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不動産取引で重要事項説明書にも記載される、敷地と道路の関係。
日本では、どんな土地でも建物を建てられるわけではありません。
中には建物が建てられない土地も存在します。
建物が建てられるかどうかの代表的な基準の『接道義務』について紹介します。
なぜ接道義務があるのか
接道義務とは、建物を建てるにはその土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならないとする建築基準法の規定です。
道路は何のためにあると思いますか？車が通るため？人が移動するため？どちらも正解ですが、道路には他にも通風や採光を確保する目的や緊急時の通路確保の意味もあります。
道路斜線制限（周辺の採光や通風確保のための道路沿いの建物の高さ制限のこと）があるように、道路は採光や通風が確保されるようになっています。
その道路に接するように建物を建てることで採光や通風が確保された住宅を建てることができ、住宅の密集も防ぐのです。
また、火災が発生すれば、緊急車両は建物のすぐ傍まで行かなければなりませんよね。
例えば、住宅が無秩序に建って、車両も通れないような道路しかなければ、火災の時はあっという間に燃え広がってしまいます。
このように接道義務とは、車両が通れる道路に接することで安全な環境になるというのが基本的な考えです。
ちなみに接道義務は計画的に街を整備するためのものなので、都市計画区域と準都市計画区域内だけの義務で、都市計画区域外には接道義務はありません。
建築基準法の道路とは
建築基準法第42条で道路について定められています。
第42条1項ではすべて幅員4ｍ以上が必要です。
第42条1項1号・・・1号道路 道路法による道路（国道、県道、市道など）
第42条1項2号・・・2号道路（開発道路）都市計画や土地区画整理の開発でできた道路
第42条1項3号・・・3号道路（既存道路）建築基準法以前からあった道路
第42条1項4号・・・4号道路（計画道路）新設や変更の事業計画が2年以内に執行される予定の道路で特定行政庁（建築確認を行っている行政の機関）が指定したもの
第42条1項5号・・・5号道路（位置指定道路）特定行政庁が位置の指定をしたもの
第42条2項・・・2項道路 建築基準法以前からあり、幅員4ｍ未満で特定行政庁指定のもの
第42条3項・・・3項道路 幅員の確保が難しく、中心線から2ｍの確保の規制を緩和して特定行政庁が指定したもの
第42条4項・・・4項道路 第1項の区域内で幅員6ｍ未満で次のいずれかのものに該当すると特定行政庁が認めたもの
1 周囲の状況が避難や通行に支障がない
2 地区計画等に即している
3 第1項の区域が指定された時点で現に道路とされていたもの
第42条5項・・・5項道路 前項3号に該当する幅員4m未満のものは第1項の区域が指定された時の境界線を道路境界線とみなす
第42条6項・・・6項道路 幅員1.8ｍ未満の2項道路。3項に基づいて特別に境界線定める場合は、建築審査会の同意が必要
種類が多すぎて複雑ですが、要するに4ｍ以上が道路ではあるが、それを満たさなくても道路とする基準がいくつかあるのです。
意外と多い2項道路とセットバック
この中で不動産取引でよく出てくるのは2項道路です。
2項道路（みなし道路）とは、先の説明のとおり、建築基準法第42条2項に定められた道路ということで、4ｍ未満の道路でも、建築基準法上の道路とみなすとするものです。
建築基準法ができた当時、4m未満の道路は多くあったでしょうが、すべてを道路ではないとすると、建物が建てられなってしまう土地がたくさんでてきてしまう問題がありました。
そこで、例外として特定行政庁が指定した道路は、4ｍ未満であっても2項道路という特例の道路として認めたのです。
ただし、2項道路は将来的には、古くなって皆が建物の建替えをする時に少しずつ道路幅を広げていくことが目標としてあり、2項道路の中心線から2ｍのところを道路との境界として、そのみなし境界線よりも後退させて建物を建てなければなりません。
これをセットバックともいいます。
セットバックするとイメージできるかもしれませんが、使える面積が減りますから、建物を小さくしなければならない可能性があります。
接道しているのが2項道路であるかという点は、重要なことであり売買の際の説明が必要で、さらに土地の10％以上のセットバックが必要な場合は、その面積も説明します。
10％も使える土地が減ってしまえば、建築計画も変わってしまうかもしれませんから、当然ですね。
このように、2項道路が絡むときは実際に建物が建てられる土地はどこからどこまでなのかという点を確認しなければ、想像よりも使える面積が少なかったということになりかねません。
尚、後退する部分の面積は容積率や建ぺい率の計算に含みません。
道路付けとは？
土地がどの向きで道路と接しているかということです。
例えば、土地の南側に幅員4ｍの公道に接しているということを道路付けと呼んでいます。
幅員が広い方が良いのはもちろん、風通しや採光も取りやすい南側の接道が好まれ、さらに角地だと建蔽率の緩和が受けられることがあるため、より好まれます。
土地の値段は、立地もさることながら、地形（より四角に近いほうが評価は高いです）や道路付け、間口によっても左右してきます。
接道しなければ、建物が建たないことがあるというのは今まで説明したとおりですが、戸建て分譲住宅の広告をよく見ると、同じような面積でも、東西南北の位置によって値段に差があることに気づきます。
日本人が好むのは、西日が暑くない朝日の入る東南を好むので、東南角地の建物は最も割高に作られます。
もっとも、戸建て分譲住宅地では東南角地の土地面積が広めであることも多いのですが。
実際の現場では、不動産会社は広大な土地を仕入れてから、1棟1棟建てるために、だいたい同じ面積で分筆（区画を分けて登記すること）するのですが、東南角地は最も高く値付けができるので、土地面積は少し広めに取ります。
再建築不可物件とは
再建築不可とは、現状は建物があるが、その建物を取り除いて新しく建て替えることができない土地のことです。
先ほどまで説明してきたとおり、建物を建てるには、接道義務があり幅員4m以上の道路に2ｍ以上接していなければなりませんでしたね。
2項道路であった場合は、既存の建物よりも後退して建替えなければなりませんでした。
建築基準法の道路に接していない、2m未満しか道路に接していない土地は、再建築不可の土地になってしまうのです。
どのくらいの割合で存在するかというと、住宅・土地統計調査（平成25年）では、敷地の道路との接道について約52,000,000件の調査結果のうち、約1,000,000件は道路に接しておらず、2％程度の割合です。
再建築不可の土地は売買できるのか？ということですが、不可能ではありませんが、買い手は多くありません。
再建築不可の物件の建物は古いままということがほとんどですが、いくら古くて建替えたくても、建て替えができません。
古い建物を上手くいかしつつ、リフォームやリノベーションをして住むということになるので、利用方法が限られてくるのです。
もし隣接する土地を購入することで、接道できたり問題が解消すればいいのですが、それすらもできないと、市場の価値として見たとき、再建築不可物件は低く、銀行の融資も受けにくいため注意が必要です。
安く取引できるという点は、数少ないメリットかもしれません。
侮れない接道義務
建物を建てるには接道義務という道路と敷地との関係が重要になってくることがお分かりいただけましたか。
再建築不可の土地は取引がされにくく、住宅ローンの審査も不利になるので、その土地は建物が建てられるのか、どんな道路に接しているのか、家を売るとき買うとき共にきちんと確認しておきましょう。
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soraki
宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。 新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。 その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。 |