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アパートやマンションなどの賃貸物件を、最初は一人暮らしで契約したものの、しばらくして付き合っている人と同棲を始めたり、友達とルームシェアするなどで入居者が増える状況になることもあるでしょう。
本来はきちんと貸主に許可をもらうべきですが、もしも黙っていて、後でバレてしまった場合はどうなるのでしょうか。
借主としては、遊びに来ているだけと言えば大丈夫じゃないか、賃料をきちんと払っているのだから問題ないだろう、と安易に考えるかもしれませんが、実は重大な事態となる恐れがあるのです。
そこで、契約者（借主）以外の人が住んでいると判断されるケースや、それが発覚した時の契約上の問題点とペナルティについて、また、問題が起きないように事前に了解を得るための手順、了解を得た後に再び一人になってしまった（入居者または借主が出て行った）時の対応について紹介します。
借主以外の人が入居者として判断されるのはどのようなケースか？そして、どこまでが許されるのか
友達や恋人など、借主以外の人が部屋に来ていることは決して珍しくありません。
遊びに来て夜には帰る、遊びに来たついでにその日だけ泊まっていく、何日間か滞在するなど、さまざまなケースがあるでしょう。
しかし、上記のケースで、同棲や入居者が増えたと考える人は少ないと思います。
実際に、入居者が増えたかどうかについての定義づけは特にありません。
そのため、貸主が判断することになります。
貸主によっては、一晩泊まっただけでも物件全体の風紀を乱すという理由で注意する方もいるかもしれませんが、多くの方は寛大で、多少のことは目くじらを立てずに見て見ぬふりをするものです。
しかし、明確な基準がないとはいえ、周囲や他の入居者から騒音などのクレームを受けた場合は、貸主としても放っておくわけにはいかないので、他人を部屋に招き入れるときには、普段以上にルールやマナーを守る意識が必要です。
無断で他の人と住んでいた場合の契約上の問題点やペナルティについて
契約書に「二人入居不可」や「借主以外の入居は禁止」と書かれているにもかかわらず、後から他の人と住み始めた場合は、当然ですが契約違反となります。
ワンルームや1DKなどの単身者を相手とした物件の多くは、契約書に上記のような記載があります。
本来一人用に作られた部屋なので、それ以上の人数で使用すれば損耗も早くなりますし、家族ではない複数名が同居すればトラブルの発生も懸念されるからです。
禁止事項として書かれていない場合でも、入居者に変更がある場合は貸主に届け出なければなりませんので、無断であればやはり契約違反となります。
また、契約で禁止されている事項の中で、借主が同居人に部屋の一部を『転貸』していると判断される可能性もあります。
いずれにしても、貸主側は明確にペナルティとは言わないかもしれませんが、入居者が増えることによる物件の損耗が進むことを根拠として主張し、借主側に賃料の増額を要求するケースが多いでしょう。
借主側としては、部屋に対する賃料を支払っているのだから入居者が増えてもいいのではと思ってしまいますが、契約違反や無断で行ったことなど不利な状況が多く、ペナルティを受けざるを得ないといえます。
契約自体は、たとえ入居者が増えても、貸主と借主に変更がないので基本的に手続きは必要ありません。
しかし、新たな入居者の身分証明書の提出や、なかには身元保証人などを要求されることがあります。
物件の管理やクレーム対応を自分で行っている個人オーナーの貸主の方が、対応や要求について厳しい姿勢を示してくることが多い傾向にあります。
事前に了解を得る場合はどうすればいいのか
契約上で禁止されている場合はもちろんですが、たとえそうでなくても本来は貸主が了承したくないことでもあります。
そのため、必ず認めてもらえるという保証はありませんが、まずは貸主に連絡することが必要でしょう。
意外にもあっさりと認めてもらえるかもしれませんし、逆に退去を勧告されることもあるかもしれません。
また、賃料の増額などを求められることもあるかもしれません。
先述したとおり明確な基準はありません。
そのため貸主によって大きく左右されます。
人気のある物件であれば、次の借主がすぐに見つかるので、貸主も嫌なら出て行ってもいいと強気になることもあるでしょう。
だからと言って、それを怖れて無断で行うことは許されるわけではありません。
契約違反やペナルティを受けることがないよう、まずは連絡することを忘れないようにしましょう。
認められた場合は手続きが必要な場合があります。
新たに入居する人に関する書類を求められた場合には、速やかに提出しましょう。
入居者が出ていった場合、その後どのような対応をしなければならないのか
晴れて同棲やルームシェアが認められて、新生活を始めたとしても、残念ながら長続きしないというケースもあると思います。
もしその人が家を出ていくことになった場合、今度はどのような対応をしなければならないのでしょうか。
最初は一人で契約していたのですから、たとえ同居人が出ていったとしても、借主には家賃の支払い義務が当然あります。
契約はそのまま継続します。
では、借主が出ていく状況となった場合はどうなるのでしょうか。
この場合でも、同居人が住み続けるケースであれば、部屋の明け渡しができないため、契約は存続していることになります。
そのため、家賃も継続して支払うことになります。
しかし、いずれの場合も家賃の滞納が考えられます。
基本的には同居によって家賃の増額を要求されるケースが多いので、折半していれば問題なく払えたものが、一人で払うことになるので、どうしても払えないという状況になってしまいます。
また、同居人が住み続ける場合は、借主以外の者が不当に住んでいると判断されて損害賠償を請求されるかもしれません。
上記のことから、たとえ同居が認められたとしても、誰かが出ていった場合や家賃滞納の場合を考え、契約にはいろいろな条件が付くことが考えられます。
万が一このような状況となった場合は、解約しなければならない条件であれば、部屋を速やかに明け渡すなどそれに従うことが必要です。
まとめ
外国では同棲やルームシェアは一般的に行われているため社会的にも浸透しています。
しかし、日本では家族以外の他人と同居することに対して、まだまだ理解されていない状況です。
そのため、貸主は、自分の資産をより平穏できれいな状態で維持したいという思いから、「二人入居不可」などの条件を契約時につけることが多く、入居者が増えることについてはあまり認めてはもらえません。
だからと言って、無断で同棲やルームシェアをすることはやめるべきです。
あとで見つかった時に契約違反の点から強く責められることになります。
結果として退去を余儀なくされることもあります。
同棲やルームシェアをするためには、常日頃からの貸主との信頼関係が重要となります。
この人であれば問題を起こすこともなく大丈夫だと思ってもらえるように、気をつけて生活しなければなりません。
それは、家賃の支払いを怠らないことはもちろん、他の居住者から苦情を言われることがないよう、ルールやマナーを守った生活態度を心がけることが重要であるといえます。
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yoshi
不動産賃貸事業の営業などに9年間従事し、大手不動産管理会社の経営企画部門で15年間にわたり事業企画などの業務を歴任。複数の不動産管理会社のM&Aを経験し、被買収会社の常勤取締役として事業の再構築を5年間担当。現在大手不動産管理会社の役員として経営企画部門を担当。保有資格：宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、管理業務主任者 |
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