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家を所有している証明である「権利証」。
テレビドラマで権利証という言葉を聞いたことがある人は多いはずです。
権利証って実際どれくらい重要なものなのでしょうか。
家を売る時には提出が必要になりますが、権利証がないと気づいたときどうしますか？
権利証なしで家は売れないのか、そもそも権利証とは何かについて紹介します。
権利証とは？
登記済証といい、俗に権利証とも言われます。
登記されると登記申請書の副本に登記官が登記済の印を押し、所有者へ返還します。
登記が済んだ証書なので登記済証なんですね。
2005年に登記がオンライン化されたことに伴い、現在は登記識別情報が権利証の役割をしています。
新制度移行後に登記されたものは、登記識別情報が発行されています。
登記済証（権利証）だけで家の売却ができてしまうわけではありませんが、再発行ができない大切な書類です。
家の売買では、印鑑証明など複数の方法で本人確認をしますので、その一つが権利証の提出です。
もし紛失してしまうと、のちに説明する別の方法で所有者本人である証明をしなければならないので、手続きが増えて手間がかかることになります。
そもそも登記って？
不動産は法務局で登記されることで他人に対して権利を主張することができます。
所有者などの不動産の情報は紙で記録されていたので、登記簿と呼ばれていましたが、電子化に伴い、現在は登記簿ではなく登記記録と呼んでいます。
不動産登記は公に権利を主張するためのものなので、誰でもどこの不動産でも登記記録を見ることができます。
不動産の所在地と手数料があれば、法務局やオンラインで登記事項証明書と言われる不動産の詳細情報を得ることが可能です。
登記事項証明書で分かることは、土地なら所在地や広さ、地目、建物なら構造や床面積、新築時期のような不動産の概要部分が表題部に載っています。
さらに所有者や抵当権などは権利部に載ります。
所有者や抵当権などは最新の情報だけでなく、過去の記録も取得することが可能です。
例えば前の所有者や返済が終わっている住宅ローンも過去の抵当権で確認することができるのです。
登記識別情報とは？
登記のオンライン化に伴い、権利証の”紙”を持つことに意味があったのが、登記識別情報の”パスワード”が意味を持つようになりました。
登記識別情報はランダムな12桁の英数字からなる不動産のパスワードです。
登記がされると、所有者は登記識別情報をもらうことになります。
しかし番号自体はシールが貼られているか、折り込みの糊付けで隠されているため、所有者であっても見ることはできないようになっています。
これは、持っていることが所有者の証明になった権利証と異なり、番号を知っていることが所有者の証明になるため、番号を安易に見られないようにするためです。
登記識別情報は家を売る時のように重要な場面でしか必要ではありません。
そのため所有者であっても、目隠しを取らないのが正しい保管方法です。
もし、気づかない間に目隠しがなくなっていれば登記識別情報が漏洩したかもしれないと気づけるからです。
登記識別情報も権利証と同じく、再発行できるものではないので、漏洩したかもしれないと思った時は失効手続きをすることができます。
もちろん、登記識別情報だけで売却の登記申請はできません。
印鑑証明や実印の保管がきちんとなされていれば勝手に売られてしまうということはありません。
権利証等を紛失した時の3つの対処法
不動産登記で重要なのは本人確認です。
地面師の詐欺事件が記憶に新しいところですが、権利証や登記識別情報を提出するのは、所有者本人の意志で売却をすることを証明するために必要だから当然です。
失くしてしまい提出できない場合は、別の方法で本人確認をすることで補完します。
事前通知が原則的な方法ですが、司法書士や公証人に頼る方法で本人確認を行い、登記官がその内容を相当と認める場合は、事前通知を省略できます。
司法書士も公証人も法律関連の国家資格を有しているので、大切な不動産登記の本人確認として認められるのです。
事前通知
事前通知は登記申請がすぐには完了せずに所有者に法務局が確認をしてから進める方法です。
流れとしては、権利証や登記識別情報がない旨を記載して登記申請をすると「あなたの不動産に登記申請がされていますが、間違いはありませんよね？」という書面が本人限定受取の郵便で届き、発送から2週間以内に間違いがないことを返信します。
登記官は申請書と返信された書類の押印が一致することを確認することで本人確認ができたとします。
デメリットは、登記が完了するまでに時間がかかることです。
家の売却では、家の引渡し（登記）と売買代金の支払いを同時に行う必要があります。
実際にはお金を振り込み、確認ができると司法書士が登記申請をするので、支払いが先になります。
事前通知では、売買代金の支払い後に登記を申請しても、一旦は保留のような状態です。
買主から見ると、お金を払っても権利上は引き渡しを即日受けていないことになります。
しかも期限内に返信をしなければ、登記の申請自体が却下されてしまいます。
保留期間があるということは買主にとってはリスクがあるのです。
そのため家の売買では事前通知はあまり使われません。
司法書士に本人確認情報を作成してもらう
もっとも使われている方法です。
家を売る場合、所有権移転登記や抵当権の抹消で司法書士のお世話になるので、それらと一緒にできるという点でも使いやすいです。
司法書士が売主と直接面談をして、身分証明書の確認も行い、本人確認情報を作成します。
この本人確認情報を登記申請の際に提出します。
ちなみに本人確認情報の作成は、登記申請をする司法書士と同じでなければなりません。
売主は司法書士に数万円の手数料を払う必要があります。
売買では所有権移転登記と（住宅ローンがあれば）抵当権抹消登記をすることになりますが、それぞれ登録免許税と司法書士の報酬がかかります。
ただ、所有権移転登記は利益を得る買主がすべて費用負担するのが慣例としてあり、売主は売買では住宅ローンを除くと、登記関連の費用負担はしないことが多いです。（ただし売買契約で登記費用の負担は双方で決める必要はあります）
権利証の紛失の場合は、本人確認情報作成のために司法書士に支払いが発生します。
公証人による本人確認
公証人は法律関連資格が必要で、裁判官や弁護士、検察官などを長く務めた人の中で法務大臣が任命した人です。
全国に約500名、公証役場は約300箇所あります。
公証人による本人確認では公証役場に行き、公証人に本人確認をしてもらい、事前に作成した司法書士への登記の委任状に公証人の前で署名を行う流れです。
登記申請の際に公証人の認証を受けた登記委任状を添えることで、所有者本人の登記申請であることを証明します。
費用は公証人に手数料を数千円払う必要があります。
権利証を紛失しても家は売却が可能
権利証や登記識別情報を紛失しているときは、所有権移転登記申請で＋αの本人確認手続を行う必要があります。
それ以外の売却の流れは変わりません。
まず家の売却には査定を取ることから始めます。
査定を取得すると、家の価値が分かるだけでなく、不動産業者に近隣の取引状況を聞いたり、よりリアルな情報が得られます。
でも不動産業者に問い合わせを一件一件するのはなかなかハードルが高いもの。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |
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