家を売るときリフォームやリノベーションは不動産査定に効果的?

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2018.06.22

目次

不動産査定額はこう決まる

そもそも不動産の査定額はどのように決まるのでしょうか?

不動産業者は土地と建物それぞれの価格を算出して、売却可能な金額を売主へ提示します。

驚かれるかもしれませんが、この査定額は査定した時期によって変わりますし、査定する会社によっても変動するのです。

このため複数の会社から不動産査定を取り寄せると、物件によっては数百万円から一千万円も幅があるケースも見られます。

まずはリフォームの話をする前に、中古不動産の査定方法をご紹介します。

中古不動産の査定方法

全く同じ条件の不動産は存在しませんので、不動産の査定には決まった方法があります。

原価法

現時点で査定対象の不動産を新築する場合にかかる費用から、築年数に応じた価格の下落分を差し引いて評価する方法です。

収益還元法

査定対象の不動産が賃料などによって、将来得られると予測される収益から評価する方法です。

一定期間の収益を還元利回りで割る「直接還元法」と、将来得られる利益と売却時に予想される販売価格を合計する「DCF法」があります。

投資用の不動産の査定では、収益還元法が使われます。

取引事例比較法

査定対象の不動産と条件が近い物件の事例を参考に評価します。

一般的な住宅の場合は、取引事例比較によって査定されるのが普通です。

不動産の免許がある会社はレインズという業者専用の情報ネットワークを利用して、過去の取引事例を調べているため大手不動産業者と町の不動産屋さんが似たような査定金額を提示するのはこういうカラクリがあるのです。

あとは媒介契約をとるために売主へのアピールとして査定額を盛ったり、担当者が顧客を抱えていて価格に絶対の自信があったりと様々な思惑によって各社査定額を決めています。

リフォームの必要性と査定額に対する効果

リフォームしなければ家を売ることが出来ないということはありませんが、綺麗な方が買主の心証が良くなるのは間違いありません。

ただし、多額の予算をかけてリフォームを行ったからといって、必ずしも査定額が高くなるわけではないということは覚えておく必要があります。

リフォームによる主な査定の対象部位は、屋根材や外壁などの外部、内装といった内部、トイレやキッチンなどの設備です。

これら全てをリフォームすればよいというものでもなく、物件によって効果的なリフォームをすることが望まれます。

簡単にできて効果の高いリフォームとしては、畳や床の張り替えや壁紙の貼り替えがあります。

費用も比較的安く済むので賃貸物件の入居者入れ替えの修繕では、比較的よく行われるリフォームになります。

費用対効果が期待できるため、これらのリフォームは検討してみる価値があるでしょう。

一方で水回りは大幅なリフォームを行うと費用が掛かる上に効果はさほど期待できませんが、しっかりとクリーニングしておくと印象はかなり変わります。

また、お風呂とトイレのリフォームは買主の心証を良くするので効果が高いです。

もちろん、そのままでは使えないレベルに壊れている設備などは修理しておく必要がありますが、大きなリフォームはかけた費用に見合った査定額アップの保証ができません。

目立つ傷が多数あったり、リフォーム費用が高額になりそうな場合は、不動産業者に相談してから工事を行う方が無難でしょう。

場合によっては、リフォームをするよりも数万円程度の専門業者によるクリーニングをした方が効果的ということもあり得ます。

リフォームは需要を意識する

リフォームを望んでいない購入希望者もいる

中古の物件は、購入した後で自由にリフォームができるというメリットもあります。

中古物件購入者の中には、購入後のリフォームを視野に入れて、少しでも安い物件を手に入れようとしている人も少なくありません。

完璧にリフォームが施されている物件では、そのような購入希望者の対象からは外れてしまいます。

老朽化が激しく設備の故障も著しいという物件の場合は、何もしないでそのままにしておいた方が得策ということもあり得ます。

まずは不動産業者に査定をしてもらってから、リフォームをするかしないかの判断をしても遅くはありません。

いずれにしても、自分の判断でリフォームを実施する場合には、最低限の内容にしておくのが無難です。

リフォームとリノベーション

工期が短い維持補修程度のリフォームではなく、大掛かりな工事で新築時以上の性能を目指すリノベーションを行う時には、さらに注意が必要です。

中古物件の市場では、リノベーションよりも適所をリフォームした物件、あるいは全く手を付けていない物件の方が需要は高いということを理解しておきましょう。

さらに、リノベーションを行った結果として資産価値が上がり、併せて固定資産税も上がるといった可能性も考慮すべきです。

このように、中古物件のリフォームやリノベーションは、費用対効果があまりよくありません。

下手をすれば、想像以上に損失を出してしまう可能性もあります。

家を売るオススメの方法

自分の判断で工事を実施してしまう前に、まずは「不動産一括査定サイト」を利用して複数の業者から査定をしてもらって、リフォームについてのアドバイスをもらうと良いでしょう。

この便利なサービスは24時間どこにいても無料で利用でき、一度の情報入力で複数社へ査定依頼が可能です。

また業者へ直接買取してもらうケースでも使えるので、リフォームが必要か悩んでいるけど早く売りたいという人には特に利用価値が高いサービスでしょう。

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