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他人事と思っていたのに、自分の家に欠陥があったら…？
はたして、欠陥がある家を売ることができるのでしょうか。
雨漏りがする、建物が傾いている、手抜き工事が見つかったなど、欠陥といっても色々あります。
欠陥住宅の売り方と注意点、不動産業者の見つけ方を紹介します。
欠陥住宅とは？
施工ミスや手抜き工事から、経年劣化によるシロアリ被害、雨漏り、建築基準法違反の住宅などを欠陥住宅といいます。
ただし、竣工後に建築基準法が改正されたために違反状態になってしまったものは既存不適格といわれ、欠陥住宅とは異なります。
なお、建築基準法違反の住宅に対しては、金融機関から住宅ローンの審査がかなり厳しくなります。
あまりないことですが、一見すると悪いところがない家でも、増築などで容積率や建蔽率をオーバーして建築基準法違反になっていることがあります。
住宅ローンが借りられない家は現金購入しか売買の方法がありませんので、注意が必要です。
さて、手抜き工事や欠陥の例は次のようなものがあります。
不同沈下
経年でいくらかの地盤沈下が発生することは問題ありません。
特に建築から数年は沈下が顕著に見られることがありますが、問題になるのは地盤が場所によって沈み方が異なる不同沈下です。
不同沈下で建物まで傾いてしまうと、外壁のクラックや室内では建具の開閉がしずらくなる、床が傾くなど体感できる欠陥が発生します。
ただし、室内の壁や天井にクラックがあるからっといってすぐに欠陥とは言えません。
建築資材は温度や湿度の上下によって多少の伸縮があり、細かなクラックは避けられないからです。
特に新築当初でもすぐにクラックが走ることがあるので、心配になるかもしれませんが、構造には問題がないことがほとんどです。
他にもフローリングの床が踏むと鳴る（床鳴り）という現象も季節によって変わるのであれば、伸縮によるものである可能性があるので、欠陥とまでは言えません。
雨漏り・水害
サッシ周りなどほんの少しの隙間からでも雨水が入ってしまうことがあります。
明確な施工不良でない限り、水の侵入経路を探すことが容易ではなく、簡単に補修できないこともあります。
新築時の防水工事に問題がなくても、防水工事は一般的に10年保証なので、それを超えるとメンテナンスをしなければ雨漏りのリスクが高まります。
雨漏りが発生した場合は、売却の際に告知が必要です。
また床上か床下等関わらず水害で浸水したケースも同様になります。
断熱材の不足
断熱材は外気の熱から室内を守るだけでなく、住宅の躯体に発生する結露を軽減させる役割もあります。
結露が多ければ、カビの発生を引き起こし、躯体の木部を弱らせてしまいます。
室内の一部の壁面だけ結露がひどく、中を開けたら断熱材がそこだけなかった、という例もあります。
適切な場所に適切な量の断熱材がないのは施工不良といえます。
このように施工不良以外にも経年によって欠陥が見つかることもあり、必ずしも施工業者に直してもらえない欠陥も考えられます。
一般に躯体の保証期間は10年程度です。
それを超えてくると、悪質なものでない限り施工業者の責任を問うことも難しくなってきます。
欠陥は直せないか？
欠陥を直すためには、相当な金額がかかることがあり、売却を考えている家にそこまで掛けられないと考えられるかもしれません。
そこで、確認したいのが新築で購入して、まだ10年以内かどうかという点です。
新築であれば、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(略して品確法)」に基づき、売主は10年間は建物の重要な部分の保証をしなければなりません。
品確法では、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防ぐ部分」について売主は10年間の責任を負うことになっています。
構造耐力上、主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分という表現が分かりにくいですが、簡単にいうと、木造でいえば基礎や柱、屋根や外壁の雨漏りを防ぐ仕上げやサッシ周りです。
つまり、新築を購入した場合、住宅としての重要な機能が損なわれるような箇所の欠陥は、10年間は保証してもらえるのです。
これは、業者ごとが定めているアフターサービスとは別のものです。
もし、新築で購入してから10年以内であれば、欠陥が見つかっても売主の業者が補修してくれるはずなので、まずは確認しましょう。
ちなみに売主の業者が倒産していても、業者が加入している保険制度または供託金から保証が受けられるので諦めないでください。
欠陥住宅を売る時に気をつけること
欠陥住宅を売却することは可能です。
ただし、欠陥があることを隠さないことに気をつけなければなりません。
家を売る時に欠陥を知っていながら、隠して売却をすると損害賠償を請求されてしまう可能性があります。
このため買主が欠陥内容に納得していれば、売買は成立します。
欠陥については、売主で直してから売るか、欠陥はそのままでその分の価格を値下げして売るかの選択をすることになります。
欠陥は物理的な瑕疵（かし）となり、告知事項にあたります。
不動産の売買では、契約不適合責任を免責にしたとしても、売主が知っていた欠陥を正直に伝えなかった場合は不利にしかなりません。
告知することで取引価格は下がってしまいますが、後々に損害賠償請求や売買契約自体の解除になると取り返しがつきませんので、欠陥がある家として正しく説明をして売却しましょう。
また、自殺や殺人があった事故物件のような「心理的欠陥」も同様の告知事項にあたるため、覚えておいて下さい。
欠陥住宅を売る方法
欠陥があることを伝える必要があるため、相場よりも安くなることは避けられませんが、欠陥によっては住むことにも影響が考えられ、安くても買いたくないと思う人がやはり多いのが現実です。
家の欠陥がひどく改修も難しい時は解体をして土地を売る方法もあります。
解体費は建物の構造や重機が入れるだけの十分な道幅があるかなどによっても異なるのです。
やはり木造が最も解体費が安く、RC造は最も費用がかかります。
更地引き渡しであれば、注文住宅を建てるつもりで土地を探している人に喜ばれるでしょう。
また、建築基準法に違反している建物ではローンが使えないと説明しましたが、更地にすれば買主のターゲットが広がる可能性もあります。
改修か？解体か？判断の仕方と不動産業者の見つけ方
建物を残すか、解体かの判断は不動産業者に相談してみましょう。
欠陥住宅は相場よりも安い金額の取引なってしまうのは避けられませんが、改修をするか解体まで行うかによっても、売主の持ち出しの負担も変わってきます。
解体を前提にした売買の交渉になれば、更地引き渡しだけでなく解体費を売買価格から値下げすることで、建物を残して売却する方法もあります。
それでも欠陥の内容によっては、仲介での売却が難しいかもしれません。
安いとはいっても欠陥がある家をわざわざ買いたいと思う人は少ないですよね。
仲介以外の売却方法では業者買取がお勧めです。
業者が買主であれば、引き渡し後に瑕疵について揉めることもありません。
メリットとして、買取の時は仲介手数料がかかりません。
また現金化も早く売却のタイミングは売主の引き渡しの都合に合わせることができます。
次に不動産業者の探し方ですが、「不動産一括査定サイト」が便利です。
家を売るなら、まずは査定を比較しなければなりません。
欠陥があるということで、簡単には売れない可能性も考えると、不動産業者は数社の候補が欲しいところ。
不動産一括査定サイトなら、複数の査定を一度にもらうことができます。
欠陥があることで、金額は変動が考えられるので、複数の査定から業者を絞り込んでいくと良いでしょう。
欠陥住宅の売却では、金額だけでなく後々に買主とトラブルにならない売り方をしたいものです。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |
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