土地価格が分かりにくい！土地の売却で本当に知らなければいけないコト

土地を売るとき、大体どれくらいの価格なら売却可能か相場を調べたいと考えますよね。

でも土地は「一物多価」といわれているとおり、たくさんの価格があって何を基準・参考にしたらいいか、一般の人にはよく分かりません。

ここでは、土地の売却で本当に知らなければならないコトを分かりやすく解説します。

土地価格の種類

地価公示価格（公示地価←この時点でわかりづらい）、基準地価、固定資産税評価額、路線価、実勢価格など土地の価格はいくつもあります。

ざっくりと下表にまとめてみました。

土地の売却をするうえで指標となるのは、ズバリ「実勢価格」が最も重要です。

評価基準日があるわけでも、誰が決めるかも決められていないため、上記表に記載していません。

「実勢価格」とは、実際に市場で取引される価格をいいます。

公示地価や路線価を調べても、実際に取引される実勢価格とは開きがあるので、あくまで目安にしかなりません。

ここで実勢価格に近い土地価格を調べるのに、便利なサービスがあることを知っておきましょう。

『不動産一括査定サイト』を利用することによって、複数の不動産業者から無料であなたが売りたい土地の価格を査定してもらえます。

複数の業者から価格や根拠を示してもらえば、大体の相場が分かるので安心して販売活動に入ることができます。

土地を売るときの3大ポイント

境界の確定

隣地との境界が不明瞭な土地の取引はトラブルの元です。

境界の確定測量図がない場合は、土地家屋調査士に確定測量を依頼しましょう。

法務局（インターネット含む）で取得可能な地積測量図があるから問題ない、役所から送付される固定資産税の通知書記載の面積で納税しているのだから間違いないと思われるかもしれません。

これはあまり知られていませんが、確定測量をいれると面積や地形が変わることは、よくあることです。

古い地籍測量図の場合、現況との相違が見られます。

測量が法整備された昭和24年と平成30年では、測量技術や基準がまるで違いますし精度がかわって当然といえます。

けれども必ず確定測量を入れなければ、土地の売却ができない訳ではありません。

広大な農地や山林などは公簿売買といって、登記簿に記載された面積で売買されることが一般的です。

そのような土地を測量するには莫大な時間と費用がかかってしまうからです。

また買主の了承を得ていれば、公簿売買は問題ありません。

道路と接道義務

あなたが売りたい土地に接している道路は、土地価格を決めるポイントとなるケースがあります。

道路には国や地方公共団体が管理する「公道」と個人や法人、団体が管理する「私道」があります。

キレイにアスファルトで舗装されていたり、砂利道であったりと一見しただけでは、公道か私道かの区別もできません。

私道に接道する土地の場合、一般的に金融機関から担保評価を低く見られます。

これは私道が公道に比べて権利関係が複雑なためです。

私道の敷地所有者が単独の場合は、通行や掘削の承諾を得る、通行料を支払うなど制限があります。

共有名義などで持ち分があるときは、私道の維持管理費用を負担しなければなりません。

どうしてもあなたが売りたい土地の接道状況が分からない場合は、行政の道路局などが作成している道路台帳を見るといいでしょう。

また都市計画区域内の土地に建物を建てる場合、原則として建築基準法上の道路に接道していなければなりません。（接道義務）

この道路に公道・私道の区別はなく、消防車や救急車などの緊急車両が進入できる経路を確保することが目的になっています。

接道している道路の幅員は4ｍ以上あり土地と接道している間口が2ｍ以上接していなければなりません。

仮に4ｍ未満の道路に接道している土地に新築で家を建てる場合は、道路の中心線から2ｍ後退させたところから建物を建築しなければならないのです。

これを「セットバック」といいます。

セットバックを要する土地は、専有面積から容積率や建ぺい率を算出する際、セットバック部分の面積が算入できません。

つぎに道路と全く接道していない土地の場合もあります。

この場合は、隣地の所有者に土地を売却するのが相互の利益につながるでしょう。

接道していない土地は原則として建物を建築することができないため、担保価値が低くローン審査も通りません。

これらのことから売却活動を始めるまえに、接道状況の確認は必須といえます。

瑕疵担保責任

売主には瑕疵担保責任といって、隠れた欠陥について一定の期間、買主へ責任を負います。
土地の売却では下記のような瑕疵が考えられます。

・物理的瑕疵の具体例
土壌汚染（薬剤や工業廃水など）
過去の浸水や地震での被害状況（液状化現象、不同沈下など）
地中埋設物（文化財、コンクリート基礎、埋設管など）

