マンション購入の流れ!見学から入居後まで知っておきたい注意点!

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2018.10.09

目次

マンションを購入するのは一生に一度の人が多いと思います。

見学するまでの下準備は何をしたらいいか、契約とは何をするのか。引渡し後に何か壊れていることに気づいたらどうしたらいいのか。

分譲マンションを購入しようと思った時にするべきことと、大きな流れをご説明します。

大きな流れ

まず、大きく分けて3つの段階に分かれます。

  • 検討~見学
  • 契約~引渡し
  • 入居後

それぞれの時期にすることと、注意する点を説明します。

検討~見学

ネットで情報を集めたり、本命と比較候補を検討する段階です。

 ポイントは効率よく回ること です。

マンションは流行をいち早く取り入れるので、同じ時期に建てられたものは設備のグレードや内装の雰囲気はほとんど同じです。

間取りも敷地の形にもよりますが、無駄がなく部屋を作れる配置が決まっているので、マンションの間取り図ではなかなか差別化ができません。

ネットでの情報収集では、一つ一つ詳しく調べるというよりも、条件を絞って検索を掛けていく方が効率的です。

条件を絞るにあたって、一人一人優先順位は違うと思います。

絶対譲れないポイントを絞って、見学予約をすることが大事です。

優先項目としては、主に次のようなものが挙げられますね。

価格

物件価格にプラスして、諸費用が物件価格の5%から10%かかりますので、これも含めて予算を設定します。
およそ年収の7倍までは借入が可能なので、頭金+年収の7倍までが検討できる価格帯です。

夫婦で住宅ローンを組むときは、世帯年収の7倍でも大丈夫です。
ここでいう年収とは、税引き前の総支給額のことです。

立地

希望の沿線、駅からの距離で選ぶ人もいますし、実家からの距離や今の住まいと同じエリアを希望する人もいるでしょう。

マンションは立地によって価格が変わりますので、自分の希望する立地は予算内なのかという視点が大切になります。

複数の路線が利用できる駅や、駅から近くなるほど、マンションの価格は高くなります。

広告に載っている駅からの距離は、そのマンションの敷地で一番駅に近い隅から、駅の入り口までの距離です。
マンションのエントランスからではありません。

徒歩であれば、80mを1分と計算して、1分未満は切り上げとするという決まりがあります。
例えば、駅まで100mのマンションは徒歩2分、160mでも徒歩2分表記となります。

間取り

一般的に都心ほど間取りは狭くなります。

3LDK中心で4LDKもあるマンションは、ファミリー層向け、2LDKか広くとも3LDKの間取りは、DINKSもしくは単身者の多いマンションになりやすいです。

また、窓を取るために、基本的には4LDKは角部屋にしか作れないことがほとんどです。

共用施設の充実度

大きな規模であればあるほど共用施設と言われる、住戸以外の設備が充実します。

一般的なものですと、ライブラリー、ミニショップ、ゲストルーム、パーティールーム、トレーニングジムが挙げられます。

大規模なマンションは、ファミリー向けに作られることが多いため、雨の日でも遊べるような屋内のキッズルームがあることが多いです。

共用施設がマンションの決め手になることは多くはありませんが、マンションを選ぶ意味としては、戸建にはない魅力です。

条件を絞って見学する場合は?

条件を絞って見学するのは、 多くても5件以下にすると、見学しすぎて疲れることも防ぎつつ比較しやすい です。
見学には一つのマンションでおよそ2時間を見込みましょう。

中古マンションであれば、仲介をする不動産会社に頼めば、売主と日程調整をしてくれます。
新築マンションですと、ネットから来場予約ができます。

最初に見学した時は分からないことも多いですが、複数を比較すると似ているところと違うところが分かってくるようになります。

契約~引渡し

一つに絞り込めたら、

    1. 住宅ローンの事前審査
    2. 申込
    3. 重要事項説明(及び契約)

