J-REITとは？オリンピックで影響は？リスクと始め方は？

J-REITは聞いたことがありますか？

東京オリンピックへ向けて、東京近郊では不動産投資の機運も高まっています。
しかしながら、不動産投資は多くの一般人には縁遠いものであるかもしれません。

そんな中、一般人でも比較的始めやすい不動産投資がJ-REITです。

不動産投資とは

不動産投資といえば、投資用不動産を所有して家賃収入を得たり、購入した価格より高い価格で家を売ることが代表例です。

このような不動産の投資は収益は一度に大きく手に入る可能性がありますが、初期投資の金額も多額になり、ハードルが高いものです。

また、自分の目で購入価格に対して十分に家賃収入が取れるか、今後値上がりが期待できる不動産なのか見極める目も必要です。

不動産を売買しようと思うと、手間と時間がかかりすぐに現金化できないので、流動性が劣る点が不動産投資のデメリットとされます。

こういったデメリットをすべて解決してくれるのが、J-REITです。

J-REITとは

不動産投資信託のことです。発祥はアメリカですが、日本でも2001年に始まりました。

J-REITは投資法人制度に基づいたもので、法人です。ただ、役員はいますが、資産の運用・保管・事務を行うことができません。
これらは別会社へすべて委託され、そこがすべてを行います。

投資家は投資証券を投資法人から購入することで出資します。

投資法人は集まったお金で不動産投資専門家の運用会社に業務を委託、不動産を購入して、運営することで売買益や賃料で収益を上げていきます。そして利益は分配金として投資家へ還元される仕組みです。

 投資家一人一人は多額の資金を用意しなくても、出資する形で不動産投資ができる仕組み なのです。

J-REITは上場しているので、証券取引所で株式と同様に投資証券は取引ができます。

投資法人ごとに株式会社と同じように証券コードを持っており、価格も株式と同様に需要と供給で決まり、常に変動しています。
分配金が高い利回りのいい投資法人は人気があり、取引価格も高くなるのです。

こうした証券の形になることで、現金化がしやすい点が、不動産投資のデメリットである流動性の低さをカバーすることにもなるのです。

株式とほぼ同じような仕組みなので、株式における配当はJ-REITにおける分配金といわれます。ちなみに株主総会にあたる投資主総会もあります。

また、株式との違いとして、J-REITは利益の90％以上を投資家へ分配することで法人税がほとんどかからなくなるので、分配金が期待できるというメリットがあります。

年2回の分配金がある投資法人も多いのも良い点です。

他にも基本的な分配金は、不動産の賃貸収入の割合が高いため、J-REITは比較的安定した収入源があるのが特徴です。

J-REITでできること

不動産投資は個人でやろうとするには手持ち資金や、個人で事業用ローンを組んで資金を調達します。

それでも個人でやるには限界があります。

J-REITなら、少額の出資で何億もする一等地のビルへ投資することができるのです。

空室さえなければ、定額が入ってくる不動産運営は安定した投資といえますが、偏ったエリアや種類の不動産に投資すると、災害や景気の影響を受けやすくなります。

J-REITでは、不動産の種類（オフィス、賃貸住宅、ショッピング施設など）も様々、所在地も全国各地となり、数多くの不動産を持っているので、個人で1つの不動産しか持てないよりも、さらにリスク対策としても有効なのです。

特化型・複合型・総合型

投資の対象は、オフィスビル、賃貸住宅、商業施設などさまざまな用途の不動産があります。
J-REITはそれぞれ、どのような不動産を対象にしているのか方針が違います。

1種類のみであれば特化型、2種類を対象にしていれば複合型、3種類以上なら総合型と呼ばれます。

オフィスビルは景気によって空室率の影響を受けやすいですが、都心部では安定した賃料収入が見込めますし、賃貸住宅は空室が数部屋出ても、賃料収入全体としての急激な変化は少ないため、オフィスビルよりも安定しているといわれます。

安全性は？

金融商品なので、もちろん元本保証もありませんし、投資法人が倒産や、上場廃止など自由に取引ができなくなってしまうと元も子もありません。

他にもJ-REITらしいリスクとして投資対象の不動産が災害に遭ってしまうなどのリスクはもちろんあります。

そのため、耐震性能を備えた不動産への投資を前提としていたり、大規模災害でも最小限の被害で済むような運営はされています。

また、J-REITの対象は一つの不動産に投資しているわけではないので、J-REITの選び方次第で、投資家もリスク対策をすることは可能です。

自身の所有不動産が災害に遭ってしまうと大変ですが、J-REITでは複数の不動産へ投資することになるので、ローリスクローリターンでありながらも、安心感のある不動産投資ができます。

J-REITを始めるには

J-REITを購入するためには、株式の購入と同じ手順を踏むことになります。

すなわち、証券会社に口座を開設し、購入資金を入金して購入したい投資法人を選んで買い注文を出します。

銘柄を選ぶときに重要になる情報収集ですが、こちらも株式の購入と同じようにホームページで情報が公開されているので、手軽に情報が得られます。

本来は不動産売買には「定価」がないので、不動産投資は不透明な価格も多いのですが、J-REITの証券の売買は株式同様、価格が公になっているため、透明性の高い不動産投資であるともいえます。

また、NISAも対象になるので、投資でやっかいな税金面でも、株式同様に非課税で取引ができ大変お得です。

J-REITの今後

J-REITはここ数年で急速に成長しています。

日本でJ-REIT市場ができたのは2001年ですが、現在では世界でも30か国以上にあります。
時価総額の市場規模でみれば、発祥のアメリカに次ぐ2位は12兆円を超す日本。

世界的に見れば、不動産価格が順調に高くなっている国も多く、バブル以降低迷が続く日本が特別に不動産投資に恵まれた国というわけではありませんが、17年間で順調に成長している投資の形なのです。

分配金の総額でいえば、J-REIT.jpで公開されている統計では、2013年には年間で2,369億5,300万円の分配金だったのですが、2017年には4,591億3,300万円にまで右肩上がりで増えています。

分配金はJ-REITにとって要ともいうべき重要な部分なので、これだけの伸びがあるのは、今後に広まるためにも重要でしょう。

その多くの分配金を生み出すために保有している物件は、2018年5月時点でも3,700件以上。

購入している物件数も毎年数百ずつ増えており、今後も保有物件の総数は増えそうです。

物件の内訳も始まった当初は大半がオフィスだったものも、いまや数では住宅が最も多くなっています。

住宅や商業施設、ホテルなど複数の種類を組み合わせると、景気に左右されにくい投資ができるようになります。

もちろん参入している投資法人の数も増えており、J-REIT市場の銘柄数は、2001年のスタート時点は日本ビルファンドとジャパンリアルエステイトの2銘柄だけだったのに対して、2018年5月時点では59銘柄まで増えました。

最近ではオリンピックに向けてホテルの開業が都心部を中心に増え、東京近郊では建築着工数も増えており、着実に不動産市場の活性化が感じられます。

J-REITは一般人でも始められる不動産投資方法として拡大する可能性を秘めているのです。