家を売るとかかる税金とは?何がいくらかかる? 節税の方法とは

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2019.04.10

目次

不動産の売却時に関係する税金に何があるかご存知ですか。

取引額も高額ですから、多額の税金がかかることも心配になるかもしれません。

しかし自分の家を売る場合、大概は特別控除が使えるので、それほど心配する必要がないこともあります。

売却時の税金の考え方を説明します。

売却時の税金の代表例「所得税と住民税」

不動産に限らず、利益を得た時は所得税と住民税がかかることになります。

身近なところでは、会社員の人は会社から給与を得れば、税金を払っていますよね。

不動産売却でも基本は同じ考えです。

ただし、不動産売却のときの所得の計算では、売却価格から購入価格を引いて、さらに購入時と売却時の経費を引くことができます。

ちなみに売却価格から購入価格と購入時と売却時の経費を引いた金額を譲渡所得と呼びます。

譲渡所得がプラスであれば、利益を得たということになり、マイナスであれば、赤字ですから利益がなかったということになります。

利益がなかったときは、所得税や住民税を納める必要はないのです。

プラスの譲渡所得に対して、税率を掛けて納税額が決まります。

譲渡所得は売却時に大きく値下がりしていたり、手続きで必要な経費を引くことでマイナスになることが多く、不動産の売却をした人が必ず課税されるとは限りません。

また自分の家を売る場合には、特別控除により多少の利益があったとしても課税されない措置がありますから、神経質になる必要はありません。

なお、建物の購入費用は経過年数に応じた減価償却を考慮して計算します。

古くなるほど建物の価値が少なくなるという考え方があるからです。

購入時にかかった費用は、経費を含めることができるとのことでしたが、経費にできるものは下記のようなものがあります。

仲介手数料
・登録免許税や不動産取得税、印紙税
・建物付きで購入したが、土地利用が目的のための解体費
・土地の測量費(ただし売買に必要だった測量のみ)

逆に売却の時には、下記のものが経費にあたります。

・仲介手数料
・印紙税
・土地として売るための解体費

対象が売却に伴う直接的な費用が経費であるという考え方のため、固定資産税や日常的に必要な建物の維持管理のための修繕費は認められません。

このように、所得税の考え方は経費を引いても手元に利益が残ったら、課税されるというものです。

自宅の売却で3,000万円の特別控除

自宅の売却に限りますが、譲渡所得がプラスであっても、3,000万円に収まれば非課税の扱いを受けることができます。

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼びます。

居住用財産とは自宅のことです。

投資目的やセカンドハウスは制度の対象になりません。

住まなくなった日から3年が経過する日が属する12月末日までに売却すれば良いため、引っ越してから数年以内に売却すれば、この制度の対象になります。

自宅の売却であれば、この制度を利用することで譲渡所得の内、3,000万円を超えた金額に税金が課税されます。

ただし、大きな節税ができる特例のため、売却の前年や前々年に同制度を既に使っている場合は使えなくなります。

自宅の売却を数年で何回もしているときは気をつけましょう。

また、自宅売却の譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用や、買換え特例も受けたばかりであれば、使えなくなります。

簡単に言うと、この特別控除はほぼ税金がかからなくなる制度であるため、短期間に何度も様々な節税制度を使うことはできないのです。

買主と売主が親子や夫婦のように特別な関係である場合も制度は使えません。

譲渡所得の税率

ここまで紹介したことをまとめると、まず売却した価格と購入価格、それぞれの経費を算出し、黒字であれば3,000万円の特別控除のように使えるものはないか確認します。

ここまでやってから、それでも黒字であれば課税されますので、適用される税率を確認します。

(譲渡所得-各種特別控除)×譲渡所得の税率が実際の税額になります。

譲渡所得の税率は2つあります。

不動産の所有期間に応じて、税率が変わるようになっており、短期譲渡所得と長期譲渡所得と呼んでいます。

短期譲渡所得の税率は、39.63%(所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%)
長期譲渡所得の税率は、20.315%(所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%)

現在、復興特別所得税が所得税の2.1%分かかります。

短期と長期の基準は、売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えていれば長期、超えなければ短期譲渡所得にあたります。

基準が売却日ではないことに注意しましょう。

ご覧のように5年を境に税率にかなりの差がありますね。

長く所有しているほど税金を優遇しましょうという考え方なのです。

投資目的のように短期間で売買をする場合は高い税率を掛けますよということです。

5年を超えるか超えないかというタイミングの売買になりそうで、課税されそうなときは税率にかなりの差があるので、売却時期を伸ばした方が良いこともあるでしょう。

印紙税

法律では、売買金額に応じて、契約書に印紙を貼らなければなりません。

印紙税は、売買金額が高いほど高くなります。

印紙税の金額は以下のとおりです。(2020年3月31日までの軽減措置後の税率)

契約金額500万円超1,000万円以下…5,000円の印紙税
1,000万円超5,000万円以下…1万円
5000万円超1億円以下…3万円

印紙税は契約書を作った数だけかかります。

買主と売主双方で1通ずつ原本を作れば、2通分かかります。

売買契約書は1通のみ原本を作り、他方へ交付する分はその写しでも問題はありませんので、個人と業者の取引では原本を1通しか作らないこともありますが、個人間取引であれば、金額も大きな取引ですから、2通原本を作った方がいいでしょう。

印紙税の納め方ですが、契約書に貼付した上で、印紙にかかるように押印やサインすることで納付します。

固定資産税はどうなる?

固定資産税の納税義務は、1月1日時点の所有者のため、購入した側にはその年の納税義務はありません。売主が支払い済みでしょうから。

しかし、法律ではありませんが不動産業界の慣例として、買主が納税済みの固定資産税を売主に不動産を引き渡す日に応じて、売主と買主で清算することが一般的です。

取引後の1月1日時点に不動産の登記が売主から買主に移っていれば、固定資産税の納税義務通知書はその年の4月には買主に行くことになります。

売却した年の買主と売主間の固定資産税の清算方法は、契約書に記載されることになるので、きちんと確認しましょう。

ちなみに関東の不動産会社に多い関東方式と呼ばれる1月1日を起算日とする方法と、関西圏に多い関西方式と呼ばれる4月1日を起算日とする方法があります。

関東方式では、1月1日から12月31日が1年と考え、関西方式では4月1日から翌年の3月31日を1年と計算するのです。

固定資産税の引き渡し日に応じた負担は法的な根拠がないのと同様に起算日の考え方も法的には決まりがないため、不動産会社によっても変わるところです。

まずはいくらで売れるか知ることから

家を売る時にかかる税金は、購入価格と売却価格の差額や経費にいくらかかったかが分かれば、課税されるか分かるという話でした。

まずは、いくらで売れるか実際の不動産としての評価を知ることから始めましょう。

そのためには、不動産一括査定サイトの利用で査定額を一度に複数集めることがおススメです。

経費の中でも大きい不動産会社への仲介手数料は、売買価格によって変わるので、査定額が分かれば、仲介手数料の見当もしやすくなります。

一括査定サイトの利用はインターネット環境さえあればでき、不動産会社の店頭に行く必要もありません。

soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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