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住宅ローンの返済期間は長いので、ローンがまだ残っているのに家を売ることもありますよね。
返済後であれば、売却は自由ですが住宅ローンが残っていると、まずはそのローンを完済することを考えなければなりません。
売買代金を返済に充てるときは少しでも高く売りたいもの。
住宅ローンが残っている家を売る方法や、少しでも高く売るための方法を紹介します。
住宅ローンが残っている家を売るには？
家を購入するときには35年ローンを組む人が多いです。
そのため、売却する時には住宅ローンが残っていることも珍しいことではありません。
住宅ローンがあるということは、金融機関はその家に抵当権を設定しており、住宅ローンの返済が滞ってしまった時は、金融機関は強制的に売却することができます。
つまり抵当権がある家は返済ができなくなってしまった時に、売られてしまう可能性があるのです。
これは、債務を持っている金融機関の権利なので、所有者や所有者から借りている賃借人が住んでいようとも、競売が成立すると明け渡さなければなりません。
抵当権は順位をつけることで一つの不動産に何個もつけることができますが、債務の弁済は第一抵当権が優先されるので、買主が新しい住宅ローンを借りるには、売主の抵当権がなくなっている必要があります。
抵当権をなくすには住宅ローンの完済が必要です。
つまり、売り出した時には住宅ローンがあっても問題にはなりませんが、リスクがある抵当権がついたまま買主へ所有権を移すことはできませんので、家の売却では住宅ローンの返済目途を立てておく必要があります。
住宅ローンがあるときは少しでも高く家を売る方法を見つけておく必要がありそうですね。
住宅ローンが残っている家を売る時の注意点
住宅ローンの返済のためにも売却して手に入るお金が重要になりますね。
注意したいのは、売却価格＝手元に残るお金ではないということ。
売却には、不動産会社での仲介手数料、抵当権の抹消費用（司法書士への報酬含む）、住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料など少なくとも100万円以上は諸費用がかかると考えていたほうが良いでしょう。
一部繰り上げ返済であれば、今は多くの住宅ローンで手数料無料ですが、一括繰り上げ返済では手数料がかかることが多いので、数万円ではありますが確認が必要です。
諸費用もかかり、さらに売り出し価格よりも売却価格が何十万や100万円以上も下がることも有り得ない話ではありません。
つまり、最初の査定額で計画を立ててしまうと、大きく狂ってしまう可能性があり、注意が必要です。
また、具体的な完済期日としては、家の引き渡しまでに住宅ローンを完済して、抵当権の抹消が必要です。
抵当権を残したまま、売買を進めて、最終的な買主からの売買代金で住宅ローンを返済しようとしている場合は、決済日当日に返済も買主への引き渡しもすべてのことを行います。
具体的な手順は次の通りです。
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①売買代金を使って住宅ローンを返済
②抵当権の抹消を行う
③買主へ所有権を移転し、買主の住宅ローンの抵当権設定を行う
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この日に住宅ローンの完済ができないと、買主への所有権の移転も、買主の住宅ローンの抵当権の設定もできません。
売買代金で完済できないことをオーバーローンいいますが、この場合は自身の貯金を返済に使い、完済することになります。
預貯金で返済ができない時は、例外的にローンで補填する方法を考えます。
住宅ローンが残ってしまう場合の対処法
貯金で残りの住宅ローンを返済できれば最もスムーズですが、それが難しい時は売却できないのでしょうか？
基本的にはできないと思った方が良いでしょう。
例外的な手段としては、新しく家を購入し住宅ローンも新たに組む予定であれば、買換え（住替え）ローンという商品が金融機関にはあります。
これは売却した家の赤字分もローンで借りて、新しい住宅ローンに上乗せして返済する方法です。
この場合、当然借り入れが増えますし、新しい住宅ローンの開始と従前の住宅ローンの完済日が同日になるように手続きが必要であるなど、住宅ローンとしては複雑になります。
購入と売却があれば検討できる方法です。
お勧めではありませんが、売却のために住宅ローン完済が最優先であれば、とにかく借り入れをするしかありません。
赤字分を返済する手段として、他には例えば銀行のフリーローンなどがあります。
住宅ローンと異なり、用途の自由度が高いほど金利が高いため、短期間の返済で返したいところです。
他に方法がなく、それでも家の売却をすぐに行う必要があるときは、最終手段としてフリーローンなどで借入を検討します。
ただし、住宅ローンを借りていてもフリーローンの審査は通りますが、フリーローンがあると住宅ローンの審査は厳しくなります。
フリーローンを借りると、完済までは住宅ローンを新たに組む時の審査に影響を及ぼす可能性が高いので、家の売却後に住宅ローンを借りる予定があれば、借り入れをしてとりあえずローンを完済するのはお勧めできません。
住宅ローンを滞納するほどピンチなら任意売却を視野に入れる
住宅ローンを貸した金融機関は、なんとしてでも返済してもらわなければなりません。
そのために返済ができないのであれば、抵当権によって競売請求により、所有者の意志とは無関係に家を売ることが可能なのです。
滞納からすぐに競売になることはありませんが、督促状が届くようになり、残債務の一括返済の通知など、一歩ずつ競売に向けて準備が始まります。
競売に似たものに任意売却というものがありますが、これは競売になるような状況に近い時に、所有者が金融機関と相談の上、住宅ローンの残ったまま売却を行い、残ってしまう債務は後から返済するというものです。
競売よりも任意売却では売却価格が高くなる可能性があり、残債務がより減らせる可能性があります。
しかし「住宅ローンがあるなら任意売却をすれば良い」というのは早とちりです。
金融機関は、住宅ローンで貸し付け分を回収したいのです。
任意売却は「住宅ローンの完済はできないが、売却しても良い」という同意を金融機関からもらわなければなりません。
金融機関には同意しない権利もありますから、必ずしも任意売却が可能という訳ではありません。
例えば、競売でも十分残債務の返済に足りる金額で売却できそうであれば、金融機関にとっては任意売却に応じる理由がありません。
他にも、競売の手続きがある程度進んでいるのに途中から任意売却にしたいと言っても手遅れであることも。
任意売却は事前準備や金融機関の協力があってできる売却方法なのです。
ちなみに滞納がない状態では任意売却に金融機関は応じてくれませんので、滞納状態になったときにしか検討できない方法です。
少しでも高く売って返済に充てたい
ここまでで一番重要だったのは、返済のため少しでも家を高く売る方法を見つけることでした。
そこで、まずは「不動産一括査定サイト」を使ってみることをお勧めします。
一括査定サイトでは、ネットで申し込むことで複数の不動産会社から家の査定を取り寄せられ、自宅で比較できるのです。
査定は無料ですから、集まった査定の中からどの不動産会社に依頼するか検討します。
売り出し価格は査定価格を基に売主が決めることができますので、不動産会社の意見を聞きつつ価格を決めましょう。
買主が住宅ローンを利用する場合は、売買契約を結んでから、1ヶ月程度で引き渡しになるので、引き渡しまでに住宅ローンを完済しましょう。
また、売却に伴う最も高い諸費用は仲介手数料になりますから、いくらになるのか不動産会社に早めに確認しておきましょう。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |
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