タワーマンションを売るならいつ?後悔しないための必勝法!

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2019.08.28

目次

21世紀初頭から増え始め、現在も全国の至るところで建設中のタワーマンション

一般的なマンションに比べ高値で取引されるタワーマンションを売る場合、絶対に後悔だけはしたくないものです。

実際にタワーマンション売買の取引に関わった現役不動産屋の筆者だから分かる問題点や売り時など役立つ情報をお届けします。

売るなら早めに検討を!タワマンの問題点

建築基準法の規制緩和などによってタワーマンションが増え始めた2000年頃の首都圏新築マンションの平均価格は4,000万円ほどでした。

それが2017年には5,900万円(約47%上昇)を超えています。

そして2018年それまで右肩上がりで上昇してきた新築マンション価格が横這いで高止まりしており、一部地域では都内一等地のタワマンでも完売していない情報がチラホラ流れています。

そのような不動産市況におけるタワマンの問題点を挙げていきます。

修繕積立金が不足する可能性が高い

どこのタワーマンションでも言えることですが、建物を維持していく上で必要不可欠な大規模修繕工事を行うための資金源である修繕積立金が不足しがちです。

タワマンデベロッパーの販売戦略はブランドのイメージから売れ残ることを嫌い、第〇期完売御礼などと細かく販売時期を分けてあたかも購入できたら幸運であるかのような宣伝広告をします。

購入希望者はキャッシュで一括購入するような優良顧客ばかりではないため、住宅ローンの審査を通過しやすくするため、固定費を出来るだけ抑えようとします。

このため新築販売時の修繕積立金が総じて低く抑えられているのです。

もちろん修繕積立金は入居中に上がっていきますし、月額の徴収分とは別にまとまった修繕費を徴収するケースもあります。

戸数が多くて超高層と特殊な構造ですから大規模修繕のコストは通常のマンションの2~3倍と言われています。

昨今の人件費や建築資材の高騰で大規模修繕のコスト自体も上昇しているため、新築当初の長期修繕計画が甘いことが露呈しています。

タワマン乱立の闇

雨後の筍の如く、タワーマンションが各地で建設されたことによって以前ほどの希少性が薄くなってしまいました。

不動産経済研究所のまとめによると、2018年以降に完成予定のタワマンが300棟近くあり、今後も都市部で続々と建設が予定されています。

タワーマンションが建設されるエリアは、周辺も同じ規模の建物建設のリスクがあるため、たとえ高層階であっても眺望は一生保障されるものではありません。

もしもすぐ近くでタワマンが建てば最寄りの駅、周辺施設や道路は混雑します。

都心へのアクセスが便利な武蔵小杉駅周辺は、乱立したタワーマンションによって爆発的に人口が増えたため、インフラ整備が追いつかず様々な問題が噴出しています。

それでもタワマンが増え続けているのには理由があります。

何より儲かるドル箱商品だからです。

マンションデベロッパー、不動産仲介会社、設計事務所、建設会社、マンション管理会社などは潤い、自治体の税収増も見込めます。

通常マンションを建設する場合、限られたスペースに出来るだけ戸数を増やした方が利益も出るため、上へ上へ戸数を増やせるタワーマンション建設ほど嬉しいことはないのです。

また低層のマンションであれば北側にしか居室のない部屋など、人気がありません。

ところがタワーマンションの様に特殊な構造の建物であれば、夜景の眺望が良かったり日当たりが強すぎないなど、逆に人気も価格も高くなるケースがあるのです。

タワーマンションの問題点がテレビなどであまり報道されないのは、大口スポンサーである不動産や建設業界から圧力がかかっているからなのかもしれませんね。

投資目的の所有者が多い

東京オリンピック開催決定以後、日本のタワーマンションは国内外の投資家から人気がありました。

特に東京湾岸エリアのタワーマンション上層階は中国の富裕層に買われたので、中国人だらけと聞きます。

こういったマンションでは建物維持管理の上で必要な管理費や修繕積立金の増額について、理事会や総会などで議題に挙がっても、中国語の議事録を作成しろだの足並みが揃わず話がまとまらないようです。

