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家を売る時は不動産業者に頼むのが普通ですが、法律上は仲介は必須ではありません。
仲介はなし、個人で家を売ることは可能です。
ただ、不動産の知識がないとリスクもあります。
個人売買でのメリットとデメリット、リスクの考え方を紹介します。
個人間売買とは
家を売りたいと思ったら不動産業者を訪ねるのが一般的だと思います。
不動産業者には、買主を探してもらったり、買主との価格の交渉、契約書類を作ってもらったりします。
書類の作成などは不動産の知識がなければ難しそうですね。
個人売買の買主は親戚や知人同士が多いかもしれません。
広告を出す必要がないため、しかも知り合いであれば信頼もありますから、業者は不要と考えるかもしれません。
家を売る流れで専門的な部分は契約と登記です。
契約は仲介に不動産業者入っていると重要事項説明書や売買契約書の作成が定められています。
不動産業者がいない完全に個人間の売買であれば、重要事項説明書も売買契約書も法律上はなくても売買は可能です。
登記は売買代金の決済ができたタイミングで所有権移転登記が必要です。
売主と買主が共同で法務局で登記申請を行います。
司法書士へ委任することが一般的ですが、個人で行うことも不可能ではありません。
個人間売買のメリット
個人間売買の唯一のメリットは、仲介手数料が節約できることです。
不動産業者が入っていると、全ての手続きを代行してくれるため売主は必要な書類を言われた通りに用意するだけです。
登記手続きも司法書士へ委任するので、本人確認をすれば良いだけ。
では仲介手数料のメリットはどれくらいあるのでしょうか。
仲介手数料
家を売る時に気になる仲介手数料。
仲介に入った不動産業者に3％＋6万円（消費税別）を支払わなければなりません。
例えば、売買価格が3,000万円なら96万円、税込みで105.6万円。
確かに100万円以上の支出はなかなか痛いですよね。
この不動産業者への手数料は売買契約と物件引き渡し時に半分ずつということが多いです。
手数料の金額は、宅建業法で定められた上限金額なので必ずこの金額でなければならないというわけではありませんが、ほとんどの不動産業者は上限額を手数料にしています。
他社との差別化のために仲介手数料を割引してくれる業者が稀にいる程度です。
また、司法書士も使わずに自分で全てやるのであれば、司法書士の報酬の数万円も節約できます。
個人間売買のデメリット
仲介手数料以外にメリットがないため、デメリットはたくさんあります。
個人売買で売主買主双方の不動産取引の知識に差がある場合、知識がある方に有利に進められてしまう心配があり、どこまで互いに信頼して売買ができるかがポイントになるでしょう。
トラブルに巻き込まれる可能性
家の売却で怖いのが買主とトラブルになること。
売買契約から無事に引き渡すまではもちろんのこと、引き渡し後であってもトラブルになることはあり、その調整役が不動産業者です。
ただ買主を探すために不動産業者がいるのではありません。
裁判になるときでも不動産業者の責任が問われることは多いです。
個人売買で注意したいのは言った、言わないであったり、契約書類の内容です。
仲介が入る一般的な取引では、重要事項説明書で解約に関する事項や違約金、ローン特約など、売買契約がスムーズに進まなかった時や引き渡し後に問題があったときにも対応できるように取り決めが多く記載されています。
宅建業法には売買契約を解除する手段として、買主は手付金放棄、売主は倍額の返金というものがありますが、個人売買ではこういった細かい点は取り決める必要がないため、どこまで決めておくかは任意となります。
個人売買では信頼で取引する側面が大きいので、もしもの時のことまで取り決めることを現実的にどこまで徹底できるのかという心配があります。
また、契約不適合責任にも注意しなければなりません。
個人が中古の家を売却する時は、担保責任を引き渡しから数ヶ月設けるか、免責にして取引をすることが一般的です。
しかしこれは、契約書類に明記して買主も理解している必要があります。
民法の定めでは担保責任の追及は、買主が気づいてから1年以内、となっています。
この定めだと買主は非常に有利で売主はいつまでも担保責任を負わなくてはなりません。
通常の不動産取引では、契約でこの期間を制限するのです。
つまり、こう言った細かいところを個人間のやり取りで間違いなく契約できるかという難しさがあります。
またローン特約も個人売買の時には気をつけなくてはなりません。
のちほど説明する通り、個人売買では住宅ローンが借りられない可能性が高く、現金購入を考えた方が良いでしょう。
ローン特約がないと売買契約後に審査が通らないことが分かった時にトラブルになる可能性があります。
もめないためには最初から住宅ローンのつもりの買主とは契約は避けた方がいいかもしれません。
反復的な取引は宅建業の免許が必要
個人間の家の売買は宅建業に当たらないので自由に取引ができますが、不特定多数の人に反復継続的に取引を行うと宅建業法に抵触することになります。
何度も個人売買を繰り返すことはできません。
家を仲介手数料なしで売ることは可能ですが、反復的に行うことは商売とみなされるので、法律の縛りを受けます。
書類作成等の手間がかかる
家を売るというのは高額な取引にはなりますが、いくらで売る・買うという約束だけで個人で取引するのは自由。
ただ、何千万もの取引を書類もなしに売買するのは怖いですよね。
不動産の取引ではトラブルにならないように契約時点で担保責任のように引き渡し後のことも考えて細かなことを重要事項説明書と売買契約書に書きます。
なお、正式には重要事項説明書と売買契約書は、宅地建物取引士が記名・押印します。
不動産業者なしでは重要事項説明書と売買契約書は作れないのです。
重要事項説明書などの雛形はネットで手に入れることができますが、そのまま使うには専門的な用語もあり、特に法令に基づく制限は、物件ごとに調べる必要があり、個人で作成するには限界があります。
知識ゼロで抜けのない契約書類を作成するのは難しいといえます。
住宅ローンが借りられない可能性が高い
住宅ローンの手続きでは、重要事項説明書と売買契約書を金融機関から求められます。
重要事項説明書があれば、不動産の状況が一目瞭然ですし、きちんとした売買契約書があれば、取引があったことの証明になります。
なにより不動産業者が入っているということで物件の調査もされており、金融機関としても安心です。
マイホーム用の住宅ローンは金利も低く、本来の目的以外に不正に借り入れをされないためにも、金融機関は正式な手順を踏んでいるか分かりにくい個人売買には融資ができません。
住宅ローンなしの現金購入の買主が対象となる点も個人売買が難しくなる一因です。
仲介手数料の割引が可能な業者探しの方法
個人の家の売買は、リスクが大きいためお勧めできません。
買主が決まっていて、あとは契約、登記手続きを手伝ってほしいなら、仲介手数料が割引可能な業者を探してみましょう。
まずは複数の不動産業者を探すことから始めます。
一度に複数の不動産業者を探すには「不動産一括査定サイト」がおすすめです。
個人売買をするための家の査定も同時に何社も取り寄せられるサイトです。
買主が決まっているなら広告費をかけなくて済むので、その点は不動産業者にとってもメリットがあります。
不動産一括査定サイトで複数の不動産業者を見つけて、お得に家を売却しましょう。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |