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最近よく聞くようになった「リノベーション」ですが、どういったものかご存知ですか。
リノベーション物件のメリットとデメリットは何でしょうか。
予めリノベーションされた物件を購入できることも増えてきましたが、新築と比べて何が違うのでしょうか。
リノベーションとリフォームの違い
明確な線引きはありませんが、一般的には次のように区別されています。
- リフォーム：老朽化した設備を新品に入れ替える。新築の状態に戻すこと
- リノベーション：新しく作り変える。新しい価値を追加すること
住宅の壁をなくしたりして間取りを変えることや、水回りを一新することをリノベーションといいます。
リフォームよりもリノベーションの方が工事の規模が大きく、デザイン性を追求するものとして言葉が使われます。
中でも中古マンションをスケルトンと言われる骨組みだけを残して、全てを新しくデザインするリノベーションが流行っています。
リノベーションのメリット
中古物件が買えればいいので、新築では手が出せない価格のエリアにある物件も視野に入ってきます。
いい場所や都心の駅前で新築が販売される確率は低いので、中古まで候補に入れられれば、立地に妥協せずに住宅が探せるようになります。
またリノベーションで間取りが変更できるので、既存の間取りはこだわらず探せるようにもなります。
室内を丸ごと替えるようなリノベーションを計画している時は、中古物件の内装状態もそれほどこだわらずに済みますね。
個性が出せる
建売住宅や新築分譲マンションは価格帯が同じものは、使っている設備のランクはほぼ同じです。
また、その時のトレンドのフローリングや壁紙をどこも使うため、見た目が似たり寄ったりになりがちです。
雑誌に出てくるような個性的な家に憧れる人は、画一的な分譲住宅では満足できないかもしれませんね。そんなときはリノベーションで思い描く家ができるかもしれません。
リノベーションのデメリット
リノベーションを一言でいえば、「中古物件を安く買って、自分の好きな家にする」ということです。
リノベーションは増えていますが、専門的な知識がないと思っていたものと違うということが起こりかねません。
構造による制限がある
リノベーションは元になる建物の構造が重要です。
建物の構造には大きく2種類があります。
建物を支えるのが骨組みなのか、面なのか です。
骨組みで支える
骨組みというのは、柱と梁で支えられているような日本の昔ながらの家が代表です。
これは日本の伝統的な工法として、木造軸組工法といわれます。
襖や障子がたくさんある日本家屋を想像してみてください。
襖や障子は建物の屋根を支えていませんよね。
こういった工法では柱と梁以外は自由にリノベーションできるのです。
面で支える
面で支えるというのは、輸入された技術である2×4（ツーバイフォー）工法が代表的です。
壁で建物を支えています。
2×4工法は地震に強いとされ、断熱も優れている といった特徴があります。
規格が統一された部材を使い、職人の技術もあまり求められません。
工期も短く済むので、最近の住宅の多くは2×4工法です。
2×4工法は耐力壁と呼ばれる壁で支えているので、取り払うことのできる壁が少なく、自由なリノベーションができません。
間取りの制約があるマンション
リノベーションで手を加えたくても、柱や梁に制約があるのはマンションでも戸建でも同じです。
さらにマンションでは、パイプスペースと呼ばれる配管による制約と規約による制約も加わります。
パイプスペースはトイレや洗面所などに接した部分に上下に配管が通っているところをいいます。
ここは上の階から下の階までつながっているので場所は動かせません。
また、パイプスペースから水回りを離すこともほとんどできないので、水回りの移動も困難です。
規約による制限とは、床材の変更に制限があるからです。
マンションでは、上下階の音漏れを軽減するための床材を使っています。
例えば昔のマンションであれば絨毯張り、今のマンションであれば、遮音性の高いフローリング張りになっています。
この床材の変更ができない場合や、遮音性が悪くなる床材に変更ができない規約になっていることがあります。
憧れていてもコンクリートむき出しとはいかないということですね。
他には窓や玄関ドアは、マンションでは共用部分なので、勝手に変えることができません。
複数の窓が横に並んでいても真ん中の壁をなくして、窓を繋げることはもちろんできません。
意外にかかる工事費
物件価格＋工事費用で予算を見込んでいるとき、希望する工事内容によっては、物件価格の上限が限られてきます。
室内すべてを工事しようとすると、物件価格は1,000万円程度にするのが安全です。
間取りを大きく変えようと思うのであれば1,000万円近くのリノベーション費用が必要になります。
100万円～300万円くらいの予算ですと、水回りの入れ替えで終わってしまいます。
物件予算が1,000万円以下になると、マンションであれば築年数20年～30年程度のものを狙うことになります。
1981年に耐震基準が変わり、それ以前に建てられた建物は現在の建物よりも耐震性能が劣るので、耐震診断や補強も検討する必要が出てきます。
見た目は新しくなっても中古ということ
リノベーションで新しくできるのは見える部分だけです。
補強を加えなければ、耐震性能が向上することもありません。
見えない配管部分や床下がどうなっているかは分かりませんね。
スケルトンにしたら劣化具合が分かることもあり、基礎の工事もしようとすると費用もかかります。
マンションですと、躯体には手を加えられないので、結局配管は古いままにするしかありません。
リノベーションできるのはマンションの室内だけなので、建物自体や共用廊下、エントランスの古さが気になってしまう人にはあまり向きません。
リノベーション住宅を購入する方法2つ
リノベーション物件に住むには自分で工事をするか、リノベーション済みの物件を購入するかの2つの選択肢があります。
その違いとメリットとデメリットをご説明します。
自分でリノベーションをする
中古の住宅を購入して工務店に依頼したり、自分で手を加えて工事をするパターンです。
自分が思い描くことができることがメリット。
中古物件探しから工事まで一括で行う業者も出てきているので、知識がない一般消費者も安心です。
マンションだと購入した部屋しか工事できないといったデメリットがあります。共用部分の工事まではできません。
他にも、購入してから工事をすることになるので、ローンで購入すると支払いが住む前から始まります。
リフォームローンは住宅ローンよりも金利は高め になります。
リノベーション物件を購入する
一番早くリノベーション物件に住む方法です。
一室がリノベーションされた中古マンションの広告はよく見るようになりました。
中古のままではなく、ひと手間掛けている点では消費者にはお得に見えます。
ただ、そのままでは激戦の中古市場で売りにくいのか、状態が良くないためにリノベーションされているケースもあります。
基本的には 最低限の設備と内装の改修に留まっているので、完全に生まれ変わったリノベーションの雰囲気には遠い です。
マンションの一室がリノベーションされて売り出されるもの以外に、都心ではマンション一棟が新しく生まれ変わり、販売されているものもあります。
大手不動産会社が販売しているものもあり、リノベーションという点以外は新築のように見えます。
入居者がいなくなった賃貸マンションを不動産会社が買い上げ、給排水の設備も含めすべて手を加えてから販売する仕組みです。
この一棟リノベーション型のメリットは室内はもちろん、共用部分や外観までも手が加えられていることです。
リノベーションマンションは築年数が古いことがほとんどなので、外観が今風のデザインに改修されていると、新築のようにすら見えます。
給排水など老朽化が気になる設備もメンテナンスされているので、安心できますね。
価格は リノベーション済みで2割程度は新築で買うよりも安く済ませることができます。
デメリットは内装までリノベーションが終わっているものを購入するか、複数のパターンから選んで購入するかのどちらになることです。
一から作り上げるというのはできなくなります。
数もまだまだ多くはないので、希望する場所で見つけられれば、ラッキーをいったところです。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |