家を売るのに耐用年数は影響する?実際に住む時の耐用年数は?

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2020.03.23

目次

自宅の耐用年数を考えたことはありますか。

住宅ローンが終わるころには家の価値はゼロと言われたり、日本の住宅は寿命が短いと言われます。

耐用年数が終わってしまうと家の価格はどうなるのでしょうか。

実際住めるのは何年くらいなのでしょうか。

建物の種類別に耐用年数と実際住める年数、家を売る時の価格への影響について解説します。

建物の種類別法定耐用年数

法定耐用年数とは、税法上の耐用年数のこと。

不動産には減価償却という考え方がありますね。

不動産の価格が償却されるまでの期間が耐用年数です。

耐用年数は、不動産の場合は建物の種類と構造によって変わってきます。

住宅としてつかわれている建物の耐用年数は次の通りです。

・鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造 47年 
・石造、ブロック造 38年
・木造 22年

これは住宅としての耐用年数で、建物の使用用途によっては同じ構造でも耐用年数は若干異なります。

例えば、鉄筋コンクリート造でも事務所であれば、耐用年数は50年です。

住宅では、鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造はマンション、木造は一戸建てが一般的ですね。

鉄骨鉄筋コンクリート造は強度が高いですが、建築コストが高くつきます。

以前は高層のマンションといえば鉄骨鉄筋コンクリートでしたが、技術の進歩で高層でも鉄筋コンクリート造で作られるようになりました。

マンションは47年、一戸建ては22年、簡単に言えばこれが家の法定耐用年数です。

耐用年数はより強固な建物ほど、長くなるイメージです。

住宅ローンは35年で組むことが多いので、一戸建ては返済が終わる頃には税法上の耐用年数は終わっています。

ただし、不動産の価値は建物+土地なので、法定耐用年数を過ぎても土地の価値はあります。

土地については評価替えや市況が変わらない限りは、減価償却という考え方がないので、価値は変わりません。

また減価償却されたからといって建物の売買価格がまったく付かないのか、というとまだ住める状態で需要さえあれば値段はつきます。

住宅は中古での取引価格は築10年以内に大きく下落し、築20年以降は下落が緩やかになります。

電気設備や給排水、ガス設備の法定耐用年数は15年です。

実感としても10年を超えると住宅設備は故障も増えますし、15年も経てば見た目にも古さを感じるようになります。

法定耐用年数を超えると、売買価格に占める建物価格の割合が小さくなるので、価格の下落が少なくなるともいえます。

中古の法定耐用年数はどうなる?

中古で購入した場合は、新築時の耐用年数とは異なり、次の計算式で求めます。

法定耐用年数を既に超えている場合は、法定耐用年数×20%

具体的には、木造の一戸建てなら4年、鉄筋コンクリート造のマンションなら9年ということになります。

まだ法定耐用年数内であれば、(法定耐用年数ー経過した年数)+経過した年数×20%で計算します。※端数は切り捨て

実際に住める年数はどのくらい?

法定耐用年数はあくまで数字上の話で、住み心地のような体感を表すものではありません。

税務上の耐用年数を超えたとしても、不動産の価値がいきなりゼロになることもありません。

一戸建ては30年?

一戸建ての法定耐用年数は22年でしたが、実際の寿命はおよそ30年くらいといわれることがあります。

これは平均すると建物が解体されるのが30年くらいになるからです。

確かに築30年を超えると、水回りも古くなり大幅にリフォームを加えるか迷うところ。

新築から30年、家族構成も変わっているので、解体という選択もあるのかもしれません。

しかし、いまから30年前の建物よりも現在は性能も上がっているので、実際には修繕が適切にされていればもう少し長く住めると考えられます。

しかも近年の住宅市場は新規着工棟数は年々少なくなり、逆にリフォーム市場が拡大しています。

これからは家の寿命は30年という時代ではないといえます。

適切な修繕を行うために、住宅の傷みを調べるにはホームインスペクションという方法もあります。

マンションは70年以上持つ?

一方、マンションは現在建てられているものは躯体としては70年以上は持つといわれています。

70年の定期借地権付きマンションもありますから、想定としては70年程度というのはあり得るラインです。

現実的にはマンションの高齢化と住む人の高齢化は連動するので、築年数が古くなるほど住人が引っ越してしまい、空き部屋が増えていく傾向にあります。

そしてマンションでは古くなるほど、どんどんお金がかかるようになります。

70年持つとはいっても、古いほど修繕積立金が不足しているマンションは多いので、給排水管からの水漏れや外壁からの雨漏れなど、悪くなっていく建物を快適な状態で直しながら住めるかというと難しくなっていくかもしれません。

日本のマンションの歴史で言えば、宮益坂ビルディング(1953年)や四谷コーポラス(1956年)が始まりといわれています。

当時はマンションは高級品で最先端の住宅でした。

近年にどちらも建て替えられましたが、60年以上建っていたことになります。

かなり前から建て替えについては検討されていたようです。

マンションは築40年~50年くらいで「建て替え」の話が出てくるので、実際に住める年数はこのくらいでしょうか。

ちなみに建て替えができている例は所有者の金銭的負担が少ないマンションです。

金銭的負担が少ないというのは、元々容積率に余裕があるまま建っていたため、建て替えによって住戸の数が増えて、完成後に一部を分譲して出た利益を建て替え費用に回せるということです。

住人全体の意識を建て替えへまとめるのも難しいですが、建て替え後に分譲して利益を得るというのは立地的な要因も絡んでくるので、住人にはどうしようもできないものです。

しかも近年のマンションは、容積率を限界まで使って建てているので、容積率を増やす建て替えは難しいです。

マンションは高齢化しているといいますが、建て替えのハードルは高くなると考えられます。

そのほか、築30年に近づくとエレベーターを含めて、かなりの部分の設備関連が交換必要になります。

以前のマンションは例えば、専有部の給水管の交換をする場合、床材を全部めくらなければなりませんでした。

現実的にはかなり難しい工事です。

現在は新築時にさや管ヘッダー方式といわれる給水管をさらに保護する樹脂の管で包む工法が取られています。

これは中の給水管だけを抜くことができるので、床材を大きくめくることなく給水管の入れ替えを可能にします。

このように以前よりもメンテナンスが容易になるような建て方をしているので、寿命は伸びていくことと考えられますが、快適に何年くらい住めるかは大規模修繕に適切な費用をかけていけるかが鍵と言えそうです。

建物の価値がどのくらいか調べるなら

耐用年数が過ぎていても、家が売れなくなることはありません。

家の売却は需要があれば価格が高く、需要がなければ価格が下がります。

おおよそ耐用年数が終わる頃には、建物の価格の下落が止まっていることは多いですが、住宅の価格はそれぞれ異なりますし、素人では分からないもの。

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soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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