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2019年10月1日に消費税8％から10％への増税が予定されています。
前回の増税から2度の延期を挟み5年半ぶりの増税ということで、家を売るタイミングが分からず悩むことでしょう。
家の売り時がいつなのか現役不動産屋である筆者の見解をまとめています。
消費税と不動産市況の関係
下表のとおり過去消費税の導入および増税がありました。
| 施行年月 | 税率 | 直後の不動産市況 |
|---|---|---|
| 1989年4月 | 3％ | 消費税導入前の駆け込み需要による反動減に見舞われる |
| 1997年4月 | 5％ | 新築マンション供給が激減し価格は1割ほど下落 |
| 2014年4月 | 8％ | 成約件数は前年度下回るも価格は上昇基調 |
| 2019年10月 | 10％ | ？？？ |
最初に消費税が導入されたのは、30年も前のことになるのですね。
余談ですが筆者の家の前にあった商店では、アイスにだけ3％の消費税を課すという謎のローカルルールがありました。
話を戻しますが、日本政府は前回の2014年4月の増税以降、個人消費の低迷を理由に2015年10月および2017年4月の2度増税延期しています。
そして不動産市況は、この増税延期の間に首都圏では新築マンション価格がうなぎ上りで上昇しました。
要因は2つあります。
外国人投資家による爆外
まず東京でオリンピック開催が決まったことによって、外国の投資家から不動産が買われたことです。
特に湾岸エリアのタワーマンションが中国の富裕層に爆買いされました。
驚かれるかもしれませんが、世界的に見ると東京の不動産価格は突出して高額というわけではないため、円安が進んでいたこともあり外国人投資家から目をつけられたのでしょう。
建築コストの上昇
もう一つの要因はオリンピック開催に向けて、インフラ整備や建設ラッシュで建築コストが上昇したことです。
一斉に建築資材の需要が高まれば、在庫の取り合いで価格は自然と吊り上がります。
また建設現場が増えれば、人手は不足し利益率重視で仕事を選べるようになるため、施工単価を上げることで労働力を確保します。
その結果、建築コストが上昇し不動産価格に上乗せされるわけです。
これらが要因で現在の都心部では新築マンション価格が超低金利時代にも関わらず、一般サラリーマンには手の届かない価格にまで高騰してしまったのです。
不動産市況にとってはバブル状態での消費増税となります。
そして2019年に入って上がり続けていた新築マンション価格は頭打ちになっており、在庫は増えてきている状況です。
今回の増税後は買い控えのため消費は低迷、経済が冷え込むことで今までよりも不動産取引は鈍化することが予想されます。
ではどのタイミングで家を売るのがいいのでしょうか？
家を売るならどのタイミング？
1年のうちで家を売るのに適したタイミングは、不動産業界の繁忙期にあたる新年度開始前の2～3月が通例です。
けれども今回のように10月から消費増税が予定されているケースでは、増税前の駆け込み需要客を狙うのは理にかなった戦略かもしれません。
家を売るには、物件の売却情報をいかに多くの購入希望者の目に触れさせるかが大事なポイントになるからです。
また増税施行後であっても住宅購入のメリットを得られる支援策が国土交通省より発表されています。
住宅ローン控除
住宅ローンの控除期間が3年間延長（建物にかかる消費税2%が限度）
すまい給付金
すまい給付金額が最大で50万円もらえ対象者も拡充
次世代住宅ポイント制度
かつての住宅エコポイント同様の制度が創設
新築物件で35万円相当（最大）、中古リフォーム物件では30万円相当（最大）のポイントが付与
住宅取得時の贈与税の優遇措置の拡大
住宅取得のための贈与税の非課税枠が3,000万円へ拡大（現行1,200万円）
余程人気のある立地や激安価格でない限り、不動産は売りに出してすぐに成約するものではありません。
売りに出してから成約までの期間はスムーズにいったとしても2～3ヶ月、長ければ1年以上かかるケースも見られます。
ですので増税に対して過度に神経を尖らせる必要はありませんが、やはり家を売るなら早めに動き始めることをオススメします。
増税で一番影響を受けるのは仲介手数料
個人間で行う不動産取引では、消費税が成約価格に直接影響を及ぼしません。
取引にかかる諸費用が増税の影響を受けます。
その費用の中で最も高額なものが不動産業者へ支払う仲介手数料です。
例えば税別の仲介手数料100万円の物件（売買金額≒3,130万円）だとして、増税で実質増える支払い金額は2万円になります。
正直取引する金額と比べると、それほど神経質になる金額ではないでしょう。
他には住宅ローンの融資手数料や登記申請を依頼する司法書士への報酬に対して消費税がかかりますが、増税で増える支払い額としては数百円～数千円とコチラも大した額ではありません。
従いまして住宅を購入する人にとっても消費増税が与える影響より、住宅ローンの金利上昇が与える影響の方がよっぽど大きいでしょう。
増税よりも気にすること
結局のところ個人間での中古住宅取引で消費増税が与える影響は軽微であり、購入者には住宅取得に対する支援策もあります。
増税よりも日本が抱える超高齢化と人口減少問題の方が不動産市況に与える影響は強いと筆者は考えます。
不安を煽るわけではありませんが、このまま対策がないまま時代が流れると2033年には3軒に1軒が空き家となる統計データもあります。
そのような社会情勢になってしまっては、現状で値がついていた不動産も売却できなくなってしまうのです。
所有しているだけで固定資産税や修繕費を払う「負動産」になってしまいます。
そのため少しでも家の売却について考えている方には、早く動き始めて欲しいのです。
そこで家を早く高く売る方法を紹介します。
「不動産一括査定サイト」の利用です。
不動産一括査定サイトへアクセスし家の情報を一度入力することで、複数の不動産業者から一括で査定をもらえるので、比較検討することが可能です。
一社からの査定だけではその価格が高いのか安いのか判断に迷いますが、複数の査定を比較することで大体の相場を知ることができます。
予め相場が分かっていれば、大切な家を安く買いたたかれなくて済みます。
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金井
生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。 地場の建設会社にて施工管理を学ぶ（某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事）。 同社で不動産の営業、企画にも携わる。 その後、大手不動産会社へ転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。 保有資格：宅地建物取引士、二級建築施工管理技士 |