家を売るなら民法改正前がいい?新ルール契約不適合責任について解説

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2019.12.02

目次

2020年4月1日から民法の一部を改正する法律が施行されます。

刻々と社会が変化していく中で債権関係の規定は120年以上もの間、ほとんど手を加えられてこなかったため、明治時代に決められた基本ルールが今の時代に合うものへとカタチを変えることになったのです。

この記事では、民法改正の中でも家を売るとき売主に深く関わってくる契約不適合責任について詳しく解説していきます。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

改正前の民法で使用されていた、見えない欠陥や不具合を意味する瑕疵(かし)という文言が改正民法では使われません。

これまで不動産の売買で目的物に瑕疵があった場合、売主に課されていたものが瑕疵担保責任になります。

瑕疵担保責任の代表例として雨漏り、シロアリ害、腐食、給排水管の故障などが契約後に確認されれば、売主は損害賠償の請求をされたり契約を白紙解除されてしまうのです。

意外に思われるかもしれませんが、物件購入に影響を及ぼす恐れがある事故物件のような心理的な内容も瑕疵に含まれます。

個人間の売買では契約で特約をつけることが一般的で、引渡し後3ヶ月ほどの瑕疵担保期間を定めて隠れた瑕疵が見つかった場合に、売主は瑕疵担保責任を負うことになります。

あくまでも瑕疵担保責任は任意の規定のため、買主が了承すれば特約で瑕疵担保免責(責任を負わない)という契約を結ぶことも普通にあります。

前置きが長くなってしまいましたが、今回の民法改正によって「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という言葉に置き換わることになります。

変更した理由としては、瑕疵という概念が馴染みにくく民法のルールをより分かりやすくする狙いから「契約不適合責任」となりました。

新しいルールでは目的物が契約の内容に適合しているか、適合していないかが問題となるため、確かに分かりやすくなったと言えます。

民法改正施行後の不動産取引においては、これまでよりも契約内容を細かく記載することになるのは間違いないでしょう。

買主の請求可能な権利(選択肢)が増えた

改正前の民法(瑕疵担保責任)では、買主が契約の時点で瑕疵の存在を知らず落ち度もない場合には、損害賠償請求もしくは契約の解除の権利が認められています。

売主の責任が重くなった契約不適合責任において、買主が請求可能な4つの権利を解説していきます。

損害賠償請求権

瑕疵担保責任においての損害賠償の範囲は、信頼利益(その損害が発生していなければ支払う必要のない損失)を支払うケースで大概済みました。

それが契約不適合責任では信頼利益に加えて、履行利益(その損害が発生していなければ受け取れたであろう利益)にまで範囲が及びます。

このため契約書面作成時は、今まで以上に損害賠償の責任範囲や損害賠償の上限額など、細かな取り決めが必要となります。

契約不適合責任の損害賠償請求権は瑕疵担保責任のそれとは、別物と考えておいた方が良いでしょう。

追完請求権

ここでいう追完の請求とは、契約内容に適合しない目的物(種類・品質・数量など)は、買主が売主に対して修理などを求められることをいいます。

改正前の瑕疵担保責任では、修理を請求する権利が認められていませんでした。

例えば売買物件の雨漏りはないと契約を取り交わしていたにも関わらず、引渡し後に雨漏りが確認されれば、契約内容が適合していないことになり、買主は売主へ修理を請求できるようになります。

追完請求権は、売主に過失が無かったとしても請求可能です。

代金減額請求権

契約不適合責任では、売買代金の減額を請求することが可能となりました。

先に説明した追完請求に売主が応じなかったり、修理が不可能なような場合には、契約内容に適合しないことになるため、売買代金の減額を請求できるのです。

また代金減額請求権に関しても、たとえ売主に過失が無いケースでも請求可能となります。

契約解除権

瑕疵担保責任では契約の解除権については、契約の目的が達成不可能な場合に限定されていました。

これが契約不適合責任では、契約の目的が達成可能な場合でも契約解除に至るケースが認められることになりました。

以上、買主が請求可能な4つの権利を解説しましたが、いずれにしても改正民法の施行後は売主にとって負担が重くのしかかることになるでしょう。

民法改正3つのポイントを押さえましょう

改正民法の施行後に不動産取引を行う場合でも、過剰に心配しなくても良いでしょう。

ここでは押さえておくべき3つのポイントを解説します。

POINT.1契約内容をしっかり確認

トラブルを避けるためには、契約書、重要事項説明書、物件状況確認書(告知書)、付帯設備表の内容はしっかりと確認しておく必要があります。

建物や周辺環境のことなど、これくらいは告知しなくても大丈夫だろうと勝手に自分で判断せず、仲介業者に相談した方が無難です。

また契約の内容で分からないことや疑問に思ったことは、あやふやにせず仲介業者に確認しましょう。

POINT.2契約不適合責任の免責は可能

契約不適合責任は瑕疵担保責任と同様に「任意規定」であるため、当事者間で取り決めをすることで免責(責任を負わない)とすることは可能です。

ただ契約不適合責任免責は、買主の同意が必要となってくるため全て免責にもっていくことは難易度が高いでしょう。

実務上、余程買主が物件に惚れ込んでいて条件面を受け入れない限りは、仲介業者を挟んで落としどころを探っていくようになると思います。

POINT.3既存住宅売買瑕疵保険の付保

契約不適合責任で売主の負担が重くなる以上、なるべく不安要素を減らしておく必要があります。

販売活動を始める前にインスペクション(建物状況調査)を実施し、物件を建物調査専門の建築士に見てもらいましょう。

検査に合格することで、既存住宅売買瑕疵保険へ加入できます。

仮に不具合が見つかれば、その部分を修理することで既存住宅売買瑕疵保険へ加入できる状態となります。

既存住宅売買瑕疵保険は、国土交通大臣が指定した住宅専門の保険会社が引き受けます。

この保険に加入していれば引渡し後に新たに瑕疵が発生したとしても、損害の保険金を受領できるので、売主買主ともに安心して中古物件の取引が可能となります。

今後は人口減少や超高齢化社会の影響から、空き家の増加で売り物件が増えていくことが予想され、競合との差別化を図る上でもインスペクションは積極的に行っていく必要がありそうです。

また、インスペクションと既存住宅売買瑕疵保険は売主と買主どちらが費用負担をしても問題ありませんので、予め仲介業者へ相談してみましょう。

民法改正前に早く高く家を売る方法

現役不動産屋の筆者としましては、今回の民法改正によって、より消費者保護に比重が置かれた印象を持ちました。

買主としては契約不適合責任を後ろ盾に安心して中古物件の購入を検討できますが、一方で売主の立場としては、契約前から物件引渡し後も契約不適合責任が重くのしかかります。

できれば改正民法の施行前に売買契約を終わらせることが売主の理想ではありますが、そこは買主あってのことです。

2020年4月以降に家を売るケースでは、今まで以上に売主としての責任を追求されかねないため、心強い味方となってくれる不動産業者選びが大切になってきます。

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金井

生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。 地場の建設会社にて施工管理を学ぶ(某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事)。 同社で不動産の営業、企画にも携わる。 その後、大手不動産会社へ転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。 保有資格:宅地建物取引士、二級建築施工管理技士

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