家を売ることを代理人に依頼できる?委任状の書き方は?

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2019.11.25

目次

遠方にある家を売るとき、共有者が多い不動産を売るとき、何度も手続きのために足を運ぶことが難しいことがあります。

また、本人に判断能力が乏しくなると成年後見人がつくことがありますが、これも代理人の一種。

本人が手続きを行えない時に代理人を立てる委任のやり方と注意点について紹介します。

家を売るまでの流れ

代理人がいても家を売る流れは変わりません。大きく次のようになります。

  1. 媒介契約
  2. 内見
  3. 重要事項説明、契約
  4. 所有権移転登記の手続き
  5. 決済及び家の引き渡し

契約行為は所有者本人が行うのが原則ですが、本人が立ち会えないときは代理人に手続きを委任することがあります。

代理人が行う行為は、そのまま所有者本人が行った行為になります。

代理人を立てて手続きを進めるには、まずは委任状の作成をしましょう。

買主としても、売主に会わずに契約するのにはリスクがありますし、代理人の行為の責任はそのまま所有者本人に帰属します。

無権代理といわれる権利がない代理人が契約を行った場合は、その契約は無効になります。

イレギュラーとして、不都合がなければ、所有者本人が後々に有効性を認めることもできます。

慎重になるなら、代理人に何を委任して、何は委任していないか内容も明確に書面にしておくのが良いでしょう。

代理人が入るケース

所有者本人に事情があって代理人が入るケースは主に3つ。

代理での契約を成立させるには、本人に代わって代理人であることを買主に説明する必要があります。

時間的に難しいケース

物件の所在地と住まいが離れている場合は、足を何度も運ぶことが難しいかもしれません。

売却の情報はレインズで不動産業者同士は全国で繋がっているので、売りたい不動産と自宅が離れていても売ることは可能です。

しかし、現実的には売却物件の近くへ住む人が買主になることを考えると、完全に遠隔で家を売ることはできません。

不動産の売買は今のところ、対面での契約しかありませんので買主・売主双方がどこかで会う必要があるのです。

また、引き渡しまでの売却の手続きでは、何回も足を運ぶ必要があり、仕事があったり入院していたり動きが取れない時は代理人が必要なことがあるかもしれません。

契約に不安があるケース

高齢の親に代わって子が代理人として契約するケースや、手続に不安があるために専門家を代理人にするケースです。

高齢の親が認知症を発症している場合は、成年後見人が代わりに手続きを進めることもできます。

成年後見人は、判断能力が乏しくなった人の財産等を守って管理する制度です。

ただ、成年後見人に誰がなるかは家庭裁判所が判断するので、親子など近い親族であっても、必ずなれるとは限りません。

資産が多い、親族間でトラブルがあると親族が成年後見人に認められず、弁護士や司法書士がなることも少なくありません。

また、成年後見人は申し立てから決定まで時間がかかるので、家の売却の前に成年後見人の手続きを終えるのが先でしょう。

ただし注意したいのが、成年後見人といっても所有者本人のために働くための制度なので、成年後見人が勝手に財産を処分しないように、自宅の売却は家庭裁判所に申し立てをして、許可を得なければなりません。

申し立てには家の査定も添える必要があるので、最後に紹介する「不動産一括査定サイト」も参考に売却の準備を進めましょう。

共有不動産のケース

持分の大きさに関わらず、共有名義の不動産では所有者全員が集まるのが原則です。

例えば、相続の場合は相続人全員が所有者になるので、基本的には手続きの度に全員が集まる必要がありますが、現実的には難しいですよね。

こういった場合は、相続人の中から代表者一人を代理人として手続を進めることも少なくありません。

また家の名義を共有のまま離婚している場合は、売却のために会わなければなりませんが、代理人を立てて会わずに手続きを進めることもあります。

代理人へ委任するために必要なこと

代理人を立てる家の売却は、委任状を作成する以外に特別なことはありません。

所有者本人から委任されていることを代理人が買主や不動産業者に証明するために委任状が必要です。

委任状に決まった形式はありませんが、誰が誰に何を委任しているのか明確に書面にしましょう。

代理権委任状の記載内容

  • 受任者(代理人)の氏名、住所
  • 委任者(所有者)の氏名、住所
  • 対象物件の概要
  • 代理人に委任する内容

必要書類等

委任状の他に必要なものとして、委任状に押印した実印の印鑑証明を添え、代理人の本人確認資料も必要です。

代理人として家の売却に関わるには、代理人であることを買主に説明して理解してもらう必要があります。

ちなみに売買契約の重要事項説明書や契約書には実印での押印は必須ではありませんが、委任状は代理人である確認書類なので、実印を押印しましょう。

委任状は買主に安心して取引してもらうためでもありますが、何を委任しているか記載することで、所有者本人と代理人の間のトラブルを避けることができます。

代理人選任の注意点

成年後見人のような法定代理人以外は任意で売主が定めることができるので、身近な範囲で親族など誰でも良いのですが、気をつけておきたい最低限条件が2つあります。

代理人との信頼関係があるか

代理人は委任状で定めた行為のみ、本人の代わりにできます。

本人の代わりに勝手になんでもすることは、もちろんできません。

代理人が権限もないのに勝手に契約をしてしまったとき、その契約は無効になります。

しかし、表見代理といって正式な代理人であると買主が信じる十分な状況であった場合は、買主保護の観点から所有者本人は責任追及をされることがあります。

表見代理になると責任を負うことになる所有者本人が不利になりますので、それを防ぐためにも、委任状にはどこまでの権利を委任するなどを示すことが大切なのです。

買主とトラブルになる可能性以外にも代理人とトラブルにならないために、委任状の内容には注意を払うとともに、選任は慎重に。

そして、不動産の売却は大きな取引なので、本人不在で完結はしません。

不動産取引は犯罪収益移転防止法の観点からも本人確認が厳しくなっています。

どのようなケースでも、不動産業者や司法書士が売主になる所有者の本人確認を原則は対面で行うと思っておきましょう。

また、代理といっても価格交渉をするのか、内見に付き合うだけなのか、重要事項説明も契約も代理人が行うのか、委任する範囲によっては、権利証でもある不動産の登記識別情報を代理人に託すことになるので信頼のできる人を選びましょう。

相続人全員の了承

相続した家を売却するには、不動産を共有している相続人の全員が了承しなければなりません。

かといって全員が何度も集まるのは難しいでしょう。

その場合は、一人の代理人に委任した旨を全員が署名、押印をして委任状を作りましょう。

委任状の作り方に迷ったら

代理人を立てることが決まっているのなら、委任状が必要ですが、決まった形式はありませんでした。

まずは不動産業者に相談してみるのが良いでしょう。

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soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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