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オリンピックまでは不動産価格が高いままだろう、という話を一度は聞いたことのある人は多いのではないでしょうか。
東京オリンピックの開催決定後は、軒並み不動産価格が「高くなった」と感じる人もいると思います。
不動産業界にいても「こんなに高くなるものなのか」と驚いたくらいです。
家を売るタイミングはオリンピック前か後か？今後の市況の見通しについて紹介します。
東京オリンピックが決まった時から今までの不動産市況
2013年9月に東京オリンピックは決定しました。
世界的に見てもオリンピックの開催が決定すると、その国ではインフラの整備や建設ラッシュの需要が高まり、国外から観光客が増えるという経済効果が生まれます。
外国人が不動産を購入する、という現象もオリンピック効果によるものといえます。
日本でも2013年の当時は不動産価格がリーマンショックで弾けた後、やや回復したといった段階で、まだまだ値上がり前でした。
しかし、オリンピック開催決定後は建築資材や人件費の高騰が起き、原価が上がったことで不動産価格が高騰、中古不動産も釣られて高騰し始めました。
不動産業界でも開催決定の際には「上がるだろう」と言われていましたが、見事にミニバブルが起きたのです。
しかも値上がりが著しかったため、新築の価格が高すぎて買えないから、中古を検討しようという層も増え、不動産市場全体が盛り上がりました。
2019年になり上昇は一旦は落ち着いたものの、現在は高止まりといった段階で、オリンピック開催の2020年までは、まだ下落を心配するほどではありませんが、この価格水準の維持は困難だと考えられます。
しかも、東京ではオリンピック選手村の跡地で4千戸以上のマンション供給が確定しており、市場への影響が考えられます。
日本の不動産市場は右肩上がりにならず、平成のバブル景気が最も高騰していた時代で、崩壊後は少し上昇しては下がるという繰り返しです。
2013年からのオリンピックによる好景気がこのまま続くことはあまり期待できません。
空き家問題もあり、現在でも家は余っている状態です。
それに買う人がいなければ、家は売れませんから人口減少など日本が抱えている問題もあり、今が売り時という声が多いのです。
ちなみに2013年4月は日銀が金融緩和政策を打ち出した時期でもあり、景気回復への期待が高まっていた時期でもありました。
オリンピック後はどうなる？
オリンピック開催は日本にとって非常に明るいニュースですが、それ以降は決して良いことばかりでなく、数年前からいわれていた2022年問題や、団塊ジュニア世代の定年など不動産価格の懸念材料がいくつもあります。
ここでは大きく分けて、土地の価格が下がると言われている2022年問題と、家を買う世代の人が減っていくことについて説明します。
2022年の生産緑地問題
生産緑地とは、生産緑地法によって1992年、つまり2022年から30年前に生まれました。
いわゆる都心である市街化区域のエリアは、市街化を積極的に行っていく地域ではありますが、市街地内の緑地がどんどん宅地になってしまい、環境の悪化や農業の衰退も心配です。
そこで、農地がなくなっていってしまうことを防ぐために、税制優遇を与えますから市街化区域内の農地を残していきましょうという考えの下、制度ができたのです。
生産緑地に指定されると、宅地などに転用ができず農業用地として残さなければなりません。
建築の制限があるため、東京を中心に生産緑地は約30年近くの間、宅地にならずに多くが守られてきたのです。
生産緑地に指定されていると、用途に制限がありますが、そのかわり相続税の納税猶予や固定資産税の優遇を受けることができます。
そして、生産緑地の指定解除の要件に指定から30年があり、多くの生産緑地の指定が1992年だったため、その30年後の2022年に期限が切れた生産緑地は申し出をすることで市区町村へ買取をしてもらえることになります。
買取が認められなくとも、宅地として転用したり売却することができるようになるため、生産緑地だったものが、宅地として市場に一斉に出回り、不動産価格に影響が出ると言われているのです。
現実には急激に宅地が増えて、土地の価格が下落してしまう、というほど心配するものではありませんが、生産緑地に指定されていない市街化区域内の農地は三大首都圏においては、20年で4割減少しており、農地が減少傾向にあるのです。
生産緑地の指定解除とともに農業従事者の高齢化もありますので、宅地になっていく土地が2022年以降に増えるというのは間違いないのかもしれません。
しかし、一斉に生産緑地を買い取ってとなっても市区町村が困ってしまうのは政府も目に見えています。
そこで、特定生産緑地指定制度ができました。
これは30年の期間終了前に生産緑地を市区町村は特定生産緑地に指定することで、制度を10年間延長できるというものです。その後は10年毎に更新も可能です。
また、農業に必要な施設しか建築が認められなかったものが、加工品の製造・販売、直売所や農家レストランの建築が可能となるので、用途が広がります。
生産緑地の指定ではなくなった場合は、5年をかけて段階的に固定資産税等の優遇が解除されます。
ちなみに生産緑地は全国に均等にあるのではなく、東京・大阪・埼玉・神奈川・愛知など都市がある場所で大半を占めており、最も多いのは東京です。
2022年の生産緑地問題は、影響があるとすれば都心ほどその傾向が大きくなるといえます。
人口減少と高齢化
1971年～1974年生まれの団塊ジュニア世代が50代になるのもオリンピック後の大きな日本の節目です。
不動産購入の中でも一次取得層は、30代と40代で7割以上を占めます。
つまり、子育て世代でもあり、住宅ローンを組むのであれば、定年までの時間を考えても50歳までに購入するケースがほとんどということ。
50代からの買い方としては、ある程度条件を絞って、購入価格を抑えたり自己資金が多いと傾向があります。
一方で寿命が長くなったことで、定年以降に古くなった戸建からの住み替えで現金一括購入というパターンもありますが、この場合は夫婦2人暮らし若しくは単身サイズの住居を希望しますので、ファミリー向けの家は検討しません。
つまりこれからは団塊ジュニア世代の需要が減っていくことで、不動産市場から買い手が少なくなっていくのが想定できるのです。
65歳以上が人口に占める割合、高齢化率で見ても、もはや3割もあり右肩上がりでそのスピードが加速しています。
不動産を買う・買える世代は減っていくことが容易に想像できます。
オリンピック前に家を売却するなら
中古市場が活性化している今、特に来年のオリンピック前までに売却したいのであれば、不動産市場の繁忙期である秋にチャンスがあります。
秋は気候も良くなり不動産は来場者も増える時期です。
そして売却の計画は、3ヶ月以上の期間を要しますから、秋に売却であればまさに今が初め時。
まずは家がいくらで売れるか査定を取得しましょう。
査定は不動産会社から無料でもらえますが、最も早い方法は「不動産一括査定サイト」を使うこと。
ネット環境があれば誰でも利用でき、用意するの家の情報だけ。
所在地や建物の種類、広さを入力します。
サイトに入力した情報から近隣の登録されている不動産会社へ情報がいき、各社の査定が出る仕組みです。
不動産会社は近隣の取引事例を基にいくらくらいで売り出すのが良いか提案してくれます。
もちろん、どの不動産会社にいくらでお願いするかは査定を見てから決めれば良いことです。
家の査定は、不動産会社によって差が出ます。
実際に売れる金額と査定額は必ずしも一致はしませんが、相場も分からず売るのは怖いですよね。
一括査定サイトを利用すれば、査定を比較することができるので、家を売ることを迷っている段階から利用をしやすく、売却したくなれば不動産会社選びにも活用できます。
オススメの不動産一括査定サイト
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |