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不動産取引は扱う金額も大きく、関わる人も多いためカンタンなことではありません。
売主としては家を売るときのメリットやデメリットばかり気になり、実はとても大切なリスクが忘れられがちです。
気になるポイントをそれぞれ見ていきましょう。
家を売るメリット
金銭面
家を売ることで売買代金が手に入ることは、最大のメリットではないでしょうか？
貯金して生活の蓄えとするもよし、住み替えの頭金にもできますし、投資の資金に回すのもよいでしょう。
手持ちの現金があることで、今後の人生の選択肢が増えます。
長年支払い続けた住宅ローンから解放される喜びは、ひとしおでしょう。
ポイントとして家を売るには金融機関などに設定されている抵当権を外す必要があるため、売却代金で住宅ローンの残債が完済できない場合は、手持ち資金や別の借入をして返済しなければなりません。
住宅ローンの契約内容や残存期間によって、保証料の還付や火災保険料の還付がある場合があります。
火災保険料の還付に関しては、自身で手続きを行う必要がありますので、忘れないように注意しましょう。
屋根、外壁、住宅設備など家を持っていれば、それらのメンテナンスは必須です。
家を売ることで定期的に発生していた修繕や交換などにかかる費用が不要となります。
また売却する家がマンションであれば、月々の管理費と修繕積立金がかからなくなります。
近隣との人間関係が清算できる
隣人やご近所とのトラブルを清算することができるのは、家を売るメリットと言えます。
ただ契約解除理由となり得るような近隣との継続的トラブルがある場合、買主へ伝えなければならないでしょう。
また町内会の付き合いや行事が面倒という人は意外と多いです。
管理の手間がなくなる
例えば空き家が遠方にある場合、メンテナンスや維持管理は大変なものがあります。
建物は人の手が入っていないと、あっという間に朽ちていくのです。
窓の換気はもちろん、雨漏りを放置すると甚大な被害が発生します。
家を売るデメリット
諸費用がかかる
不動産業者に支払う仲介手数料、契約印紙代、抵当権の抹消登記費用および司法書士の報酬、金融機関等へ支払う住宅ローンの繰上返済手数料などが発生します。
売却にあたってリフォームやハウスクリーニング、引越しなどを業者に依頼すれば、その費用もかかります。
時間と手間がかかる
売出から引渡しまでスムーズにいったとしても最低3ヶ月はかかるでしょう。
需要がなければ1年売れないことも珍しくありません。
住みながら販売活動をするのであれば、内覧（内見）毎に掃除や片付けが必要となり、お客さんのスケジュール優先で週末は拘束されることが多く、精神的にも肉体的にも疲れます。
契約、引渡しには必要書類等を準備する必要があります。
また決済日は残代金の振込がある関係から、銀行等の営業時間内の必要があるため、平日に休みを取らなければなりません。
当然引渡しまでには引越しが必要となります。
家を売るリスク
家を売るリスクを知っておかなければ、売却したあとで後悔することになりかねませんので、しっかりとリスクを心得ておきましょう。
契約不適合責任責任を負う
契約時に問題が表面化していない隠れた欠陥や問題であっても、売主には契約内容に適合した物件を引き渡す責任（契約不適合責任）が発生します。
引き渡し後に欠陥や問題が発見されれば、買主は損害賠償の請求などが可能となります。
実務上、売主が個人で建物が古い場合は契約不適合責任を免責にすることになるでしょう。
重大な欠陥や問題が発見された場合は、契約の解除に至ることもあります。
やはり契約不適合責任のリスクを回避するためには、契約不適合責任を免責の契約にしてもらうか売却前にインスペクションを実施することが望ましいでしょう。
また告知義務には事故物件のような心理的な瑕疵（かし）も含まれますので、告知事項にあたるかは決して自分で判断せず、仲介業者と相談して買主へ伝える必要があります。
取り戻すのは難しい
一度家の売却が成立すると取り戻すのは難易度が高くなります。
買主側が履行に着手していない場合、手付金の倍返しが必要で売買契約を解除しなければなりません。
（例えば手付金300万円を受領した場合は、600万円を買主へ支払います）
買主から残代金を受領するなど、すでに契約解除ができない状態ですと買戻しの交渉に応じてもらえないか、売却金額に相当の上積みをしなければ取り戻すことはできないでしょう。
売却のタイミングで価格が変動
不動産価格は需要と供給のバランス、景気や国の政策など様々な要因が影響を及ぼします。
ただ、いつ家が売れるかは買主次第なので、売出のタイミングがよくて高値で売れることがあれば、時間的な制約から買取業者などへ安く売らざるを得ないこともあるでしょう。
たとえ高値で取引されていたエリアでも人口減少、利便性、自然災害などの影響から資産価値が下落してしまうこともあります。
このように同じものが二つとない不動産においては、売却するタイミングで価格が変動します。
また最悪のケースとして、需要がなければ売れないことも考えておかなければなりません。
不動産業者にダマされる
家を売るのは「初めて」という人がほとんどでしょう。
売主が不動産取引に詳しくないのを良いことに、査定を依頼した不動産業者の営業マンに言われるがまま専属専任の媒介契約を結ばされ、内覧を経て買主からの値引きに応じ、成約という流れが一般的に多いです。
買主は媒介契約を結んだ業者が連れてくるということがポイントになります。
これが日本では昔から当たり前に行われている両手仲介といって、業者にとって一番儲かるスタイルです。
両手仲介とは不動産売買で仲介業者が間に1社しか介さず、売主と買主の両方から仲介手数料を受領することです。
大概の物件で計算される仲介手数料の上限は【売買代金×3％+6万円】という速算式で求められます。（※プラス消費税がかかります）
例えば売主と買主双方に仲介業者を介して、売買代金が3,000万円の家を取引した場合
3,000万円×3％+6万円＝96万円をそれぞれの仲介業者は受領できます。
両手仲介であれば同条件の家を1,000万円値引きしたとしても
（2,000万円×3％+6）×2＝132万円受領できるため、販売が長期化して売主からのみ仲介手数料をもらうよりも、両手仲介で早く売れた方が業者は潤うのです。
少しでも高く売りたい売主と少しでも安く買いたい買主では、要望が相反しているのに間を取り持つ仲介業者が1社のみでは、一体どちらの立場に寄り添っていると言えるのでしょうか。
売主の仲介業者が買主を連れてくることが必ず悪いとは言いませんが、販売開始後すぐ他社からのお客さんも連れて来て、公正に売主の利益を追求してくれるような業者は信頼できます。
不動産取引は売主サイドから見えにくい、業界全体にまかり通る閉鎖的な営業活動に問題があるのです。
では悪徳不動産業者にダマされないためには、どうやって業者選びを行えば良いのでしょうか？
そんなアナタには「不動産一括査定サイト」の利用をオススメします。
利用は無料で、複数の業者から家の査定がもらえるので査定価格はもちろん、査定の根拠、営業担当者の人間性まで比較検討することが可能です。
不動産一括査定サイトを利用して信頼できることはもちろん、リスクヘッジのための施策まで提案してくれる業者を探してみましょう。
オススメの不動産一括査定サイト
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金井
生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。 地場の建設会社にて施工管理を学ぶ（某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事）。 同社で不動産の営業、企画にも携わる。 その後、大手不動産会社へ転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。 保有資格：宅地建物取引士、二級建築施工管理技士 |