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家を売る時に、隣人に買ってもらうというパターンがあることはご存知ですか。
不動産は近所の人が買う、というのは王道パターンですが、その中でも地続きになる隣地の所有者に家を売却する方法です。
土地が狭かったり、形状が特殊な場合はそこの土地だけでは建物の建築が難しかったり、仲介に出して市場取引で買主を探そうと思っても不利、ということがあります。
逆に袋地であったり、接道の状況が悪い時に隣地と一体になれば、面積が広がるだけでなく、接道状況が良くなったり、袋地の解消がされるというメリットがあります。
つまり隣人への家の売却は、売主買主の双方にメリットがあることも。
一見すると条件の悪い家の売却でも、隣人にとってはお宝の売却話かもしれません。
家の売却で隣人と交渉するメリットや不動産業者の探し方を紹介します。
隣地を取得するメリット
隣地が取得できれば土地が広がり、さらに形状や道路付けが良くなれば不動産として価値が高まることがあります。
また、隣人にとっては隣地を取得することで、多くのメリットがあるので「多少高くても買う価値がある不動産」なのです。
あなたの土地と家は、市場での価値よりも隣人にとっての価値の方が高いということもありえます。
そのため、家の高値売却を目指すなら、隣人と交渉をすることをお勧めします。
ただし、手順はのちに紹介するような不動産業者を通して行い、焦って話を進めないことが大切です。
隣地を取得することはメリットが多いと言われますが、代表例は次のようなものがあります。
面積が広がるだけでなく、土地が抱える問題が解消できる取引となれば、買主にとってはメリットが大きいので高値売却の可能性がさらに高まるのです。
整形地に近づく
土地の形状には、建物が建てやすく土地全体を有効活用しやすい長方形や正方形に近い形と、建物が建てにくい極端に細長かったり、三角形などの形の悪い土地に分けられます。
当然ながら、建物が建てやすい整形地の方が利用価値が高く、売買価格や税法上の評価が高くなります。
不整形地は取引価格が安く、税法上の評価も下がる、というのがメリットとも言えますが極端に狭かったり歪な形ですと、土地利用が困難なことがあります。
また旗竿地と呼ばれる通りに面する間口（接道）が極端に狭く、細長い通路の先に土地が広がっているような形も不整形地の１つです。
土地の面積だけでなく、形状も不動産価格には影響を及ぼします。
そこで、不整形地でも隣地を取得することで整形地に近づけば不動産の価値が向上することが期待できるという訳です。
例えば、旗竿地であれば、隣地を取得することで整形地になることが期待できますね。
建ぺい率の緩和
建ぺい率とは、土地に対して建築できる建物の面積の割合のことです。
土地が広ければ広いほど、大きな建物を作ることはイメージできますが、これは土地ごとに定められた建ぺい率、例えば30％、40％などあり、敷地面積に対してこの割合までの建物を建てられるからです。
イレギュラーとして建ぺい率には、角地緩和といわれるものがあります。
これは、特定の角地には＋10%の建ぺい率が上乗せできるというもの。
緩和があると従来よりも＋10％まで大きく建物を作れるということです。
防火や風通しの観点から、敷地いっぱいに建物を建てることを抑制するというのが建ぺい率の基本的な考え方ですが、角地であれば多少は規制を緩和しても問題がない、ということで緩和措置が受けられる土地もあるのです。
ただし角地ならどこでも、というわけではなく都道府県や市区町村によっても基準が多少異なります。
また、角地は一般的に評価額が上がりますし、風通しや日当たりも良く好まれることから、隣地を取得することでより住環境が良くなれば、隣人にとってもメリットが大きいとも考えられます。
袋地の解消
袋地とは、道路に接道しておらず、他人の土地を通らなければ家まで行くことができないような状態の土地をいいます。
袋地はのちに紹介する再建築不可物件にも該当しますが、道路に接していない土地というのは、新しい建物を建築することができず、不動産としての評価が低くなり、市場での取引も不利です。
新築ができないということで、一般の消費者が買うことは、まずないと言ってもいいでしょう。
袋地を囲む隣地は囲繞地（いにょうち）と呼ばれ、袋地へ行くためには道路から囲繞地を通行をしなければなりません。
袋地の所有者は、囲繞地を通る権利がありますが、通行料の支払いが発生することがあったり、なにより隣人との関係性が良好である必要もあります。
何かと良いことの少ない袋地ですが、解消には接道している隣地の取得しかありません。
つまり袋地と囲繞地の関係であれば、隣人と売買することで土地の価値は向上するので、非常にメリットのある売買になります。
囲繞地を売却するときは、袋地の所有者と交渉すると話がまとまる可能性があります。
再建築不可物件の解消
建物を建てるためには、原則として幅員4m以上の道路に、敷地が道路に2m以上接していなければなりません。
間口が2m未満であったり、接道が建築基準法上の道路でないと、現在建っている建物を壊して建て替えることができない、いわゆる「再建築不可」かもしれません。
先ほどの袋地は建物がある場合、接道していないので、再建築不可の代表例です。
建て替えができなくなってしまった再建築不可物件は、市場価格が低く、新築することができない土地ですから、一般の消費者はやはり避けます。
売却先としては、業者買取してもらうか、隣人に買ってもらうという選択になるでしょう。
隣地を取得することで一体となった土地の間口が大きくなったり、接道条件を満たせれば、再建築不可が解消され、不動産の価値も向上します。
用途が広がる
隣地を取得して一体として利用できれば、アパートやマンションなど大きな建物を建てられる可能性が出てきます。
特に売却したい土地が狭く、一戸建ても建てられないような広さであれば、その土地単体では買い手がつきにくくなります。
隣人であれば、小さな土地でも一体利用ができるので、売買に応じてもらえる可能性も高まります。
土地の面積が広がればそれだけ床面積が大きな建物が建てられるようになりますから、一戸建て以外の選択肢もでてくるかもしれませんし、建物を解体したら日当たりが良くなったり、駐車スペースも増えるかもしれません。
袋地や道路付けが良くなるメリットがなくとも、隣地を取得すれば買主にとっては土地の面積が増えるのは間違いありません。
隣地であるということだけでも十分な購入理由になるので、一から買主を探すよりも隣人が買ってくれれば、何か月もかかる売却期間が一気に短くなります。
家を売るならまずは隣人から
隣人への家の売却は、売主にとっては、より高く売れる可能性があり、買主にとってもより不動産の価値が高まる可能性がある取引になります。
ご近所づきあいが良好であれば、家の売却は隣人から考えると良いでしょう。
そのためにまずは、近隣の不動産業者を探しましょう。
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買主は隣人なので、仲介手数料の節約の為に、不動産業者を入れないで売却したいと考えている人もいるかもしれません。
しかし、いくら見知った隣人でも土地の売却は数百万〜数千万円の取引です。
隣人は少しでも安く買いたいのが本音。
でも買主にメリットが多ければ、実際は多少高くても売れる可能性があります。
素人では隣人に提示する金額のさじ加減は難しいところ。
トラブルとならないようにするために、価格の交渉はたとえ知り合いでも直接せず、不動産業者を介することや不動産業者から査定をもらってから適正価格で交渉することが大切です。
交渉次第では、高値売却の可能性もある隣人との取引は、焦らずに不動産業者を上手く使いつつ行いましょう。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |
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