不動産査定によく使われている3つの計算式の特徴とは?

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2018.06.22

目次

不動産査定の計算式

不動産査定の計算式には3つある

マンションを売却する時に目安となる査定額を算出する、不動産査定の計算式は「取引事例比較法」「収益還元法」「原価法」の3つがあります。それぞれの算出方法や特徴を簡単に抑えておきましょう。

取引事例比較法

1つ目は「取引事例比較法」です。主に一般住居に対して最も多く行われる計算式です。査定となる対象のマンションが今回の取引であればどのくらいで売れそうなのかを、近隣のマンションや過去の取引事例などと比較して算出する方法です。

なお、セール的に売られた中古マンションや、投機的な不動産物件などの価格は比較対象として除外して、精度を高めています。取引事例比較法は最も一般的な計算式ではありますが、査定をする人によって比較対象とする物件なのに幅があるため、若干査定額が上下変動しやすい計算式といえるでしょう。

収益還元法

2つ目は「収益還元法」です。主に投資マンションに対して行われる計算式で、その不動産が今後どの程度の収益を生むかということを計算して、不動産査定額とします。非常に複雑な計算式で、一般的な居住用マンションではあまり行われない査定方法です。収益価格を計算する方法は以下の2通りがあります。

  • 直接還元法:直接還元法は、1年間で投資マンションが得られた利益を、還元利回りで割ったもの
  • DCF法:不動産が所有期間中に得られる利益と、売却価格を現在価値に換算したもの

いずれも複雑な計算となりますが、DCF法は特に計算式が難解になります。その分マンション価値の予測精度は高くなります。

原価法

3つ目は「原価法」です。売却しようとしている中古のマンションを、もし現在建設すると仮定します。建築にかかる人件費や木材・壁などの素材費用を原価として算出した額を、マンションの査定額とするのが原価法です。最もシンプルな不動産査定の計算式ですが、実際のマンションの売却額の適正額とかけ離れることが多いため、一般住居用・投資マンション用共に現在ではあまり使われることはなくなりました。

これらの3つの計算式のいずれかを使って、不動産鑑定士などがマンションの売却査定額を算出しています。基本的に査定証明書にはどの計算式を使ったのか書かれています。もし見てもわからない場合は、遠慮なく査定した担当者に聞いてみましょう。住居用のマンションの計算式にはほぼ取引事例比較法が使われていますが、ごくまれに原価法も使われます。

自分で計算式は選べるのか?

もし自分のマンションの不動産査定額が低いと感じた場合、他の計算式を使ってさらに高い査定額にしてもらうことはできるのでしょうか?結論からいうと、できなくもないですがほとんど意味はないでしょう。なぜなら、基本的に不動産査定の担当者がそのマンションに対して適切な計算式で査定しているからです。

マンションの査定額が低かったからといって、他の計算式で再査定をお願いしても受けてもらえないことが多いでしょう。また、マンションの査定額はあくまで目安や参考価格でしかありません。実際にその金額でマンションが売れることが保証されているわけではないです。査定額が低いからといって、無理やり他の計算式で査定額を上げたとしても、取引の相場とかけ離れてしまう恐れがあります。

そうなるといつまでもマンションが売れ残ってしまいがちです。マンションが売れ残れば、どんどんと不動産価値は目減りしてきます。結果として売れたとしてもマンション売却額は下がってしまうでしょう。不動産査定額にこだわった挙句、実際のマンション売却額が下がってしまえば元も子もありません。どの計算式を使ったかに関わらず、マンションの査定額は原則として受け入れた方が、マンション売却取引はスムーズに進むでしょう。

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