の順に手続きを行います。

住宅ローンの事前審査

申込は即日できますが、住宅ローンが難しい人は申込よりも前に銀行での審査を勧められることになります。

なお、新築マンションでは、申込の際には申込証拠金として10万円程度を支払います。

このお金は、最終的には手付金や売買代金に充てられることになります。また、契約に至らなかったときは、支払った後でも返金されるものです。

中古マンションでは、申込証拠金がないことが多く、売主に買付証明書として、購入金額や引き渡し時期などを提示して意思表示するだけになります。

申込後は、大体1週間で重要事項説明や契約を行います。

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重要事項説明の位置づけは契約の前に、契約に関する重要な事柄を確認する手続きです。

厳密には、重要事項説明と契約は別の手続きです。

重要事項説明書と売買契約書では記載される項目も若干違います。

契約が成立した時は、契約手付金を支払います。

手付金も申込金と同様、最終的には売買代金の一部になります。

これ以降は基本的にはキャンセルができなくなり、キャンセルしたいときは支払った手付金の放棄などが必要になってきます。

申込

住宅ローンの事前審査の次は、本申込みと金銭消費貸借契約が必要です。

新たなローンを組んだり、転職をしたり条件が変わらなければ、事前審査の通り本申込みも承認されます。

住宅ローンの契約のことを専門用語で金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)といい、金消契約(きんしょうけいやく)と略したりもします。
銀行員が手続きを案内します。

住宅ローンの契約者の他、ローンを組まなくとも持分(もちぶん)を持つ人は、署名押印箇所があるので同席が必要です。

なお、 不動産の売買契約書の押印は実印である必要はありません。 
実際にはそれでも実印を使う人は多いですが、指定ではありません。

一方で 金銭消費貸借契約は印鑑証明書も提出するため、実印が必要になります。 

内覧会

次に、引渡しの直前には、新築マンションでは内覧会が行われます。

内覧会では、契約した住戸に初めて入れます。

オプションで頼んだものが施工されているか、傷や不具合がないかを確認するためのものです。

傷については、入居後ではいつ付いたものか判断できなくなるので、アフターサービスの対象外です。内覧会のときに見つけるようにします。

内覧会では、自身の購入した部屋を見るほかに、住宅設備機器やオートロックの取り扱いなどマンションの中の使用方法の説明を受けることになります。
全体で2時間~3時間程かかります。

中古マンションでは、現状引渡しが基本ですので内覧会はありませんが、売主が残していくエアコンなどの設備や、補修しないまま引渡す箇所の確認をすることはあります。

引渡しの前には、頭金の残りを支払い、住宅ローン分が銀行から売主に渡ります。

お金の移動があった時点で、登記を司法書士が行いますので、公的には全額の代金が売主に渡った日に所有権が移動します。

銀行の振り込みの関係上、残金の受渡しは平日(金曜など)で、鍵の引渡しは土日の買主が休みの日に行われることが多いです。

入居後

新築マンションでは、売主の保証が付きます。

契約の際に部位ごとの保証内容を記載したアフターサービスの説明書を受け取ります。

保証期間は躯体が10年、内装のような住戸の中の保証はおおよそ2年であることが多いです。

一斉の定期点検もあり、建物完成後の1年後と2年後に売主と施工業者から全戸に不具合がないか点検の通知があります。

また、新築マンションでは鍵の引渡しが全体で一斉に行われますので、引っ越しの時期が重なります。

引っ越し日の調整をマンション全体で行うことの説明があります。

中古マンションでは、売主が個人の場合はアフターサービスはありません。

瑕疵担保責任という売主が欠陥があったときに責任を負う決まりも、個人から購入した時は免除されているか、あっても数か月ということが多いです。

あらかじめ聞いていないような雨漏りやシロアリのような大きな欠陥が見つかってしまった時は、仲介をした不動産会社にまず相談することになります。

中古マンションの場合は、引渡し前に聞いていたかいないかが線引きになります。ただし細かな傷であったり、汚れは当然中古ですので、保証はされません。

一方売主が宅地建物取引業者のようなリノベーションした中古マンションを買った時は、2年の瑕疵担保責任がつきます。

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