家を売る理由の正しい伝え方！告知義務になるのはどんなこと？

家を売る理由は、購入希望者にとって大変気になるもの。

欠陥はないのか？もしかして事故物件？と思う人もいるかもしれません。

よくある売却理由のパターンと売主の義務である告知義務について紹介します。

嫌われる売却理由

購入希望者から尋ねられる売却理由の質問は、興味本位の時もありますが、欠陥や事故物件でないのか心配している可能性もあります。

まず、代表的な嫌われる売却理由5つを紹介します。

ローンの返済が苦しい・離婚

縁起が悪いという理由から嫌がられます。

迷信のレベルですが、家は運気を引き継ぐとも言われるので、家に問題があるのではなく、個人的な理由でも気にする人はいます。

ただ金銭面の問題や離婚を気にしない人もおり、まだ告知するレベルの理由ではありません。

近隣トラブル

買主が引っ越し後に知ることになると揉めることが想定されます。

ペット問題、迷惑駐車、ごみ捨てのマナーなど、小さなことでも住んでから買主が知るとこれらは問題になる可能性があります。

ごみ置き場が売却物件のすぐ近くにある（作られる予定）などのマイナスの要素や継続的に近隣住人との問題が続いている場合は、伝えておいた方が良いでしょう。

これが近隣トラブルの中でもマンションの上下階や左右の住戸とのトラブルだと深刻です。

マンションの隣接住戸のトラブルはほとんどが騒音関連です。

音に敏感な人もいますので、許容すべき音と迷惑な騒音の線引きは難しく解決がしにくい問題です。

上の階からの騒音でトラブルを抱えている場合は、告知しておいた方が良いと言えます。

他にも近隣に怒鳴る、頻繁に苦情を言うようなクレーマーがいる場合は、買主に伝えるべきか迷うところでもあります。

このような場合は、説明を求められたのに嘘をつくような答え方をしてしまうと、のちに買主が事実を知った時に売主が説明義務を怠ったとして責任を問われた判例がありますので、事実を隠すような答え方は、お勧めできません。

周辺の環境

工場が近くにある、騒音の発生する施設があるなどの周辺環境によるものです。

他にはマンションではエレベーターに近い住戸やエントランスの真上の住戸は、機械音の騒音や振動がすることもあります。

これらが直接的な売却理由になることはそれほどありませんが、物件のデメリットですので、重要事項説明書に書かれることが多い内容です。

ただ、これらは程度問題なので、音の発生する工場・線路の沿線や踏切の近くなど明らかな騒音がある場合を除き、気にしない人も多いです。

欠陥住宅

事例としては少ないと思いますが、家自体に問題がある場合です。

よくあるのはシロアリや給排水管の不具合があります。

欠陥は修繕することはもちろんですが、どのような欠陥をどのように直したかということまで聞かれると思っておきましょう。

ちなみに過去に火事（ボヤであっても）や漏水があって綺麗に直していても、その事実自体を告知義務として買主に伝えなければなりません。

欠陥住宅は内容によっては、購入の判断に大きく影響することになるでしょう。

事故物件

事件があった家、自殺があった家は良い印象はありませんね。

最近増えているのは、独居であったために、死後の発見が遅れた物件です。

こういった物件は、買い手がなかなかつきにくくなりますし、いつ・どのようなことがあったのかを告知事項として説明しなければなりません。

重要事項説明書で文章になると生々しい印象があり、購入希望者からは詳しく説明を求められることになることも多いです。

専門の業者買取であれば、買取金額さえ納得できれば、事故物件でも早急に売却を完了させられますので、仲介でなかなか売れなかったからといって売る方法がないわけではありません。

ただし事故物件の場合は、再販売をするにも取り扱いが簡単ではなく、売りにくいことに変わりはないので、どんな不動産会社でも積極的に取り扱ってもらえるわけではありませんので、注意してください。

仲介に普通に出しても他の売却理由と比べると、値段は下がり・売却にも時間がかかります。

好まれる売却理由（気にされにくい理由）

それでは逆に気にされにくい売却理由は何があるのでしょうか。

簡単にいうと、先ほどの説明にあった経済的事情や離婚を除く個人的な問題が理由である場合です。

転勤や通勤の問題

転勤や通勤の問題から家を売るというのは、買主も納得できる上、気にされない理由の一つです。

ただし、売却物件が駅から遠かったり、住みにくい立地である印象を与えないような言い方をした方がいいでしょう。

住み替え

マイホームは一生で一度だけ、というのはもはや過去の話。

マンションを買ったけど、実家の近くに家を建てることになった、一戸建てが古くなってきたので、老後の事を考えて駅前のマンションに住み替える、といった2回以上マイホームを購入（建てる）ケースは少なくありません。

定年退職などで実家に戻ることになったという理由も同様です。

手狭or広すぎるから

この家が狭い、というと感じが悪いですが、家族構成が変化して部屋が足りなくなった、または、広くなくても良くなったという言い方をすれば印象は悪くありません。

子どもが増えたからもう少し広いところへ引越しをする予定、子どもが独立したため夫婦二人暮らし用のコンパクトな生活にする予定といった理由であれば印象が良いでしょう。

「この家は狭い」とただ言ってしまうのはマイナスイメージなので、ライフスタイル・家族構成に合わなくなったという理由を添えることがポイントです。

相続物件

親より相続があったが、住む予定もなく管理もできないのでそのまま売却というパターンです。

売却理由が相続であるというのはまったく問題がなく、気にされにくい理由の1つです。

ただし、その物件で親が亡くなっていた、というケースは心理的瑕疵という点で告知義務に該当しますので注意が必要です。

告知義務とは？

一度は聞いたことがある人が多い「告知義務」ですが、どこからどこまでを伝えるかという明確な基準はありません。

不動産にある問題点を専門用語で「瑕疵（かし）」といい、物理的な瑕疵と心理的な瑕疵に大きく分けられます。

家の売却では、正しく瑕疵を伝えることが求められます。

※民法改正で2020年4月1日より瑕疵担保責任は契約不適合責任へ読み替えます。

これが告知義務です。

不動産関連の裁判でも告知義務に関して、のちに買主が知ったことで損害賠償請求というパターンは多いのですが、伝える瑕疵の絶対的な基準というものがありません。

家を売る時に、のちのちトラブルにならないようにするのであれば、基本的な姿勢として、購入の判断に影響を及ぼす事柄、伝えないで売却して買主から「そんなこと聞いてない（聞いていたら購入しなかった）」と損害賠償請求になる可能性がある事柄は確実に告知をしておくことが必要です。

告知義務違反は、損害賠償請求以外にも最悪の場合は売買契約自体の解除という可能性すらあります。

告知は契約の前段階である重要事項説明の際に行います。

重要事項説明書に記載して不動産会社の担当者が説明してくれます。

何を告知事項にするか

家を売る理由は人それぞれ。

理由によっては、告知事項として買主に説明が必要なのは説明した通りです。

では「どこからを告知事項にするか？」

正解は不動産会社に聞くことです。

重要事項説明書は不動産会社が作ってくれますので、告知が必要か確認しましょう。

ちなみに不動産会社の探し方は、「不動産一括査定サイト」がお勧めです。

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家を売る理由によっては、すぐに売れないかもしれません。

可能な限り複数の査定と不動産会社を探しておくことも大切です。

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soraki 宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。