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一戸建ての家を売るとき、注文住宅と建売住宅ではどちらが売りやすいのでしょうか。
建設業界と不動産業界に身を投じた筆者だから分かる、それぞれの住宅のメリット・デメリットを比較して答えを導きだしていきます。
そもそも注文住宅とは？
注文住宅とはその名のとおり、デザインや間取り、内外装や設備の仕様など自分の好きなように建物を注文してハウスメーカーに建ててもらう商品です。
けれども業界関係者や余程の凝り性でない限り建材や住宅設備の知識、関係法令まで全て分かる人は少ないため、一般的な注文住宅はプランや仕様の大枠は決まっていて、自分好みにカスタマイズしていくセミオーダーのタイプが多く見られます。
注文住宅のメリット
・自由度が高い
建物の構造から選ぶことができ、木造はもちろん頑丈な鉄筋コンクリート造、鉄骨造と選択可能です。
また間取りや仕様など、こだわりをとことん追求できるので、世界に一つしかない住宅を作ることができます。
・大手ハウスメーカーだとブランド価値がある
大手ハウスメーカーが建設した注文住宅である場合、高品質でメンテナンスもしっかりしており、認知度の高さからブランド価値があります。
例えば旭〇成のヘーベルハ〇スは外壁でそれと分かるので、分かりやすいですね。
注文住宅のデメリット
・価格が高くなってしまう
こだわりが反映される分、建設費用が高額となることが多いです。
強度の高い鉄骨や鉄筋コンクリートの構造にすればもちろんコストは上昇します。
また工事中にオプション追加工事などで予算がオーバーすることもありがちです。
・工期が長い
打合せや設計から始まって、工法も様々ですので工事期間も長くなります。
また外国産のキッチンなど特殊な住宅設備を発注すれば納期もかかります。
・こだわりが強すぎて資産価値を下げる可能性（違法建築の場合も）
アナタのこだわりが詰まった家ができる喜びはありますが、他人や時代のニーズとはズレが生じる可能性があります。
また建築や消防の検査が完了したあとに増築など手を加えている場合、違法建築となっている可能性があるため、売却時に困ります。（違法建築物の場合、住宅ローンの審査が通りません）
そもそも建売住宅とは？
建売住宅とは戸建ての開発業者（デベロッパー）が予め周辺の相場から売れるであろう価格を設定し、建物を建築して土地とセットで販売する商品です。
急速にシェアを伸ばしている建売住宅のメーカーをパワービルダーと呼ぶこともあります。
建売住宅のメリット
・万人受けする
建売は販売前にマーケティングを徹底的に行い、その時代のニーズに合った商品となっているため、失敗がないと言えます。
間取りや見た目はもちろん使われている設備など、一般的に人から嫌われる要素は少ないでしょう。
・価格が安め
建売住宅を主力とする会社では同時に複数の現場が動いているため、仕事が途切れません。
このため現場数があると下請け業者の人件費等を抑えられますし、建材なども大量に仕入れるため注文住宅と比べると価格が安めです。
・工期が短い
建売住宅ではメーカーごとに基本の型が決まっているため、あっという間（2ヶ月ほど）に建物が建設されます。
工期が短ければ人件費が抑えられるため、建築コストも低く抑えられるのでしょう。
建売住宅のデメリット
・地震や津波などの自然災害には強くない
コストが安い木造の住宅がほとんどのため、頑丈な鉄筋コンクリート造に比べると地震や津波、河川の氾濫など自然災害に対する脆さは少なからずあります。
・大体同じような家（デザイン・間取り・内外装・設備仕様）
悪く言えば無難なところで誰からも嫌われないといったところでしょうか。
同時期に建てられた建物は、どこも大体似たつくりになっています。
売却時に気をつけるポイント
注文住宅を売る時の3大ポイント
例えば住宅の構造が木造と鉄筋コンクリート造とでは、建築坪単価が1.5倍以上違いがあります。
もちろん鉄筋コンクリート造が高額になるのですが、いくら建物にお金がかかっていたとしても周辺相場からかけ離れていては検索に引っ掛からないため、お客さんに見てすらもらえないのです。
以前筆者は鉄筋コンクリート造の個人住宅売却に関わった経験がありますが、当初の売出価格から2割下げなければ購入希望者が現れませんでした。
（それでも木造の中古住宅よりは高めで成約はしました）
購入時の価格が高額なため、それほど年数が経過していない場合は住宅ローン残高が売却額を上回る（オーバーローン）可能性が高いです。
金融機関へ住宅ローンが全額返済されなければ抵当権は抹消してもらえないため、そもそも売ることができません。
オーバーローンの場合は不足額を一括返済しなければならないため、事前に注意が必要です。
親の敷地内に注文住宅を建築したようなケースでは、境界が不明瞭な可能性があります。
土地の境界が明示されていなければ、トラブル発生のリスクもあり売却に不利なため、確定測量が必要です。
もちろん測量費用が発生し、敷地面積が広ければ測量費用も上がるため費用面も合わせ注意しましょう。
建売住宅を売る時のポイント
建売住宅の多くは隣家と近接して建てられているため、すでにトラブルになっていることがあった場合、きちんと買主へ説明する必要があります。
騒音、越境、人間関係など正直に話をしましょう。
住んでいた時は何も言わなくても、持ち主が変わった途端に主張をしてくる輩も少なからず存在します。
狭小住宅とは狭い敷地（概ね50㎡以下）に建てられた住宅のことで、一階がビルトインの駐車スペースになっているケースが多いです。
木造の住宅では建物価値は20年でほぼなくなると言われます。
このため築年数が経過すると、住宅はほとんど土地価格で評価されてしまうため、売りに出したときに買い手の住宅ローンが付きにくいというデメリットがあります。
売りやすいのはどっち？
ここまで記事を読まれたアナタは「注文住宅」と「建売住宅」ではどちらの方が売りやすいか、答えが分かっていると思います。
もちろん「建売住宅」の方が売りやすいと言えるでしょう。
どうしても住宅が建っている地域には相場というものが存在するため、中古住宅では経年劣化していく建物の資産価値よりも土地の評価が大切になります。
こだわりの注文住宅であれば建物代金が高額となりますので、売主の判断にもよりますが売却するときの価格も高くなりがちです。
また、こだわりが強すぎることで消費者層を狭めてしまい、売れにくくなってしまうリスクも伴います。
片や建売住宅は元々の建築費用が抑えられているため、近隣相場との乖離がありません。
そして売れるためにマーケティングされた家であるからこそ、万人受けするので売却時も売りやすいと言えるのです。
ただ注文住宅だからと高値での売却を諦めるのは早いです。
不動産一括査定サイト利用のすすめ
「不動産一括査定サイト」を利用することで、注文住宅の売却に強い業者を探すことが可能だからです。
アナタが売りたい注文住宅の情報を一度入力すれば、複数の業者から査定を得られるので、周辺相場も合わせて知ることができます。
また東京オリンピック開催で、人材と資材不足のため建築コストが上昇している今であれば、こだわりの注文住宅に付加価値が加わり高値で売却されるかもしれませんね。
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金井
生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。 地場の建設会社にて施工管理を学ぶ（某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事）。 同社で不動産の営業、企画にも携わる。 その後、大手不動産会社へ転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。 保有資格：宅地建物取引士、二級建築施工管理技士 |