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二世帯同居を解消するときに広すぎる住宅は処分に困りますよね。
家を売るといっても、核家族が住むには広すぎますから、同じく二世帯同居の人がターゲットになります。
しかし二世帯同居で中古住宅を探している人はそれほど多くはありません。
しかも二世帯住宅は売主が希望する売却価格も高額になりがちで、買う人を選びます。
二世帯住宅が売りにくい理由とスムーズに売るための方法を紹介します。
二世代住宅は売れにくい？
デザインにこだわって建てた思い入れのある二世帯住宅も中古の売却になると不利になってしまいます。
実は土地も建物も広く、設備も充実している二世帯住宅が市場からはあまり人気がありません。
残念ながら二世帯住宅だからこその事情が売却のネックになってしまうのです。
理由は主に4つです。
1.探している人が少ない
二世帯住宅は、一戸建てを探している人かつ中古住宅で検討している人の中で、さらに二世帯で同居を希望している人がターゲットになるため、需要が多くはありません。
今は、二世帯住宅以外にも近居といわれるような同居よりも距離を取る住まい方もあります。
近所に住むという形や、同じマンション内の別の住戸で住まうという形です。
二世帯住宅には広めの土地、広めの建物が必要で都心であればあるほど、同居ではなく近いところに2件の家という方が現実的であることも。
高齢化社会で二世帯同居が少なくないとはいえ、核家族世帯に比べれば完全に同居という形態は多くありません。
新築の建売二世帯住宅を見ないことからも、市場が大きくはないことが伺えます。
築年数が古くても広い二世帯住宅の中古は、核家族用の一般の新築建売一戸建てと同じくらいの価格かそれよりも高いこともあります。
核家族がわざわざ中古の広めの二世帯住宅を選ぶ、ということも考えにくいのです。
2.売却価格が高くなる
新築ではなく、中古で探す理由として価格を抑えたいのがやはり本音。
しかし、売主からすれば建築費がかかる二世帯住宅は売り出し価格を簡単には下げられません。
土地、建物も広く水回り設備も充実していることから、二世帯住宅の価格が高いのは当たり前なのですが、それでも二世帯住宅の中古は割安感を求める中古住宅検討者には高めに映ります。
そもそも二世帯住宅では、親がお金を出すことが多いですから、資金力があり土地があれば新築で二世帯住宅を建てますよね。
新築を建てることはできないが、二世帯住宅が必要という層に納得してもらう価格ではないと売れるのは難しいということです。
しかも、消費者はシビアなもので建物の大きさの割に安いということも重要ですが、必ず予算がありますから、豪華な二世帯住宅なため建物の割に価格が安いだけではダメで、予算内であるかも重視されます。
事実、需要がないために一等地で建物も良いのに意外に売れない高額な中古というものも存在します。
3.こだわりのある間取りやデザイン
二世帯住宅は中古として市場で出回ることが多くないため、自ら建築するパターンが多いです。
そのため、家の間取りや形も様々。
二世帯住宅では玄関からリビングや水回りのすべてが２つ以上あり、別々の住居として機能している形から、玄関は分かれていても水回りは共用になっている形など間取りも色々です。
ライフスタイルに合わせて住宅の形に決まりがありません。
また、バリアフリーについてはマストですが、車椅子が使えるだけの廊下幅や扉の形なのか、手すりが設置されて段差が少ない程度のバリアフリーなのか対応レベルにも差があります。
収納が多いものが好まれる、対面キッチンが人気といった普通の建売住宅とは異なり、バリアフリーが関係してくると求められるものが人によって変わってくるので、売れる間取りやデザインの決まりがありません。
こだわった内装も他人には価値がないこともありますから、個性的であるがゆえに売却では困ってしまうのです。
4.売却理由がネガティブ
二世帯住宅では高齢の両親がいることが当たり前のため、室内で亡くなったとしても致し方ないこと。
とはいえ、事故物件とは断定しがたい病死であったとしても売買契約では告知事項として説明しましょう。
両親と不仲になってしまって…という場合は告知義務にあたりませんが、二世帯住宅の解消はポジティブな理由であることが少ないですから売却理由の説明には気をつけたいところです。
二世帯住宅を売る方法
では、売りにくい二世帯住宅を売るためにできることは何でしょうか。
ここでは3つ紹介します。
1.築年数が古いなら土地として販売
二世帯住宅は建物が大きい上に建築費が高いため、土地も広く土地＋建物の販売価格で売主の思うとおりに売却しようとするとかなり高額になってしまいます。
建築費がかかっている分、値引きはしたくないところですが、ある程度築年数が古いのであれば、思い切って古家付きの土地として売り出すのもアリです。
建物は新築するつもりで土地を探していて、というターゲットに響くようになります。
買いたい人がいない価格で売り出しても売却できませんから、建築費にいくらかかった、という点は一旦は忘れた方がいいです。
土地利用の購入者であれば、更地での引渡しにするか解体費用相当分を値下げすることで商談もまとまりやすくなります。
消費者だけでなく、土地が広ければ建売業者が宅地を分けて2棟以上家を建て、分譲するような目的で買取をする需要を掘り起こすことができるかもしれません。
2.メンテナンスをする
築年数が浅く、特に10年未満でまだまだ劣化が少ないのであれば、売却価格もそれほど下げられませんよね。
築年数が古ければお金を掛けて改修してから引越しすることを考える人も多くなりますが、築年数が浅いほど購入者も大きなリフォームはせずにそのまま住むことを考えます。
その時に選んでもらう中古住宅にするには、壁紙の貼替や水回りのリフォームも余裕があれば売れやすくするために検討しておきたいところですが、お金のかかる外壁塗装を行うかは不動産会社と相談してからでも遅くはありません。
少なくとも、中古売買の基本である清掃や清潔感は内覧（内見）時の印象を左右しますから徹底したいですね。
二世帯住宅では家族も多く物も多くなりがちですから、雑多な印象を与えないような工夫をしましょう。
3.売却実績のある不動産会社に任せる
売りにくい物件というのは不動産会社も敬遠しがち。
売却が難しいと思われる物件には力を入れて営業してもらえないこともあります。
元々需要も少ないため、二世帯住宅の売却に関しては得意な業者ばかりではありません。
そのため、ノウハウのある不動産会社を選ぶことが大事になってきます。
ネームバリューのある不動産会社だけが正解ではありません。
売却期間が長期化することも考え、アナタと相性のよい不動産会社を選びましょう。
不動産会社の探し方
二世帯住宅を売却するための不動産会社の探し方にお勧めなのは「不動産一括査定サイト」です。
不動産一括査定サイトには、数多くの不動産会社が登録しており、物件に合わせて自動で業者を選択、査定を取り寄せることができます。
査定を取り寄せるのも物件情報を1回入力するだけで手間もかかりません。
複数の査定を比較することでより早く、高く売却してくれる業者を見つけることができるでしょう。
二世帯住宅は説明したとおり、ターゲットを選ぶためすぐに「売却」とはならないかもしれません。
査定額も適正な価格であっても買いたい人がいなければ、いつまで経っても売れません。
売買事例が多くはないだけに、まずは実績のある業者選びが大切になるのです。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |