない場合は、売却価格でローン残高に届かない可能性が高いです。

最長の35年間で住宅ローンを組む人が多いので、特に築浅であればあるほど、ローン残高も減っていません。

築20年程度までは右肩下がりで中古の価格が下がります。

築年数が古くなれば取引価格は下がりますが、住宅ローンの返済という面では築年数が古いほど楽かもしれません。

残高未満でしか売却できない場合は預貯金からの持ち出しを検討しなればなりません。

先ほどの新規登録と成約の平均㎡単価の差のように、売主が考える価格と成約できる価格の差は数十万程度ではありませんから、築浅であるほどローンが返済できるか注意する必要があります。

所有期間で異なる譲渡所得税

取り扱う金額が高額なだけに税金は気になるポイントの一つです。

売却によって、利益が出そうな場合は所得税等がかかってきますので所有期間に気をつけましょう。

短期間での売却は投資目的であるという見方があり、長く所有することで税率が低くなります。

長期譲渡所得(20.315%)は譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得(39.63%)は譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下のもの

売買をした時点ではなく、その年の1月1日時点での所有期間のため、所有期間がちょうど5年前後の場合は、いつ売却すると最も有利であるか、考える必要がありますね。

マイホームの売却には所有期間の長さには関係なく3,000万円の特別控除がありますので、使える税制を確認しましょう。

査定はどこで手に入れる?

築浅は新築とは別です。
中古の中では高めで売れますが、売主が想像する価格と実際の売却価格には差があります。

新築価格よりも随分下がってしまってがっかり…なんてことも。

捕らぬ狸の皮算用にならぬように、査定はどこで手に入れるのが良いのでしょうか。

お勧めは不動産一括査定サイトです。

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物件の情報をサイトで入力することで、近隣の成約状況を鑑みて、不動産会社は金額を出します。

しかも一度に複数の不動産会社の査定がもらえますから、他社との比較までできるのです。

査定額を基に住宅ローンの返済計画も考え直すことができますし、課税されるかどうか判断する材料にもなります。

不動産一括査定サイトの利用は無料なので、気軽に始めることができますよ。

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イエウール

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soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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