これを知らなきゃ損をする!ワンルームマンションの家を売る方法

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2019.09.26

目次

ワンルームマンションの売却は市場が大きくはなく、さらに都心部以外では取引事例が限られるため、不動産業者によってはワンルームマンションの仲介には慣れていないことがあります。

高く家を売るタイミングや不動産業者の探し方も悩むところ。

さらに需要はファミリータイプの家よりもニッチな市場で、どこでも同じように売れるとは限りません。

ワンルームマンションの売り時と不動産業者の探し方を紹介します。

ワンルームマンションの動向

株式会社長谷工総合研究所の投資用(ワンルーム)マンション市場動向によれば、新築ワンルームマンションの分譲状況は、2018年は首都圏で約4,700戸程度の供給がありますが、この数字は2015年の約7,200戸から減少が続いています。

価格は平均が3,000万円を超えており、投資用としては苦しい金額になっています。

近年は、首都圏に比べて価格が安価な近畿圏での供給戸数が急激に伸びており、特に大阪での伸びが顕著です。

大阪市内ではファミリータイプの供給戸数を超えている点も特徴的です。

分譲平均価格は全国的に上昇傾向にあります。

ただし、今後の見通しとして建築費の高騰が一旦ストップしつつあること、不動産投資市場全体の活気もオリンピック前後までと言われており、不動産バブルは落ち着き始めると思われます。

後ほど説明する投資用不動産で用いられる利回りという考え方では、物件価格が高騰すると家賃収入で投資額を回収するまでに時間が掛かりすぎるため、投資用には向かなくなるのです。

家賃も同時に高騰すれば良いのですが、物件価格ばかりが高騰している首都圏は特に利回りが厳しい状況です。

ちなみに新築価格が高騰すると、比べて安価な中古市場の需要が高まる傾向にあります。

さらにリノベーションマンションのように古い物を新しくして使う、新築至上主義だった日本の中古市場も変わってきています。

中古マンションの売却には追い風、今がまさしくそのタイミングなのです。

これからは新築価格のピークを迎えつつあり、今のように価格が高水準なのもオリンピックまで、同時に高騰している中古市場にも影響を及ぼす可能性は十分にあります。

ワンルームマンションの家を売るなら、オリンピック前の今がチャンスなのです。

ワンルームマンションの売却のタイミング

売却のタイミングの1つの目安として、オリンピック景気以外に大規模修繕工事の時期を意識するという方法があります。

この大規模修繕工事とは、マンションにおいて12年〜15年周期で行う大掛かりな修繕工事のこと。

マンションごとに実施範囲は様々ですが、基本的には足場を建物の周りに組んで、数ヶ月単位で行う工事と思ってもらえれば良いでしょう。

工事費用は毎月所有者が払っている修繕積立金から支出します。

あらかじめ計画的に工事内容を詰めることが一般的ですが、昨今は工事費の高騰から、大規模修繕工事の総工費は軒並み増えており、見積もり金額が当初の予算を超えてしまうことも珍しくありません。

足りなくなってしまった(足りなくなりそう)時は、修繕積立金を値上げするというのが一般的ですが、そもそも実は計画段階から値上げ前提の修繕積立金の設定になっているマンションがほとんどです。

新築から数年は特に直すところがなく、本格的に修繕工事が必要なのは築10年を超えてからなので、販売を有利にするために最初は修繕積立金の金額が抑えられていることが多いです。

そして、築年数が古いほど修繕積立金が高くなることが一般的です。

しかし買主にしてみれば、修繕積立金が高かったり、値上げ予定があるマンションはマイナスですよね。

高額な大規模修繕工事をやらなくてもいいのでは?と考えるかもしれませんが、建物の劣化に合わせて工事を行うことで、資産価値を保つことができ、足場を組んで外観の工事を行うことで、工事前後では見た目にもリフレッシュした印象になります。

大規模修繕工事の実施を決定するのは、管理組合と呼ばれるマンションの所有者全員の組織で、所有者は自動的に組合員になるので、加入の意思は関係ありません。

投資用であったり、賃貸に出している居住していない所有者は管理組合の活動にあまり意欲的に参加しない傾向があり、管理会社の提案のままに工事が決まったり、修繕積立金の値上がりが決まりやすいです。

修繕積立金の値上がりが決定していたり、値上げの計画がある段階でマンションの売却の際には買主にその旨を伝えなければなりません。

値上げの計画は、早ければ大規模修繕工事の数年前から出始めるので、それよりも前にマンションの売却を検討しても良いかもしれません。

特に2回目の大規模修繕工事は、築30年手前の工事になりますので、古くなっている設備の改修とも重なり、修繕積立金値上がりの可能性は高いです。

新築または、前回の大規模修繕工事から12~15年間隔なので、逆算して売却時期の検討に活かしてください。

投資用と自己利用のそれぞれの売り方

ワンルームマンションの売却では、投資用と自己利用の2パターンの目的の買主が想定されます。

ただし、どこでもこのどちらの目的の消費者がいるわけではありません。

首都圏や近畿圏でも大阪のような都心では、自己利用としてワンルームを購入する消費者もいますが、地方では単身者でも1LDKか将来は家族が増えることを考えて、ファミリータイプの3LDK以上を購入することもあるため、地方であるほどワンルームマンションの供給や売買は事例が少なくなり、投資用の傾向が強くなります。

家を売る時の鉄則として、周辺の似たような物件の情報を知ることも重要です。

駅からの距離は競合物件よりも有利なのか?競合物件の売り出し価格や利回りはどうか?
ワンルームマンションは部屋では個性が出しにくく、立地条件や投資用であれば設定できる賃料、想定できる利回りが重要になってきます。

利回りとは年間賃料を物件の購入価格で割ったものです。

管理費や修繕積立金、固定資産税のようなワンルームマンションの経費を含むものは、実質利回り、経費を含まない単純な年間賃料÷物件価格は表面利回りといいます。

大規模修繕工事の時期を意識する売却方法で触れたように、修繕積立金が値上げされると毎月の経費が嵩みますので、実質利回りが低くなってしまうのです。

利回りは高いほど収益性がある投資用として良い物件であるということになります。

つまり投資用として売却するなら、売却価格と利回りを併せて考えなくてはなりません。

経費が安く上がるほど有利といえます。

ただし、物件価格が安ければ利回りは高くなりやすいですが、利回りが高いからといって入居者がいなければ、収入はゼロ・経費分がマイナスになってしまいます。

投資用として売却するなら家賃収入がすぐ見込める入居者がいれば有利になります。

ワンルームマンションを損せずに売るには?

市場が大きくはないため、ワンルームマンション売却には不動産業者選びが大切です。

そこで、少しでも高く売却するには、「不動産一括査定サイト」から始めるのがお勧めです。

不動産一括査定サイトでは、所在地や物件の広さなどの概要を入力するだけで、自動的に複数の不動産業者から査定を無料でもらうことができます。

投資用でも自己利用でも家を売るまでの流れは変わりませんが、売り出し方には単身の買主を意識するのか、投資用として収益性をアピールしていくのか変わってきます。

そのエリアでは自己利用のワンルームマンションの需要があるのか、投資用でしか需要がないのかによっても変わってくるでしょう。

特に地方では、ワンルームマンション売買の取引事例が少ないことから、不動産業者も慣れていない可能性があります。

不動産一括査定サイトで複数の不動産業者を見つけておくことで、査定の相場感を掴めるだけでなく、良い不動産業者が見つかる可能性が高まります。

オススメの不動産一括査定サイト

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HOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。

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soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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