また投資目的の所有者が多いマンションで注意しなければならないこととして、投資家はリスクを嫌いますし利益が出なければ他へシフトしてしまうことです。

仮にリーマンショックのような金融危機が起こると投資家は一斉に引き上げ、売りが売りを呼びタワマンは値崩れを起こしてしまいます。

所有者と連絡がとれなくなってしまうと管理費等が滞納になり、修繕の手を加えることができずゴーストタウンになる可能性もあります。

そして日本の税制では不動産を5年以上所有すると譲渡所得の税率が約半分となることから、投資家が東京オリンピック開催決定で購入したタワマンの売却判断基準の一つとなるでしょう。

2019~2020年が所有期間5年を超える投資家が多い時期に当たるため、今後注視が必要です。

筆者のタワマン取引事例

ここで筆者が取引に関わったタワーマンションの一例をご紹介したいと思います。

物件は豪華な共有スペースや商業施設を併設したビッグコミュニティで、レインボーブリッジが見える抜群の眺望と立地でした。

売主はタワーマンションを新築で購入直後に地方への転勤が決まったのですが、特に他人へ賃貸に出すことはせず、売却活動をするわけでもなく、たまに出張や旅行でホテル代わりにこのタワマンを使用していたそうです。

サラリーマンが購入した不動産を売りにも賃貸にも出さないで別の場所で生活できるって、どれだけ経済面でゆとりのある生活なのでしょう…。

そのためか室内は築年数の割に使用感はなく、とてもキレイな印象でした。

売却理由は「もう使わないから」ということでしたが、本当のところは価格だったのでしょう。

売却価格が新築購入時の約2倍と知ったときは驚きでした。

東京オリンピック開催の影響で都心のマンション価格が高騰していることを肌で感じた瞬間です。

現在売主は転勤も終わり都心への勤務になっていたのですが、都内の低層マンションに居を構えているため、始めから売るためにタワマンを所有していたことが分かります。

また現在戸建てに居住中で、このタワーマンションを収益物件としてキャッシュで購入した買主は、「眺望は素晴らしいけど、すぐ飽きる。自分で住むところではない。」と言い切っていました。

ちなみに購入理由としては、物件近くに大手企業の本社ビルがあるため、社宅としての法人契約が見込めることでした。(現にそうなりました)

中古戸建の住宅ローン完済時には67歳になっている予定の筆者としましては、売主買主双方とも羨ましい限りですが、資産性の高いタワーマンションを所有していること自体が富裕層にはステータスとして確立しているように思えます。

タワーマンションの売り時と必勝法

日本におけるタワーマンションの歴史は20年ほどと浅いため、需要と供給が今後どのように変化していくのかは定かではありません。

しかしながら、タワーマンションの売り時を考える上では「大規模修繕」がキーワードになります。

大規模修繕を行うことで、修繕積立金の不足や値上げの必要性など様々な問題が表面化するのです。

また二回目以降の大規模修繕では、エレベーターの交換や給排水管の交換なども考えられるため、更に工事金額が増えることが予想されます。

そのためタワーマンションを売ることを考えている場合、大規模修繕実施前に売却(引渡しまで完了)を想定するとベターかもしれません。

また、競合するライバル物件が少ない時期が売りやすいといえるでしょう。

予めスーモやホームズなどのポータルサイトをチェックして販売状況を確認しておくことをオススメします。

競合がいなければ希少性は高まりますが、同一マンション内でライバルとなる物件が販売されていると価格は必ず比較されてしまいます。

同時期に何部屋も販売されていると、消費者への印象も良くありませんし、それが長引けば値下げ合戦で負のスパイラルに巻き込まれる可能性もあります。

以上を踏まえてタワーマンション売却を決めたら、まずは「不動産一括査定サイト」を利用して相場を知ることから始めましょう。

大手から地域密着の不動産屋まで複数の査定を取り寄せることで、比較検討することが可能です。

そして査定の根拠までしっかりと説明してくれる、アナタが信頼できる不動産業者と媒介契約を結べばいいのです。

家を売る時は信頼できる不動産業者を選ぶことが後悔しないための必勝法です。

オススメの不動産一括査定サイト

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HOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。

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金井

生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。 地場の建設会社にて施工管理を学ぶ(某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事)。 同社で不動産の営業、企画にも携わる。 その後、大手不動産会社へ転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。 保有資格:宅地建物取引士、二級建築施工管理技士

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