賃貸中の家を売ることはできる?オーナーチェンジ物件とは?

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2019.08.08

目次

賃貸中で賃借人がいる状態の家は売れるのでしょうか?

答えは「イエス」です。

退去の必要も賃借人の許可を取らずとも売却は進められます。

賃貸に出していることは売却にとってプラスかマイナスか?

これは両方ともありますが、家賃収入が確定しているという点では、投資物件として価値があります。

賃貸中に家を売るケースのポイントをまとめました。

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、賃借人がすでにおり、部屋が埋まったままでオーナーが変わる物件のことをいいます。

物件の売買に際して、賃借人との賃貸借契約は解約せずに新所有者が物件を購入することに付随して賃貸借契約も新所有者と賃借人との契約に変わります。

賃借人から見ると、オーナーが変わるのでオーナーチェンジと言われます。

メリット

オーナーチェンジ物件では、すでに賃借人がいて家賃収入が確保されているので、投資するオーナーにとっては買ってから予想外な空室で赤字、ということがありません。

投資用物件では利回りという言葉がよく見られますが、これはあくまで計算上の話です。

投資用物件には、利回りが記載されていますが、実際に購入してから空室なら維持費分が赤字になりますし、希望の賃料で貸し出せるとも限りません。

その点、賃借人がすでにいるオーナーチェンジ物件では家賃収入の計画が立てやすいのです。

空室の住戸を購入から賃借人を募集して部屋が埋まるまでの期間もなく、すぐに家賃収入になる点が優れているといえます。

一方でデメリットもあります。

デメリット

買主にとっては、賃借人が居るがゆえに室内の確認ができないことや、すでにいる賃借人は選べない。

賃貸物件では、入居時の審査によってオーナーは入居者の質を保つことができます。

そして空室であれば、室内の状態を確認してから購入できますね。

しかし、オーナーチェンジ物件では、すでにいる賃借人に問題があったり、室内の状態が悪かったりしても目で見て確認することができないのが買主にとっては欠点になります。

賃貸中でも売れるの?

賃貸借契約があることと不動産の売却は、まったく別のことですので入居の有無に関わらず売却が可能です。

またオーナーチェンジは特別なことではなく、賃借人がいる状態で所有者が変わるだけのことですので、売買の手順は通常の流れと変わりません。

そして覚えておきたいのが、売買の流れの中で住んでいる賃借人の同意は必要ではないということ。

売却する自由は所有者が持っているのです。

オーナーチェンジ物件では、賃貸借契約の内容はそのまま引き継がれます。

賃借人側は賃料の振り込み先が変わることはあっても、賃料の値上げはされない仕組みです。

賃貸の管理会社が変更されなければ、振込先すらも変わらないことがありますから、賃借人がオーナーが変わったことを実感することは実は少ないです。

所有者は賃借人の意志を確認しなくとも、売買成立後に事後報告で問題がないのです。

ただし、オーナーチェンジの報告の際には、敷金の返還などすべての権利義務が新オーナーへ引き継がれたことを通知しなければなりません。

貸主が変わるという点で賃貸借契約書を賃借人と新オーナーの間で巻き直すことにはなりますが、内容は従前のものを引き継ぐものとなります。

ちなみに賃貸借契約がある場合は、投資用として売却することになります。

もし、売却時に賃借人がおらず、空き部屋であれば、自己居住用に探している人もターゲットにできます。

賃料や敷金はどうなる?

オーナーチェンジ物件は不動産の売買によって所有者が変わるというだけで、賃借人の都合によるものではありません。

賃貸借契約は内容をそのままに引き継がれますので、条件を追加しようとしたり、賃料を値上げすることはできません。

新オーナーが賃借人をいきなり追い出すことも当然できません。

POINT

賃料の値上げや条件を厳しくすることができるとすれば、賃借人が変わるタイミングで新しい賃借人が入る時になります。

では、賃借人が変わるタイミングとはいつでしょうか。

実は、貸主であるオーナーが賃借人を退去させることは原則できません。

家賃の滞納があるといった明らかな問題がある場合を除き、賃借人が退去を申し出るまでは出て行ってもらうことができません。

賃貸は一見オーナーの権利が強そうに思えますが、ほとんどの賃貸借契約は普通借家契約といって、契約期間の多くは2年間としていますが更新をすることで賃借人は住み続けることが可能です。

しかもこの更新は賃借人主導で、オーナーが更新を拒否することは、よほどの理由(不動産用語で正当な事由)がない限りできません。

賃借人が住み続けたいと希望する限り契約が続くのが通常です。

ちなみに定期借家契約と呼ばれるものが普通借家契約の対義語のようになります。

定期借家契約にすることで、オーナー側は賃借人は期間満了時に部屋を返却しなければならないことを条件にできます。

定期借家契約では期限がある分、賃料が安くなりますがオーナーにとっては一定期間が過ぎれば返還してもらえるという約束ができるので、貸主の権利も守られるというわけです。

オーナーチェンジ物件で引き継いだ賃借人は、条件をそのまま住み続けることになりますので、敷金についても条件は変わりません。

敷金は借りるときに賃借人が支払うものですが、礼金と異なり返却する性質があるものですね。

オーナーチェンジの場合は、新オーナーになった人から返還しなければなりません。

つまりはオーナーチェンジの売買時に敷金の引き継ぎをしなければ、もらってもいない敷金を新オーナーは賃借人に払う必要が出てきてしまいトラブルになるのです。

通常は返還するはずの敷金は物件の売買代金から差し引いて決済をすることで、売主と買主の間で実務的には処理がされています。

オーナーチェンジ物件が通常の売買と異なるのは、敷金を含む金銭的な引継ぎの必要がある点です。

物件と賃貸借契約の大家に関する権利義務は物件の売買を持って、新オーナーに移動します。

賃貸中で売るコツ

賃貸であることを最大限に活かすなら、投資用物件を探している人へオーナーチェンジ物件として、家賃収入が確保されていることをアピールするのが一番です。

ただ室内を見ることができないデメリットがあるため、写真や間取り図など細かな資料で安心してもらうことや、修繕した履歴があればなお良いでしょう。

空室ではない、入居募集の手間もなくすぐ家賃収入が入ってくるオーナーチェンジ物件は、投資物件の中でも始めやすい優良物件です。

またあまり多くはありませんが、賃借人が物件を気に入っている場合は、そのまま購入してくれるケースもあります。

売却までの時間がかかりませんので、賃借人が買主になってくれるのは実は楽な売却パターンです。

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賃貸中に売るには、敷金の引き継ぎなど少しイレギュラーな知識も必要です。

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soraki

宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。

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