・心理的瑕疵の具体例
事故物件である（自殺や殺人などがあった）

・環境的瑕疵の具体例
嫌悪施設が近隣にある若しくは建設予定（墓地、ごみ処理場、暴力団事務所など）

上記のような事象がある場合、取引にマイナスになるからと情報を隠したりウソをつくことは絶対に禁物です。

のちのちトラブルを防ぐためにも、あなたが知りうる情報は全て買主へ伝えましょう。

また個人による通常使用で、土地を売るとき調べないような物理的瑕疵（土壌汚染や地中埋設物）は、免責してもらえるように、仲介業者を通して買主に同意してもらいましょう。

以上3大ポイントは一戸建てを売る場合も同様ですので、しっかりと押さえておく必要があります。

※改正民法の施行により2020年4月1日から瑕疵担保責任は契約不適合責任へ

土地を高く売るには？

需要があれば土地価格は高騰しますし、逆もしかり。

では土地を高く売るためにはどうするといいのでしょうか？

隣地の所有者に売る

「隣の家は借金してでも買え」と昔からいわれているように、隣地を取得することによって一体で土地の評価額が上がることがあります。

隣地を取得することによって地形がよくなったり、接道面が増えたり、建築条件が緩和されたりとメリットは多大なのです。

また不動産業者と媒介契約を結ぶとき、専属専任媒介契約さえ結んでいなければ自分で買主を発見することによって、仲介手数料を支払わずに済むので、結果的には高く売れたことと同じです。

土地の売却を考えたときは、まず隣地の所有者に声をかけてみましょう。

安易に土地を分割しない

相続で土地を取得したときに、税金を払うために土地を分割して売却するケースはよくあります。

このとき注意して欲しいのは、税理士にいわれるがまま土地を分割して処分をすることです。

税理士の先生が建築や不動産にも精通していれば、間違った土地分割はしないと思いますが、土地の価格を台無しにしてしまう売却が現実にいくつもあります。

もちろん円滑に相続を終わらせるために土地の分割を行っているのでしょうが、例えば角地は建ぺい率や容積率が緩和される場合もあるため、建築できる建物の規模が変わるのです。

イメージしやすくするために例を挙げると、今までは2階建てのアパートしか建てられなかった土地が、隣地を取得することで4階建ての鉄筋コンクリートのマンションが建てられる場合もあります。

このため一体で売却すれば高く売れる土地が、分割することによってわざわざ土地の評価を下げてしまう可能性もあります。

相続などで土地を分割するときは、信頼できるプロに相談しましょう。

商業施設や新駅など再開発の予定がある

あなたが売りたい土地周辺の情報に、日頃からアンテナを張っておく必要があります。

土地を売るにあたってマイナスの情報もありますが、トラブルやキャンセルを回避するためには知っておかなければならない情報もあるため、地域のコミュニティには積極的に顔を出し周辺情報はチェックしましょう。

商業施設や新駅など利便性の向上が見込める建築物が建ったり、道路が整備されると土地の需要が高まるため、土地価格にプラスの影響を及ぼします。

再開発が計画されている土地周辺などは、なるべくまとまった土地を安く購入しようと飛び込みで営業してくる業者（チラシを含む）も現れるので注意が必要です。

これらのことから、信頼できる不動産業者ならば問題ないですが、業者1社のみの査定価格で土地売却を判断するのは危険です。

ここで簡単、無料で便利な『不動産一括査定サイト』の利用をオススメします。

不動産業者に土地価格を査定してもらった場合は、必ず査定根拠を示してもらい納得のいく取引を成立させましょう。