目次
不動産広告には、重要な情報がたくさん詰まっています。
広告のルールやその見方から、集客力のある不動産業者についても紹介します。
価格
一番目立つように書かれるのは「価格」ですね。
この価格に対して仲介手数料が発生します。
売主が個人の場合は、非課税で消費税は関係ありません。
売主が不動産業者の場合は、10%の消費税がかかります。
中古不動産の売買に関しては、増税のタイミングは引き渡し時点の消費税率が適用です。
売買契約の日にちではないので注意しましょう。
距離
不動産の広告では、徒歩の距離は80mを1分として計算します。（1分未満は切り上げ）
そして、土地と土地の端から距離は計算することができるので、例えば駅との距離も改札口ではなく、最寄りの駅の出入り口と不動産のエントランスや玄関の場所からではなく、不動産のある土地で最も近い場所の距離を求めます。
2点の最短距離というところがポイントです。
そのため、体感距離と広告上の徒歩◯分は異なります。
また、最寄りA駅、B駅乗り換え、C駅という時は、電車の乗車時間だけを足して、C駅まで◯分と表記します。
乗り換えの時間や、待ち時間を含まない点がポイントです。
主要駅まで近い場合によく用いられます。
周辺の施設までの距離も記載され、何駅が近いのか、商業施設はどうか、病院はあるのかなど、周辺の状況は広告の中でも重要なところです。
建物面積・専有面積
一戸建てであれば、各階の床面積の合計です。
マンションであれば、専有面積が記載されます。
建築基準法で、建物面積は壁芯計算と言われる壁の中の中心から計算します。
建物面積や専有面積にベランダやバルコニーは含まれません。
マンションでは、バルコニーの広さは別に表記されます。
不動産業者の免許番号
広告の一番目立たないような場所に記載されるのが、不動産業者の免許番号です。
例）国土交通大臣（1）第12345号
例）◯◯県知事（1）第12345号
1つの都道府県内で営業している会社は、都道府県知事免許、複数の都道府県で営業展開している時は、国土交通大臣免許です。
（）の中の数字は免許の更新回数を表しており、最初は1から始まります。
宅建免許は5年毎（かつては3年毎）の更新制度のため、1回更新する毎に数字が2、3と増えていきます。
数字が大きければ、社歴がそれだけ長いと言えます。
ただし、都道府県知事免許から国土交通大臣免許に変えた時などは、1からの始まりになるので、数が小さいからといっても単純な決めつけはできません。
入居時期
売買不動産の引き渡しの目安です。
売主が引越し済みで空き家であれば、「即入居可」となっていますが、居住中であったり、引き渡し日の調整が必要であれば、相談の上決めることになります。
ちなみに即入居可であれば、売主はできるだけスムーズに引き渡したいので、半年後や1年後の引き渡しにしてほしいというような買主の要望はあまり好まれません。
現金購入であれば、お金さえ払えればすぐに引き渡しになりますが、住宅ローンがあると、売買契約から早くても3週間〜1ヶ月後が引き渡しの目安です。
土地面積
その不動産の土地の面積のことです。
数字の後に（公簿）と（実測）と書かれていることがあり、大きく２つに分かれます。
公簿とは、登記記録に記載されている面積で、公に登記されているものです。
実測は実際に測量をした面積です。
税金関連では登記記録の面積（公簿）を使います。
登記記録は古く昔からの情報もあるため、実測面積と一致しないことは珍しくありません。
売買契約では、実測面積と公簿面積のどちらを基にしているか明確にする必要があります。
ただし、公簿面積しかない場合に、引き渡し後に買主が測量したら、実測面積が少なかったというトラブルも起きやすいので、測量による実測面積があることが望ましいでしょう。
念のため、契約では売買価格は後日、測量した実測面積との差額の変更はできないと取り決めます。
土地の権利
日本では、土地と建物は別々の不動産として扱われます。
土地も建物も所有権を有している場合もありますが、定期借地権に代表されるような、土地は借地権で、建物が所有権であるパターンもあります。
管理費・修繕積立金・駐車場
マンション特有ですが、管理費や修繕積立金、駐車場使用料の月額や、その他に発生するCATV使用料などが記載されます。
管理員の形態（常駐、巡回）が記載されることもあります。
禁止事項
宅地建物取引業では、消費者を誤解させるような表記はご法度です。
その代表例が、おとり広告と禁止用語です。
おとり広告という言葉を一度は聞いたことがある人は多いのではないでしょうか。
簡単にいうと、実際には売買できない状況であるのに広告を出して、集客をする事です。
例えば、極端に条件がいい不動産広告があり、それを目当てに来店した人に対して、「実はその不動産は売れてしまったので、こちらはいかがでしょうか」という案内をするのです。
おとり広告は業界としては、未だ珍しくありません。
他にも、不動産業界では、根拠のない断定的な表現が禁止です。
例えば、「最高、完全、絶対、格安、厳選」といった単語が該当します。
このような表現は、あたかもその物件が他よりも優位であるような誤解を招く可能性がありますよね。
広告では、事実を記載する必要があるので、表現方法にも規制があるのです。
リフォームの履歴
築年数が古いほど、リフォームの状況は気になるもの。
水回りの設備を入れ替えていれば、アピールポイントになりますから、時期や何が新しくなっているのか記載します。
新築の定義
新品だったら、新築なのでは？と多くの人が思うかもしれませんが、実は新築には定義があります。
「完成後1年未満かつ未入居」
これが定義です。
未入居は当たり前かもしれませんが、建物完成後1年以内でないと、実は「新築」とは謳えないのです。
昨今の不景気から、完成後にすぐには売れず、売れ残ってしまう完成在庫と言われる不動産があります。
不動産は、築1年を超えると「新築」ではなく、「未入居」という表現方法に変わります。
ネット広告
ポータルサイトと言われる不動産の情報サイトでは、価格順はもとより、広さ、築年数や駅からの距離など、消費者がふるいにかけて検索することができます。
そのため、駅から徒歩10分を超えるとガクッと検索されにくくなったり、相場よりも明らかに高いと反応が鈍くなります。
そして、このポータルサイトですが、検索すると上位に表示されることから、閲覧者が多く、宣伝効果は抜群なのですが、実は広告料が高いのです。
家を売るとき、売主が広告料を負担することは、ほぼありません。
不動産業者が負担して、ポータルサイトに掲載しています。
1週間で数万円かかるポータルサイトもありますから、経費をたくさん掛けられない不動産業者にとっては、大々的に掲載し辛いのが本音です。
その点、大手不動産業者ですと、自社のホームページも充実しており、発信力があります。
そして「理由はないけど、大手が安心できる」という消費者も一定数おり、目に付きやすい大手不動産業者の広告の方が閲覧者が明らかに多いです。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |
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