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家を売る方法についていくつご存じでしょうか。
一般的な不動産仲介以外にも、実は売却方法があります。
費用の掛かり方や必要な時間など、それぞれの売却方法のメリットとデメリットを説明します。
スタンダードな「仲介」
最もメジャーなのが「仲介」ですね。
仲介とは、家を売るために買主を募集することから契約を含む手続きを不動産会社主導で行うことです。
メリットは、家の売買という複雑な取引を専門家である不動産会社に全面的に依頼できることです。
売主は不動産会社に希望を伝え、買主は値引きを含む要望を不動産会社に言うことになるため、直接売主と買主が交渉をすることはありません。
手続書類の作成や、流れについても不動産会社が説明してくれますので、安心して取引ができます。
税金の相談は税務署にすることになりますが、優遇税制の基礎的な部分は不動産会社でも知っているため、基本的なことであれば不動産会社に質問しても良いでしょう。
広告活動においても、不動産会社共通の情報サイト「レインズ」を基本に広く宣伝ができるので、集客が期待できます。
また、不動産取引では売買後にトラブルになることもあり、賠償責任ともなれば金銭的な負担も発生してしまいます。
仲介で不動産会社が入っていれば、トラブルのリスクも減らせますし、場合によっては不動産会社に責任を問うこともできます。
仲介手数料が高いから、という理由で仲介を嫌がる人も多いですが、もし引き渡し後にトラブルになってしまった場合は、損失は仲介手数料の比ではありません。
広告活動ではメジャーな不動産ポータルサイトの掲載費用やチラシの掲載費用なども仲介手数料に含まれていますから、追加の請求はありません。
売却が決まるまでは仲介手数料の支払いはないため、売れなければ何も払う必要はありません。
デメリットは、時間がかかることがあることや、仲介手数料の負担があること、不動産会社を選び抜く目が必要なことです。
時間がかかるというのは、人気の場所であればすんなり売れることありますが、買主あってのことですから、なかなか売れずに時間がかかることも想定しなければなりません。
また、買主が住宅ローンを利用するときは、それだけでも審査や手続で３週間から1ヶ月程度の時間がかかるため、買主が見つかったからといってすぐに売却できるという訳でもありません。
そしてネックになるのが、仲介手数料。
仲介手数料はどこの不動産会社でも基本的には、宅地建物取引業法の上限金額になるため、値引きは難しいです。
仲介では、仲介手数料の心配よりもより高く、早く売る能力のある不動産会社を見つけなければなりません。
中古不動産の取引では、相場はあっても定価がないので、高すぎず安すぎず売れそうな金額の査定や値引きを安易にしない営業ができる不動産会社を見つけることが大切です。
ちなみに一から不動産会社を探すのは大変ですが、「不動産一括査定サイト」を利用すれば、それほど時間はかかりません。
スピード重視の「買取」
二つ目の選択肢として、「買取」があります。
仲介との違いは、間に不動産会社が入らず直接、業者が家を買うという点です。
要は業者にとって買取は仕入れになります。
業者は買い取った家をリフォームして利益を載せて再販売したり、更地にして新築を建てたりします。
買取では、業者がこの金額で買いますという提示をすることになるので、その金額に納得できれば、最短で数日で売却が完了します。
メリットは早さと手続きの簡単さです。
買主は不動産会社であるため、ノークレームノーリターンで売却後のトラブルのリスクが低く、業者からは現金一括払いのため、仲介のときのような住宅ローンの審査待ちの時間もありません。
しかも、直接買ってもらうという点で、仲介手数料がかからないため、売主としては買取金額がそのまま手元に残るのです。
現金化が早いという点で、価格よりも早さや後々のトラブルを回避したいときは有利な方法です。
他にも仲介では売れにくい、いわゆる事故物件など、仲介で時間がかかるくらいなら、買取で終わらせてしまうという考え方もできます。
また内見などの販売活動を行わないため、近隣の人に「家を売る」こと自体バレにくいというメリットもあります。
デメリットは、買取金額は仲介での取引価格より抑えられがちであること。
買取業者にとっては、少しでも安く仕入れなければなりませんから、再販売のことも考えながらの価格設定をすることになります。
仲介手数料はかかりませんが、買取価格が抑えめになるという点は理解する必要がありそうです。
節約型の「個人間売買」
第３の方法として、自分で売るという方法もあります。
不動産会社を使わずに家を売ること自体は法律には抵触しないため、行うことは可能です。
家を売る＝不動産会社というイメージが強いため、目から鱗の人もいるかもしれませんね。
このパターンのメリットは、仲介手数料がかからないことです。
逆に言うと、それ以外にはメリットはありません。
一般的に仲介手数料は数十万円から100万円を超えるものになりますから、なくなってくれるなら嬉しいと思うのも無理はありません。
仲介手数料の値引きはほとんど無理なので、節約するなら仲介手数料のかからならい取引方法にするしかありません。
それが２番目の買取と、この個人間売買です。
デメリットは、知識が全くなかった場合に、どこまで個人でできるかというところです。
不動産会社が入っていれば、重要事項説明書や売買契約書などの書類はすべて作ってもらえますが、個人ですべてやるとなるとそういった書類をどこまで揃えるかという点が問題になります。
宅地建物取引業者である不動産会社は売買契約書と重要事項説明書を作らなければなりませんが、個人であれば義務ではありません。
しかし、取引の記録としても売買金額や引き渡し時期などは、売却後もなにかと必要な情報になるもので、何より大きな金額の動く売買を書面もなしに行うのは大変なリスクがあります。
重要事項説明書を作るためには、その家の場所の法令上の制限や接道状況など調べなければならないような情報も記載されています。
それらの書類を個人で用意できるかというところが懸念事項です。
書面はできるだけ簡略にしてでも、仲介手数料の節約のために個人で売却したい方もいるかもしれません。
しかしながら、税金の控除のための確定申告には、売買契約書が必要で、住宅ローンを利用するなら売買契約書の他に重要事項説明書も必要です。
売主と買主の間だけの問題ではなく、公に書類を提出する時にどうするかという点も考える必要がありそうです。
個人で行う売却方法では、不動産会社のように広告を出すことが難しく、第三者の集客は困難ですから、親族や知人などが買主であることを想定していることが多いと思われます。
贈与ではなく売却であるという記録を残すためにも売買契約書を含め、やはり最低限の書類は残せる方がよいでしょう。
どれが一番良いか
3つの方法をまとめると次のようになります。
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・売却金額には妥協したくない、より良い買主を探したいなら、『仲介』
・最も優先しているのは売却までの手軽さや確実性ならば、『買取』 ・不動産売買の知識があり、買主も決まっているなら、『個人間売買』 |
個人間売買以外で不動産会社を探しているのであれば、「不動産一括査定サイト」で査定と不動産会社情報を一度に手に入れるのが早くてお勧めです。
家の情報を入力すると、自動的に近い不動産会社が選択され、査定額も出してもらえます。
最初の査定額は参考価格なので、実際にいくらで売り出すかは売主が決めることができます。
媒介契約を結ぶのは、その中で信頼できる不動産会社を選べば良いのです。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |