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家を売る時期はいつが良いかご存じですか？
「売り時」という単語は見るけど、なぜ売り時なのかよく分からない人も多いと思います。
今回は、売却までかかる時間と繁忙期を意識すべきか、ベストタイミングについて説明します。
一般的に家を売るためにかかる時間は？
まずは3ヶ月といえます。
3ヶ月というのは、不動産会社との媒介契約の期間であることが多く、また売り出しから3ヶ月以内に売れると順調に売れたということが多いからです。
一般に、家を購入する時は比較のために複数見学することが多く、週末ごとに見学するとなると、数週間から1ヶ月程度の時間がかかります。
中には10件以上見る人もいますから、そうなると1ヶ月以上は見学だけでかかります。
買主も即決できる人ばかりではありませんから、売り出しから3ヶ月くらいは待っても良いでしょう。
もちろん、不動産会社から3ヶ月の間にまったく客の紹介がないのは心配になりますが、問い合わせが入っていればそれほど悪い感触でないです。
問い合わせがあるのに、見学後に全然話が進まないことが続く場合は、価格か美観なのか何か問題があるのかもしれません。
客がついても価格の交渉や引き渡し時期の調整、住宅ローンの審査等で1ヶ月程度は見ておきたいところです。
一戸建てとマンションの時間のかかり方の違いですが、一戸建てでは隣地境界の確認（必要に応じて測量）などマンションにはない作業があるため、事前調査に時間がかかります。
売り出してから1ヶ月目で売買契約が結べて、3ヶ月目に引き渡しが終わるというのが最短ルートでしょう。
不動産会社が買主になる場合もありますが、この場合は常に物件情報を見ているので、売り出し直後に問い合わせがあることも珍しくありません。
繁忙期と閑散期
購入希望者が増える時期は、春と秋です。
具体的には1月～3月の春と9月～11月の秋。
1月の中旬または下旬から客が増え始め、3月の上旬までが多い傾向にあります。
この時期で検討すると、年度替わりである3月には引き渡しができますし、遅くともゴールデンウイークには引越しが可能なスケジュールです。
秋は12月に入るまでが勝負といえます。こちらは年内には引き渡しが終わるようなスケジュールです。
また、客層によっても動きやすい時期があります。
子供のいる家庭は、上記の繁忙期に動きやすく、新年度は新居で迎えられるような動きをしやすいです。
新年度で区切りよりも少なくはなりますが、夏休みに引っ越して、新学期（9月）から新居でというパターンもあります。
子育てをしていない夫婦二人暮らしの家庭は、繁忙期以外にも動くことがあり、4月に入ると子育て家庭の動きは減りますが、子供がいない家庭は動く可能性があります。
親からの資金援助や持ち家を売った資金を充てる場合など、税制の優遇措置を受ける予定の人々は、税制の締め切りを睨みつつ動きます。
税制は12月31日や3月31日までといった年または年度での変更があることが多いので、優遇措置が縮小される前にというような考えの人は、この期日を意識していることもあります。
消費税の増税は、個人間売買の時は建物の売買自体には課税されないため、直接的な影響は大きくありませんが、仲介手数料や引越し代のように本体価格以外の部分は消費税が関わってきます。
しかしながら今はネットでいつでも手軽に物件情報を閲覧できる時代なので、繁忙期以外でも一定の集客はあるものと考えられます。
繁忙期と閑散期の客入りの差も以前より少なくなってきているので、囚われすぎる必要もないように思います。
ただし、1年の中でもゴールデンウイークやお盆、年末年始のような長期連休はわざわざ住宅探しに時間を充てようとする人が多くないので、ネットの閲覧者はあっても見学者の数は落ちやすいです。
レインズ（指定流通機構のデータ）でも、3月の成約件数が他の月と比べると多いのですが、1月・5月・8月は落ち込む傾向が見られます。
家を売るのにベストなタイミングとは
繁忙期については、先ほどの説明の通りです。
意識しすぎる必要もありませんが、元々成約件数が落ち込む月についてはあまり期待しないようにしましょう。
次に検討したいのが、税制などの制度面や築年数から見た売るタイミングです。
住宅ローン控除の適用期限
住宅ローン控除は会社員で住宅ローンを組む人にとっては大きなメリットであることは有名な話ですよね。
新築では床面積くらいしか意識する項目がない住宅ローン控除ですが、中古住宅では条件が増えます。
それが、木造一戸建て住宅であれば築20年以内、マンションであれば築25年以内という条件です。
中古住宅では、耐震性能を満たしていることが条件。
古すぎる住宅(築20年超・地区25年超)は耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の加入など、第三者によって耐震性能のお墨付きが必要になります。
基準を満たさない場合は、耐震改修工事も必要になります。
古くなると、住宅ローン控除を受けるために手間が多くかかるようになるのです。
売主にとっては、あまり関心の高くないことにはなりますが、住宅ローン控除が受けられる方が買主にとっても嬉しいですよね。
木造一戸建て住宅であれば築20年以内、マンションであれば築25年以内は住宅ローン控除を受けやすいので、買主へのアピールとしては一つの区切りといえます。
住宅ローンがある人は残債務が返せる目途を立ててから
住宅ローンは完済できなければ、家を売ることができません。
売却して得た資金を充てる方法もありますが、売り出し価格で売れることよりも最終的には金額が下がってしまうことが多いため、残債務と売却予定価格が近い場合は、本当にローンが完済できるのか冷静な判断が必要です。
リフォームをする前に売る
もしリフォームをしてから売りに出そうと思っているのなら、リフォーム工事代相当額を値引きする気持ちでリフォーム前に売り出すほうが楽です。
例えば、浴室を入れ替えるだけで100万円程度はかかりますし、キッチンやトイレなど水回りを一新しようとすれば数百万円かかります。
壁や床の傷も目立つから直した方が印象が良いのではと考えられるかもしれませんが、リフォームにかけた費用分、またはそれ以上売却価格がアップして売れるとは考えにくいです。
買取再販業者などはフルリノベーションで利益を出して転売をしますが、個人の力で同じことをするのは容易ではありません。
数年前にたまたまリフォームして、まだ綺麗なままで売り出す、というスタンスなら問題ありませんが、わざわざ売り出すために売主が苦労してリフォームしても割に合いません。
そもそも中古を購入する買主の中には、元々リフォームをすることも念頭において家探しをしていることもあるので、その分の値引きの方がリアクションは良くなるでしょう。
売り方についての相談は不動産会社へ
築年数は1年でも新しいほうが有利であることは、多くの人が感じていることでしょう。
日本では築年数に応じて取引価格は右肩下がりで落ちていきます。
住宅ローンの金利など市場の様子も多少は影響しますが、少しでも早く売ることがもっと重要です。
特に新築価格が高騰しているときは、中古住宅に流れる人も増えますから、今は中古市場に有利な状況でもあります。
でも、家を売るのはなんだか大変そうと思うかもしれません。
そんなときは「不動産一括査定サイト」を使いましょう。
用意するのは、売りたい家の情報だけ。
所在地や築年数や広さを基にお勧めの不動産会社をピックアップしてくれます。
複数の査定額を手に入れることができるので、相場観や家を売る手順がイメージしやすくなります。
どういった流れで売ることになるのか、実際にそのエリアの不動産会社に問い合わせれば、自分にあった売却方法が検討できます。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |
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