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住んでいた家を売るときに、まさかの違法建築だったと知ることがあります。
実は意外に身近にあるのです。
違法建築は売却の際に不利になります。
場合によっては仲介に出しても買い手が見つからないかもしれません。
違法建築だと分かった時に売却する方法を紹介します。
違法建築とは？
建築基準法に適合していない建物は、違法建築となり、可能性は高くはありませんが、行政が是正を指導することがあります。
家を建てるまでの流れは、設計の段階でまず建築確認をもらいます。
建築確認は適法でなければもらえません。
建築確認が下りれば着工でき、工事が終わると完了検査を受けて検査済証をもらいます。
建築基準法に違反していれば建築確認は下りませんし、完了検査も通りません。
検査済証がある＝適法ということになります。
建築基準法に違反しているとそもそも着工ができないので、新築の時から違法建築であることはほとんどありません。
検査済証は住宅ローンや売買でも意外に出番が多い書類で、家が適法で建てられている証明になるものです。
建築確認を申請をせずに着工する、竣工後に完了検査を受けない、勝手に増築してしまう等が違法建築の原因であることが多いです。
また、防火地域、準防火地域以外で10㎡以下の増改築は確認申請が不要になるという一部特例があり、日曜大工程度の工事では確認申請を取らなくてよいことがあります。
小さな工事でも重なると、容積率を超えてしまい、違法建築になってしまうことがあります。
増改築で新築から床面積が広くなっていると違法建築になっているかもしれません。
ただ違法といっても住むことに問題がないことがほとんどで、建築基準法に違反しているかは気づかないでしょう。
建築基準法に定められている制限は次のようなものが代表的です。
斜線制限
道路や周辺の家屋へ日当たりや風通しを確保するために建物の高さを制限することです。
街中で建物が同じような高さばかりのエリアがあったりしますが、斜線制限があることで、だいたいの建物が揃ってくるのです。
他にも分かりやすい例として建物の高層階だけが階段状になっているようなマンションを見たことはありませんか。
あの形は斜線制限にかからないようにするためなのです。
容積率
建物の延べ床面積の敷地の広さに対する割合です。
室内のすべての面積ではなく、含めない面積もあり、例えば1.4m以下の収納空間や地下室の一部は容積率の計算に含めません。
車庫も延べ床面積の1/5以内は計算に含めません。
バルコニーは外壁からの出幅が2m以下の部分は延べ床面積に含みません。
容積率の不算入の要件を使い、上手く収納空間を作ることで、容積率をギリギリまで使ってもプラスαの空間を作ることができ、実質的には家を広くて使うことができるようになります。
逆にいうと、居室は床面積に入れるため、車庫や収納を居室に変更すると床面積に入り、容積率を超えてしまうと原則的には「違法」ということになります。
建ぺい率
建築面積の敷地の広さに対する割合です。
敷地が広けば大きな建物を建てられます。
新築時に建ぺい率をオーバーすることはほとんどないと考えられますが、増築のほかに建物が建っている状態で敷地の一部を売却してしまうと建物の大きさに対して敷地が狭くなってしまい、建ぺい率や容積率が足りなくなってしまう違法建築になってしまうことがあります。
敷地に余裕がない限り、より大きな家にするために容積率と建ぺい率はギリギリまで使って建てることがほとんどです。
そのため、増築で容積率や建ぺい率オーバーということが起きてしまうのです。
用途地域
街の中には建物の用途毎に建てられる場所が決まっています。
例えば、もっとも制限の厳しい第一種低層住居専用地域には住宅の他は学校などの一部の公共施設が建てられる以外は、多くのものが建てられません。
事務所や店舗、娯楽施設は第一種低層住居専用地域では建てることができません。
高さ制限も厳しく、一戸建てが建ち並ぶような場所です。
一方で、危険性や環境悪化の可能性があるような工場が建てられる工業専用地域には住宅が建てられません。
工場も住宅も建てることができるような準工業地域もありますが、商業、工業、住宅を大きく分けることで住みやすい街にしています。
用途地域は場所毎に建物を分けていくためのものなので、明らかに違法の状態でいると近隣から苦情が入り、発覚しやすいかもしれません。
違法建築の家を売る！売却方法とメリットデメリット
違法建築は住むためには問題がありませんが、売却となると大変です。
違法建築を売るための方法は3つ。
そのまま売却
違法建築を売買をすることは違法ではないので、そのまま売却は可能です。
ただし、違法建築は住宅ローンが借りられないことがほとんどです。
法律に即していないという点に金融機関は厳しく、住宅ローンがつかないことが違法建築の家を売る大きなハードルなのです。
その結果、現金購入できる人に買ってもらう必要があり、価格が安くても買主を探すのが大変になります。
さらに、売買の重要事項説明では違法建築であることを説明しなければなりません。
どのような点が違反しているのか、それに伴うデメリットは何かを説明した上で売却することになります。
違法箇所を是正し適法な状態にして売却
是正が可能であれば、直してから売却することで、住宅ローンが借りられるようになり買主も見つかりやすくなるでしょう。
しかし、是正には費用がかかります。
増築している部分を壊して売却することは現実的ではないかもしれません。
一部を直すよりも家を解体して、更地で売った方が楽かもしれません。
査定価格を確認した上で費用対効果があれば、是正工事を検討しても良いかもしれません。
隣人へ売却
違法建築であっても、地続きの隣人には価値があると思ってもらえるかもしれません。
隣人に交渉、家を売るというのはよくあるやり方です。
ただし、隣人への売却は高めでも買ってもらえる可能性が本来はありますが、違法建築というところで値引きなど価格の交渉がシビアになるかもしれません。
不動産業者を通して上手く商談をまとめたいところです。
隣人が住宅ローンを利用しないで買ってくれるかという点も心配なところです。
業者買取
住宅ローンが借りられない可能性が高いことや、行政から是正指導がある可能性もあるため、仲介に出しても個人で買ってくれる人は期待できません。
そこで考えられる選択肢が業者による買取。
業者が再販売するために違法箇所を是正するのにお任せするパターンです。
建売住宅を建てられそうな条件であれば、建て替えて販売するために買い取ってもらえるかもしれません。
賃貸として収益物件にする可能性もあります。
ただし、そのままでは再販売ができないことは決まっているので、どの業者でも喜んで買ってくれるというわけにはいきません。
業者選びが大切になってきます。
違法建築を売るために不動産業者を探す方法
住宅ローンが使えない違法建築では、買主を選びます。
買える人が限られることから、売買価格も下がってしまいがち。
少しでも高く違法建築の家を売るには、「不動産一括査定サイト」から始めるのがおすすめです。
一度に複数の不動産業者から査定をもらうことができるサイトです。
違法建築は、住宅ローンが付かないという点や告知事項があるため、通常よりも慎重に売買をした方が良いでしょう。
実績のある不動産業者を見つける必要があります。
不動産一括査定サイトなら全国どこの不動産でも問い合わせが可能です。
売る、売らないは査定の結果次第で考えればOK
査定をもらうためにやることはサイトで家の情報を入力するだけ。
買取も検討するのであれば、複数の業者で比較すると良いでしょう。
査定も複数もらえれば、一番高い売却方法を見つけることができますね。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |